（2017）粤1203民初194号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-05-31
案件名称
陈德发与甘旭全租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市鼎湖区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈德发,甘旭全
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1203民初194号原告：陈德发，男，汉族，1959年10月10日出生，住肇庆市高要区。委托代理人：陈永森，广东端庆律师事务所律师。被告：甘旭全，男，汉族，1972年8月2日出生，住广州市海珠区。委托代理人：孟秀军，广东勤思进律师事务所律师。委托代理人：陈金莲，广东勤思进律师事务所律师。原告陈德发诉被告甘旭全租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈德发及其委托代理人陈永森，被告甘旭全的委托代理人孟秀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年10月5日，原告与被告签订了《场地租赁合同》及《场地租赁合同的补充协议》，原告将位于肇庆市鼎湖区坑口苏村321国道（上西丫塱）的土地出租给被告使用，租赁时间为15年，自2010年6月1日起至2025年5月31日止。原告将土地交给被告使用后，被告未履行应尽义务，从2016年11月份起开始拖欠部分租金，2016年12月26日，原告委托律师向被告发出律师函，但被告仍然拒绝支付拖欠租金。被告至今一直在使用场地，被告上述行为，违反诚信原则，已构成违约。根据合同约定，被告违约的，原告有权解除合同并收取违约金。基于以上事实，为维护原告合法权益。特起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同的补充协议》；2、被告立即将肇庆市鼎湖区坑口办苏村321国道（上西丫塱）[肇鼎国用（1997）第97109号]的土地及场地交还给原告；3、被告支付拖欠租金15395.58元及违约金470元（租金暂计至2017年2月28日，之后租金按原合同约定计至被告交还租赁土地之日止，违约金暂计至2017年2月23日，之后违约金按人民银行短期贷款利率四倍计至被告付清全部欠款之日止），合计15865.58元;4、本案诉讼费由被告承担。原告提供证据如下：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、被告人口信息，证明被告的诉讼主体资格；3、场地租赁合同、补充协议，证明合同约定租金的缴纳、诉讼管辖地，以及被告违约原告有权解除合同事实；4、土地使用权证（复印件），证明租赁土地使用权属原告；5、律师函，证明原告向被告催交租金。6、证明、土地征收补偿协议，证明征地拆迁小组于2017年3月1日才与原告签订补偿协议，才算正式征收涉案土地。7、土地评估报告，证明涉案土地于2017年3月拆迁办与原告才达成征收协议，补偿款于2017年3月3日收到。被告辩称：根据合同约定，被告按照实际使用面积缴纳租金，不存在拖欠租金的违约行为。根据《场地租赁合同》约定，原告出租给被告的土地面积为4236.1平方米，但因肇庆市城市化道路改造工程建设项目，其中855.31㎡的土地已被政府征收，政府于2016年5月7日、18日两次下达清拆通知，855.31平方米土地上的建筑物于2016年5月30日被拆除，导致被告实际使用的土地减少了855.31平方米。因此，自2016年6月开始，被告实际承租使用的土地仅为3380.79平方米。根据《场地租赁合同》约定，第6年至第10年（2015年6月1日至2020年5月31日）月租金为19062元，每月的租金4.5元/平方米。因自2016年6月开始，被告实际承租使用的土地仅为3380.79平方米，根据该约定，2016年6月起至2020年5月31日止，被告需要支付的租金仅为15213.2元/月，被告在2016年11月之前，一直都按19062元/月缴纳，2016年11月之后，按15214元/月缴纳。被告不存在拖欠租金的行为，不构成违约。本案不存在法定和约定解除的情形，原告无权要求解除租赁合同。被告不存在任何违约行为，本案也不存在其他法定解除合同的情形，因此，原告无权解除租赁合同。根据租赁合同约定：“合同期限内因国家强制征用，或不可抗拒的自然灾害令双方不能继续履行合同行使外，否则单方无任何理由停止租赁”。虽然因政府征收了855.31平方米，导致被告实际使用的面积为3380.79平方米，但该征收行为未全部征收或者大部分征收，未导致被告不能继续使用租赁地块，也没有导致合同的目的不能实现，不影响合同的继续履行。因此，本案中，也不存在租赁合同约定可单方解除合同的情形。《场地租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告不得违反合同约定，违反诚实信用原则，试图违法提前解除《场地租赁合同》，并收回土地。被告已经预付了大量的租金，有权用来抵扣之后产生的租赁费用。2016年6月至2016年10月共5个月，被告应当支付的租金为15214元/月，但被告实际支付的租金为19062元/月，5个月多缴共19240元，被告有权在之后的应交租金中予以扣减。2016年12月3日，应原告要求，被告一次性向原告预付了2017年的租金共50000元，被告有权在之后的应交租金中予以扣减。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，请依法驳回其诉讼请求。被告提供证据如下：1、身份证复印件，证明被告的主体资格。2、2016年5月7日《清拆通知》、2016年5月18日《清拆通知》、征收测绘图，证明根据约定原告出租给被告的土地使用权面积为4236.1平方米，但因肇庆市城市化道路改造工程建设项目，其中855.31平方米已经被政府征收，政府两次下达清拆通知，导致2016年6月开始，被告实际承租使用的土地仅为3380.79平方米。3、银行卡账户、付款账号确认、借记卡账户历史明细清单，证明（1）根据合同约定2015年6月1日至2020年5月31日每月租金为4.5元/平方米，自2016年6月开始，被告实际承租使用的土地仅为3380.79平方米，因此，自2016年6月起至2020年5月止，被告每月需要支付的租金仅为15213.2元/月；（2）2016年6月至2016年10月共五个月，被告每月应当支付的租金为15214元，但被告实际支付的租金为19062元，五个月多缴19240元，被告有权在之后的应缴租金中予以扣减；（3）2016年12月3日，应原告要求，被告一次性向原告预付了2017年的租金50000元，被告有权在之后的应缴租金中予以扣减；（4）至2016年11月起，被告每月均向原告支付15214元的租金，不存在拖欠租金的行为，不构成任何违约；4、律师函复函，证明被告不但没有拖欠租金，而且还预付了大量的租金。5、关于城市化项目征用肇庆玉柴机电营销有限公司位于苏村321国道旁的用地说明，证明被告承租原告的土地上的建筑物已于2016年5月31日被拆除，旧围墙已经被拆除往后挪建了新的围墙，被告没有再使用原告的围墙，所以被告对土地面积减少少付租金；6、房屋拆迁补偿协议，证明涉事土地建筑物被拆除后，与拆迁办达成补偿协议；7、补偿确认表两份、拆迁款支付申请书、补偿兑现表两份、照片4张，证明拆迁相关的补偿款项已于2016年11月收到，征地拆迁办于2016年3月对被告土地的建筑物进行测量；8、西江肇庆报报道，证明被告承租土地的建筑物于2016年5月被强制拆除；9、照片12张，证明土地于2016年5月31日被征收后政府有关部门已经对征收的地块进行施工，并不是原告所称2017年3月后才征收的地块，施工程度不可能在两个月内修建成现状。经审理查明：2009年10月5日，原、被告签订了一份《场地租赁合同》，约定原告将其位于肇庆市鼎湖区坑口办苏村321国道旁（上西丫塱，土地使用证编号：肇鼎国用（1997）第97109号）的土地（红线面积4236.1平方米，内有房屋、围墙）出租给被告作经商（建设餐饮场所、停车场、物流场站、汽车4S店及维修项目）使用，租赁期限为十五年，自合同生效之日起至2025年5月31日止，合同期内因国家强制征收，或不可抗拒的自然灾害令双方不能履行合同外，否则单方无任何理由停止租赁；租金从2010年6月1日开始计算，第1年至第5年（2010年6月1日至2015年5月31日）月租金14826元（月租金3.5元/平方米），第6年至第10年（2015年6月1日至2020年5月31日）月租金19062元（月租金4.5元/平方米），第11年至第15年（2020年6月1日至2025年5月31日）月租金25416元（月租金6元/平方米），以月为一个租金支付周期，在当月5日前一次性付清当月租金，合同签订时，被告缴交押金40000元，未按约定支付租金的，每日支付滞纳金5%（按欠款总额计收），逾期支付租金超过15日属违约，原告有权解除合同并追偿所欠租金及滞纳金。合同还约定了其他的权利义务。2009年10月8日，原、被告又签订了一份《〈场地租赁合同〉的补充协议》，约定租用期间，如需建设，因报建原因（含违建罚款）产生10000元以下由被告承担（必须有5000元以上相关部门办理手续的有效票据），超出部分由原告承担；自合同生效起至2020年5月31日期间，如国家强制征用，属被告出资建设部分物业设施获得国家赔偿（包含但不限于建筑物、围墙、被自行投资的电路、水路等），被告出资建设不动产部分的赔偿全部归被告，可动产部分由被告自行带走处理；从2020年6月1日起如国家强制征用，一切不动产，包括所有被告出资建设（即不动产部分）的赔偿全部无偿归原告，所有可动产部分由被告自行带走处理。上述合同和补充协议签订后，原、被告均依约定履行义务和行使权利，被告在租赁的场地开办了肇庆玉柴机电营销有限公司。2016年2月29日，原告书面要求被告自2016年3月份起，将租金转入陈志源在工商银行的账户（账号为62×××08）。之后，被告将租金转入该账户，其中2016年9月2日、30日两次各转入19062元，11月3日、12月2日各转入15214元，12月3日转入50000元，2017年1月2日、2月3日、3月2日三次各转入15214元。因肇庆市城市化道路改造工程需要，肇庆市鼎湖区坑口街道办事处需征收被告租用的其中855.31平方米土地。2016年5月7日和18日，肇庆市城市化道路改造工程鼎湖段征地拆迁工作领导小组向原、被告发出清拆通知，要求在5月25日前到坑口街道办事处商讨拆迁补偿事宜，同时称将立即启动相关房屋征收的法律程序，依法对地上物进行拆除，以确保城市化道路改造顺利建设。收到征地拆迁通知后，肇庆玉柴机电营销有限公司在2016年5月31日前主动配合，腾出了被征收的土地，并自行拆除地上围墙，且没有再使用被征收的土地。肇庆市鼎湖区坑口街道办事处于2017年4月11日出具书面说明证实了上述事实。2016年10月12日，就征收被告租用的855.31平方米土地建设的房屋及附属物，肇庆市鼎湖区坑口街道办事处、肇庆玉柴机电营销有限公司、肇庆市城市化道路改造工程鼎湖段征地拆迁工作领导小组签订了《房屋拆迁补偿协议》，确定一次性支付拆迁补偿款230561.57元到被告的账户，收到补偿款之日起7日内，将房屋及土地交回征收方使用。被告于2016年11月11日收到上述补偿款。2016年12月26日，原告委托广东赛力律师事务所杨汉彬律师向被告发出《律师函》，称被告自2016年11月份开始，没有按约定支付租金，至12月份止，共拖欠7696元，要求被告在收到律师函7日内支付其余租金，否则将采取法律手段追究违约责任，解除合同，收回租赁物。被告收到后，于同月30日通过其委托代理人复函称，因租赁的场地被肇庆市城市化道路改造工程征收了855.31平方米，导致被告自2016年6月开始，实际租用的土地仅为3380.79平方米，依合同约定的每月租金4.5元/平方米，被告每月需支付的租金为15213.2元，被告已足额支付了租金，不存在拖欠租金行为，不构成违约;合同是双方的真实意思表示，虽然被征收了部分土地，导致承租的面积减少，但不影响合同继续履行，双方应严格履行;如原告违约，将追究其法律责任，并保留向其追讨多付租金的权利。2017年2月24日，原告提起本案诉讼。2017年3月1日，就征收被告租用、属原告享有的855.31平方米土地使用权，原告、肇庆市鼎湖区坑口街道办事处、肇庆市城市化道路改造工程鼎湖段征地拆迁工作领导小组签订了《土地征收补偿协议》，确定一次性支付土地征收补偿款3789023.3元到原告的账户，收到补偿款之日起7日内，将土地及有关权属资料交回征收方使用和注销。原告于2017年3月20日收到了上述补偿款。本院认为：原、被告签订的《场地租赁合同》及《〈场地租赁合同〉的补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应以合同及补充协议的约定履行各自的义务和行使权利。在合同约定的租赁期间，因政府城市化道路改造工程需要，相关部门已于2016年5月7日、18日两次向原、被告发出清拆通知，征收属原告享有土地使用权、由被告租赁使用的855.31平方米土地。原告虽然是在2017年3月1日签订了征收上述土地使用权的《土地征收补偿协议》，并于2017年3月20日收到补偿款，但相关部门通知要求被告在2016年5月22日前商讨拆迁补偿事宜，被告并于2016年10月12日与相关部门签订了《房屋拆迁补偿协议》，于2016年11月11日收取了补偿款，因此，被告使用被征收的855.31平方米土地至2016年10月，应按合同约定全额支付租金至2016年10月，2016年11月及以后的租金，以实际租赁使用的土地面积按合同约定的租金标准计付租金，合同约定原租用4236.1平方米土地减除被征收的855.31平方米土地，即3380.79平方米，是被告2016年11月后实际租赁使用的土地面积，该土地面积按4.5元/平方米计付月租金为15213.56元（3380.79平方米×4.5元/平方米）。被告已在2016年11月3日、12月2日、2017年1月2日、2月3日、3月2日分五次各转入15214元到原告指定的账户缴付租金，以后并应按该标准依合同约定的时间付清租金，被告按每月15214元缴付租金的行为，符合原、被告合同的约定，其行为合法有效，不存在拖欠租金的违约行为，政府只征收原告的部分土地，且被告同意继续租赁其余土地，原、被告没有协商解除合同，双方的租赁合同没有解除。原告认为被告拖欠租金，构成违约，主张解除合同收回土地及场地，理据不足，本院不予支持；原告认为被告拖欠租金，主张支付拖欠的租金及计付违约金，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈德发的诉讼请求。本案受理费98元，由原告陈德发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇一七年五月十九日书记员 黄素怡 更多数据：