（2017）浙03民终1629号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-27
案件名称
许允成、李安祥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许允成,李安祥,陈美玉,周希表
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终1629号上诉人（原审原告）：许允成，男，1980年8月13日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：徐漳，浙江九州大众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李安祥，男，1960年7月11日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：李前泌，男，系李安祥之子。被上诉人（原审被告）：陈美玉，女，1963年11月28日出生，汉族，住平阳县。原审第三人：周希表，男，1979年10月4日出生，汉族，住平阳县。上诉人许允成与被上诉人李安祥、陈美玉及原审第三人周希表房屋买卖合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2016）浙0326民初7119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许允成上诉请求：撤销一审判决，改判发回重审或依法改判。事实与理由：一、根据《平阳县鳌江镇建筑物自拆协议书》，可以证明涉案建筑系违法建筑的事实。涉案房屋未办理相关手续，且李安祥、陈美玉在出让前也一直无法采取改正措施消除对规划实施的影响，因此导致涉案房屋拆除前仍未取得合法审批手续，故涉案房屋显然属于“违法建筑”。二、双方就未取得合法审批手续的建筑签订买卖合同的行为违反了法律强制性规定而无效。即便认定为农村房屋买卖合同，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定无效。合同无效后，李安祥、陈美玉应将基于合同收取的款项归还许允成，周希表应在返还责任范围内承担共同返还的责任。李安祥辩称，一、李安祥、陈美玉系因外债负担太重，才出卖涉案房屋，在出卖之前并不知晓涉案房屋是违法建筑，且现无证据证明涉案房屋为违法建筑。二、许允成起诉是因为获得的拆迁补偿款太少了，房屋拆迁协议系许允成签的，李安祥、陈美玉并不知晓条款及协商款项。三、在签订合同时，涉案房屋无产权证、以及将被拆迁的信息，许允成均是知晓的。四、在签订合同时，政府没有公告涉案房屋是违法建筑，层委会也没有告知涉案房屋不能买卖。涉案房屋的电表名字也已过户到许允成名下，这说明在一定程度上，政府是支持涉案房屋合法存在的。五、据了解，在1997年9月之前建成的没有审批手续的房屋，得到了更多的补偿。请求维持原判。周希表述称本案与其没有直接关系，请求驳回上诉。许允成向一审法院起诉请求：1.判令确认许允成与李安祥、陈美玉签订的《房屋卖尽契约》无效；2.判令李安祥、陈美玉向许允成共同返还301040元；3.判令周希表在第二项诉求范围内承担共同返还责任。一审法院认定事实：2015年11月20日，许允成与李安祥、陈美玉达成一份《房屋卖尽契约》，约定许允成向李安祥、陈美玉购买位于层房屋一间，购房价为388000元。协议签订后，许允成向李安祥、陈美玉交付了20000元作为购房定金，剩余购房款368000元按李安祥、陈美玉要求通过银行汇款方式支付给第三人周希表。2016年9月28日，许允成与平阳县鳌江镇人民政府达成一份《平阳县鳌江镇建筑物自拆协议书》，约定：“……乙方（许允成）服从鳌江镇建设需要，同意将坐落于鳌江镇下埕层后半垟53号拆迁编号为M7-003-03的房屋，未认定为合法的房屋总占地面积为46.55平方米、总建筑面积190.925平方米，自愿交给甲方(镇府)拆除。……乙方被拆除房屋、土地补偿及奖励总额为86960元……”。该协议订立后，许允成领取了约定款项，涉案房屋现已被拆除。涉案房屋一直未能办理相关产权登记。许允成在庭审中表示在购买该房时知悉这一情况。一审法院认为，农村房屋是否属违法建筑依法应由相关行政主管部门进行界定，不属于法院审理范围，现许允成仅凭与鳌江镇人民政府签订的协议，尚不能证实涉案房屋属违法建筑。目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，双方房屋买卖不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，应认定为有效。许允成在购房时就知晓该房屋尚未取得产权证书，现又就此主张涉案房屋买卖契约无效，显然有违合同法规定的诚信原则，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回许允成的诉讼请求。案件受理费5816元，减半收取2908元，由许允成承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，土地、房屋征收是一个漫长的过程。从征收范围的划定、征收前动员到正式发布征收公告、与被拆迁户签订协议，至少需要经历几年的时间。且涉案房屋所在地区属于城市建设中的城中层改造项目，城中层改造涉及范围广、影响重大，在当地属于总所周知的事实。许允成于2015年11月20日签订涉案《房屋卖尽契》，于2016年9月28日签订《平阳县鳌江镇建筑物自拆协议书》，期间仅相隔8个月左右，可以认定其在签订涉案《房屋卖尽契》是已经知晓该房屋将被拆迁的情况，说明其购买涉案房屋不是为了居住，二十为了获得拆迁补偿利益。许允成在购买涉案房屋时对于涉案房屋没有权利证书是明知的，对于涉案房屋的拆迁利益尚不确定亦是明知的。现许允成因涉案房屋所获的拆迁利益达不到其预期，而向法院起诉要求确认合同无效，有违诚实信用原则。对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5816元，由上诉人许允成负担。本判决为终审判决。审 判 长 余 萌审 判 员 刘宏杰代理审判员 陈黛锦二〇一七年五月十九日书 记 员 姜岳良 关注公众号“”