（2016）豫0311民初4713号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-07
案件名称
孟凡起与吉中秋、侯战胜租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟凡起,吉中秋,侯战胜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十八条第一款；《中华人���共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0311民初4713号原告：孟凡起，男，1977年12月11日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吕玲玉，河南洛神律师事务所实习律师，一般代理。被告：吉中秋，男，1980年10月28日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：平艳玲，河南安多律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南安多律师事务所实习律师，一般代理。被告：侯战胜，男，1980年7月3日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。原告孟凡起诉被告吉中秋、侯战胜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟凡起及其委托诉讼代理人贾安，被告吉中秋的委托诉讼代理人平艳玲、刘慧峰，被告侯战胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同返还原告租金136400元并承担连带责任；2、二被告共同返还店铺转让费170000元并承担连带责任；3、二被告返还门面房内原告经营用品及装饰装修费用50000元并承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实及理由：2015年9月29日，原告与被告吉中秋签订《房屋租赁合同》一份，租赁洛阳市洛龙区宜人路16号东方金典观澜小区15号楼川菜馆门面房，面积200平方米，租赁期限96个月。合同签订后，被告吉中秋先让原告交纳5个月房租60000元及物业费2000元（2015年10月1日-2016年2月28日）。当时被告吉中秋称共租赁被告侯战胜960平方米，其中200平方米的川菜馆饭店转租给原告经营，已取得被告侯战胜的同意，基于对被告吉中秋的信任，原告将170000元的转让费一次性付给被告吉中秋。现在经营期间，被告侯战胜无正当理由于2016年4月12日将门面房锁住，并将原告赶走。原告与二被告协商未果，故诉至法院。被告吉中秋辩称，其没有违约，也没有侵犯原告的权益，完全是由被告侯战胜的严重违约和过错行为造成的，被告吉中秋和原告孟凡起之间的转租行为是经过被告侯战胜同意的，被告吉中秋没有过错，不应承担相应的责任。被告侯战胜辩称，原告要求返还136400元没有证据，房租交到谁处其不清楚，吉中秋的房租交至2016年2月29日，其与吉中秋签订的房屋租赁合同约定不得将房屋作其他交易，吉中秋拖欠2016年3月1日到4月12日的房租7万4千余元，2015年11月到2016年3月的水电费3万余元。吉中秋与孟凡起之间的转租协议其不知情，吉中秋交付其17万元，是因吉中秋欠其50万元，这17万元不是房租。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年5月28日，侯战胜（甲方）与吉中秋（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定吉中秋租赁位于洛阳市××小区××楼××、××号门面房，面积960平方米；租赁期限自2014年9月1日至2022年9月1日，租期96个月。合同第三条约定：1、前五年租金为每平方米每月55元（不含发票），以后每三年每平方米递增5元，租金为每平方米65元，物业费及水电费由乙方承担，收费标准按洛阳市物业办收费管理规定缴纳。如乙方需要开具发票，开发票费用由乙方承担。��不按时交纳物业水电费造成的损失由乙方自行承担。2、租金交纳为半年交一次，每到半年提前二个月交纳下一个半年租金，否则视为违约。甲方有权解除本合同并不承担乙方经济损失。3、若乙方迟交租金逾期超过十天，甲方有权留置乙方租用房屋内的一切财产。乙方再缴纳房租时承担每天万分之五的滞纳金，否则甲方有权解除本合同。并约定其他相关事项。2015年9月29日，吉中秋（甲方）与孟凡起（乙方）签订店面转让协议一份，约定吉中秋于2015年9月30日前将位于东方今典观澜15号楼的店铺（面积为200平方米）转让给孟凡起使用，合同第二条约定：店面现有装修、装饰、设备全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归甲方，动产无偿归乙方。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要在保证房屋安全的情况下进行装修。第三条约定：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10000元。甲方在合同签订的次日向乙方腾让门面房并交付钥匙，同时乙方在2015年10月7日前一次性向甲方支付转让费共计人民币17万元，上述费用已经包括第二条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用。合同第五条约定：乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期15日，甲方有权解除合同，乙方按转让费的15%向甲方支付违约金。甲方保证按约定时间转让店铺，如由于甲方个人原因导致中途收回店铺，按甲方不按时交付店铺承担违约责任。双方又于同日签订《房屋租赁合同》，吉中秋将其租赁侯战胜房屋的川菜馆部分转租给孟凡起，租赁面积200平方米，租赁期限自2014年9月1日至2022年9月1日，租期96个月，但其实际承租时间为2015年10月1日。孟凡起将170000元转让费及2015年10月1日至2016年8月30日的房租132000元及物业费4400元交纳给吉中秋。孟凡起租赁房屋后，投资50000元对房屋进行了装修，开办饭店。2016年4月12日，吉中秋因欠侯战胜2016年3月起的房租，侯战胜通知孟凡起直接向他交纳2016年3月1日起的房租，孟凡起不同意，侯战胜告知其搬离，后将租赁房屋上锁。本院认为：原告孟凡起与被告吉中秋签订的《店面转让协议》、《房屋租赁合同》，被告吉中秋与被告侯战胜签订的《房屋租赁协议》，均系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同的约定履行义务，被告吉中秋因拖欠被告侯战胜房租，被告侯战胜要求吉中秋按照合同约定搬离，因被告吉中秋将其中部分出租给原告孟凡起，导致孟凡起搬离，次承租人吉中秋对孟凡起的搬离存在过错，其应承担相应的责任。原告孟凡起搬离租赁房屋，其与被告吉中秋之间的租赁合同已实际解除���双方约定的实际承租时间为2015年10月1日至2022年9月1日，原告孟凡起只经营到2016年4月12日，剩余部分的租金、转让费，被告吉中秋应予退还，即租金为55200元（132000元÷11个月÷30天×18天+132000元÷11个月×4个月=55200元），转让费为156891.57元（170000元÷83个月÷30天×18天+170000元÷83个月×76个月=156891.57元），对其主张的多余部分，本院不予支持；关于原告孟凡起主张返还经营用品及装饰装修费用的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷按照具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故被告吉中秋应将装修残值46144.58元支付原告孟凡起，即（50000元÷83个月÷30天×18天+50000元÷83个月×76个月=46144.58元）；被告吉中秋辩称其没有违约，是因被告侯战胜的违约和过错行为造成的，本院认为，其称和被告侯战胜达成缓交房租的口头约定，其没有提供相应的证据证明缓交期限，被告侯战胜对缓交期限也未予确认，对被告吉中秋的辩解意见，本院不予采纳。关于原告孟凡起主张被告侯战胜对上述费用承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷按照具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉中秋于本判决生效之日起十日内返还原告孟凡起租金55200元；二、被告吉中秋于本判决生效之日起十日内返还原告孟凡起店铺转让费156891.57元；三、被告吉中秋于本判决生效之日起十日内返还原告孟凡起经营用品及装饰装修费46144.58元；四、驳回原告孟凡起的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6646元，减半收取3323元，由原告孟凡起负担1379元，被告吉中秋负担1944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。代理审判员 李 培二〇一七年五月十九日书 记 员 王��丽 关注公众号“”