（2016）粤20民终1466号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-29
案件名称
龙玉婵、杜淑仪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙玉婵,杜淑仪,中山星伟家具有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十六条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1466号上诉人（原审原告、反诉被告）：龙玉婵，女，1967年1月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜淑仪，女，1957年10月12日出生，澳门居民，现住广东省中山市，被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山星伟家具有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李佩凤，该公司经理。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：廖国敏，广东凯行律师事务所律师。上诉人龙玉婵因与被上诉人杜淑仪、中山星伟家具有限公司（以下简称星伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第1016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龙玉婵上诉请求：撤销原审判决，改判双方于2012年5月21日签订的租赁合同书已于2014年11月20日解除，被上诉人立即向上诉人支付拖欠的租金447762元（截至2014年11月）及逾期违约金，并向上诉人支付拖欠的水费1115.06元、电费29542.94元（截至2014年11月1日）、土地使用税135584.46元（截至2014年11月），合计为614004.46元。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，租赁合同的违约方应为被上诉人。（一）租赁合同系因被上诉人的违约行为才导致解除。首先，租赁合同约定水电费、租赁税费等费用概由承租人支付，承租人须每月按时支付租金、土地使用税等，但被上诉人拖欠涉案厂房2013年度土地使用税至今仍未支付，2014年度的土地使用税在纠纷发生时也即将到支付时间，被上诉人也未支付。上诉人提交的2012年度的土地使用税完税证证明涉案厂房每年的土地使用税为147910.32元，上诉人在纠纷发生前已多次催告被上诉人缴交2013年度土地使用税，并于2014年4月4日委托律师发出律师函催缴，但被上诉人仍未缴交。其次，被上诉人每月缴交租金的时间均超出合同约定的每月15号。被上诉人屡次违反合同约定，每月均迟延支付租金的行为构成违约，直至从2014年10月开始拖欠租金不付，经上诉人书面催告后仍拒绝支付，最终导致合同的解除，应由被上诉人承担违约责任。最后，被上诉人直至2014年9月26日才交纳2014年8月的水电费，并从2014年9月3日起开始拖欠水电费，至2014年10月10日双方发生冲突时，已拖欠水电费2万余元，其行为已构成违约。（二）原审判决认定2014年10月10日上诉人阻扰被上诉人的车辆进出的行为妨碍了租赁物的正常使用，是导致涉案租赁合同解除的原因所在，属事实认定不清。首先，星伟公司从2014年起一直经营不善，发生多起劳动仲裁纠纷、民事纠纷，故被上诉人企业倒闭并非上诉人的行为所致，而是被上诉人本身经营恶化所致，其经济损失不应由上诉人来承担。其次，因上诉人发现被上诉人生产经营恶化，已经开始严重拖欠工人工资，导致上诉人对其履行合同的能力产生怀疑，故在2014年10月10日决定行使不安抗辩权，向被上诉人追讨水电费、土地租赁税费等，双方确实发生了一定的冲突，但在公安部门的介入下，上诉人于当天下午6点已经停止追讨，被上诉人的车辆也可以正常出入。因此，上诉人的行为并未产生严重影响被上诉人生产秩序的后果，并未妨碍被上诉人对承租物的正常使用，而且上诉人也未收回出租厂房，直至2015年4月23日才在一审法院的组织下办理租赁物的交接手续收回厂房。最后，被上诉人若是一家正常经营、管理规范的家私企业，不可能会在几天内倒闭。二、原审判决适用法律不当。涉案厂房一直在被上诉人使用当中，上诉人并未提前收回厂房，也未严重影响被上诉人的生产经营，故被上诉人无权依据合同约定解除租赁合同，要求上诉人承担违约责任，原审判决判令上诉人承担违约责任，属适用法律错误。被上诉人杜淑仪、星伟公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龙玉婵向一审法院起诉请求：1.判令龙玉婵与杜淑仪于2012年5月21日签订的租赁合同书已于2014年11月20日解除；2.杜淑仪、星伟公司立即向龙玉婵支付拖欠的租金447762元（截止至2014年11月）及逾期违约金；3.杜淑仪、星伟公司立即向龙玉婵支付拖欠的水费1115.06元、电费29542.94元（截止至2014年11月1日）；4.杜淑仪、星伟公司立即向龙玉婵支付拖欠的土地使用税135584.46元（暂计至2014年11月）。星伟公司反诉请求：龙玉婵立即返还租房合同押金188888元、水费及电费保证金20000元，及支付违约收回房屋的违约金537314.4元、赔偿电缆安装损失368537.3元、赔偿星伟公司的装修费用168000元。一审法院认定事实：龙锦洪、龙玉婵是中山市板芙镇深湾村里溪大道北土地证号为中府国用（2008）第易3001**号土地的使用权人。2012年5月21日，龙玉婵与杜淑仪分别作为出租方和承租方，签订了租赁合同。双方约定由杜淑仪租用龙玉婵位于中山市板芙镇里溪大道北商住用地作为家私生产用途使用，厂房使用权面积为38647.2平方米，建筑面积约26735.1平方米，空地面积约5000平方米。租赁期限为9年，即自2012年7月1日起至2021年6月30日止。租金明细如下：2012年7月1日至2014年6月30日止，按人民币188888元计收；2014年7月1日至2015年6月30日按223881元计收；2015年7月1日至2021年6月30日按250615元计收。双方约定租金交纳时间为每月15日前，租金交纳方式为现金或转账支付。在租赁期间发生的水费、电费、燃气费、电话费、网络费、天线费、治安费、租赁税费及经营税费等相关费用概由杜淑仪支付。此外，合同第五条约定了若杜淑仪不按时交付租金及其他费用时，龙玉婵有权提前终止合同，收回该物业，并不予退还押金及向杜淑仪追讨违约金。杜淑仪须每月按时交付租金及房产税、土地使用税，逾期未缴的，须按合同约定支付所欠租金及滞纳金。合同第八条关于违约责任，双方约定：合同期内，双方均应遵守合同约定的相关义务。若杜淑仪违约，龙玉婵有权没收其押金，并向杜淑仪追讨其在使用物业期间所产生的相关费用。如龙玉婵、杜淑仪其中一方因违反合同条款导致对方重大损失的，另一方有权单方解除合同，违约方必须赔偿守约方的全部经济损失。龙玉婵违反合同约定，提前收回房屋及附属设施的，应按照合同年租金20%向杜淑仪支付违约金。杜淑仪如逾期未交付租金，则按应付租金日利息5%向龙玉婵支付滞纳金，超过15天未支付租金的，龙玉婵有权解除合同并没收押金及追讨损失。合同第十六条备注部分约定，水电费保证金变更为20000元，租赁押金变更为188888元。合同签订后，杜淑仪于2012年5月28日通过银行转账的方式向龙玉婵转账支付租赁押金及租金各188888元，水电费保证金20000元。星伟公司提供的李佩凤卡号为62×××21的银行卡的银行转账记录显示，李佩凤在2014年7月28日向龙玉婵转账支付188888元，于2014年8月11日转账支付34993元，于2014年8月27日转账支付223881元，于2014年9月25日转账支付223881元。龙玉婵提供的编号分别为No1102670、No1102671、No1102672的收款收据显示，龙玉婵分别于2014年8月11日、8月27日、9月25日出具收据，上述收据载明龙玉婵已分别收到杜淑仪转账支付的2014年7月1日-31日、2014年8月1日-31日、2014年9月1日-9月30日的租金各223881元。星伟公司提供的星伟公司水电费结算单显示，星伟公司与房东代表骆均分别于2014年7月、8月、9月确认星伟公司于2014年6月3日-7月5日、2014年7月6日-8月1日、2014年8月2日-9月3日的水电费分别为14491.4元、24417元、16831.4元，上述结算单分别载明星伟公司应分别于2014年7月25日、8月25日、9月25日前结清，否则将收取每日5%的滞纳金。星伟公司提供的收款收据显示，龙玉婵分别于2014年7月28日、8月30日、9月26日开具收款收据，载明其已分别于该日收到星伟公司2014年6月3日-7月5日的水电费14491.4元、2014年7月6日-8月1日的水电费24417元、2014年8月2日-9月3日的水电费16831.4元。一审庭审中，龙玉婵明确其在本案中主张的水费为2014年8月-10月的水费，电费为2014年9月-10月的电费。一审法院又查明：龙玉婵提供的房产税、土地使用税纳税申报表及税收转账专用完税证均显示税款所属时期为2012年1月1日-2012年12月31日，应缴税款金额为147910.32元。龙玉婵提供的用户用水清单显示，截止至2014年10月12日，水费金额为581.66元。龙玉婵提供的中国南方电网广东电网公司电费通知单显示，龙锦洪名下位于中山市板芙镇深湾村里溪大道北的用电地址截止至2014年10月1日的应缴电费为20071.92元，截止至2014年11月1日的应缴电费为9471.02元。2014年11月14日及2014年11月20日，广东正日律师事务所受龙玉婵委托，通过邮寄的方式分别向杜淑仪发送了（2014）广正律函字第3801号、（2014）广正律函字第3964号律师函，向杜淑仪追讨拖欠的租金、水电费及相关税费、滞纳金，并声明龙玉婵与杜淑仪签订的租赁合同于2014年11月20日解除。一审法院另查明：2014年10月10日，龙玉婵阻拦星伟公司的车辆进出，龙玉婵主张星伟公司车辆装载的是生产设备，星伟公司则主张车辆装载的是交付的货物。一审法院再查明：星伟公司成立于2013年5月21日，股东包括李佩凤及朱家业。双方当事人均确认涉案厂房在租赁合同签订后至星伟公司成立前，翠亨家具厂曾使用涉案厂房从事生产经营活动。星伟公司称杜淑仪签订租赁合同的行为为履行职务的行为，其行为效力及于星伟公司。星伟公司为证明其因龙玉婵的违法行为造成的损失，提交了工程预算表、结算表及证明等证据。本案在审理过程中，于2015年4月23日组织龙玉婵及星伟公司到现场进行勘察，清点财物，并办理了涉案租赁物的交接手续，自此，龙玉婵收回涉案租赁物。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案存在以下焦点问题：一、租赁合同的当事人的问题；二、租赁合同解除的原因的问题；三、租赁合同解除后各方当事人如何承担责任的问题。关于焦点一。涉案的租赁合同载明的出租方（甲方）是龙玉婵，承租方（乙方）是杜淑仪。星伟公司主张杜淑仪签订租赁合同的行为为职务行为，其行为效力及于星伟公司。但涉案租赁合同签订的时间为2012年5月21日，而星伟公司成立的时间为2013年5月21日，在杜淑仪签订涉案合同时，星伟公司尚未成立，星伟公司、杜淑仪亦未提供证据证明杜淑仪是星伟公司的员工或双方存在委托合同关系。龙玉婵、杜淑仪、星伟公司亦未能提供证据证实龙玉婵与杜淑仪就涉案厂房的租赁问题对承租的主体进行了变更或存在转租的情形。此外，杜淑仪签订涉案的租赁合同后至星伟公司成立期间，涉案厂房曾被其他企业所使用，龙玉婵追讨租金、水电费的律师函的发送对象亦为杜淑仪。由此可知，杜淑仪是租赁合同的承租方。而星伟公司作为租赁物的实际使用人，且从星伟公司提供的银行转账记录上看，星伟公司直接向龙玉婵支付租金，亦是合同的履行人，因此，一审法院认为星伟公司亦是合同的承租方，即杜淑仪、星伟公司为共同承租人。关于焦点二。涉案的租赁合同是双方真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，一审法院予以确认。根据合同必须被恪守的原则，龙玉婵及杜淑仪、星伟公司均应按合同约定，积极履行合同义务并不得妨碍他人正常履行合同。龙玉婵主张其解除涉案合同是因杜淑仪、星伟公司拖欠租金、水电费及土地使用税等相关税费。杜淑仪、星伟公司则主张因龙玉婵阻扰涉案厂房的实际使用人星伟公司正常生产经营秩序，致使星伟公司无法正常使用租赁物，最终导致涉案租赁合同的解除。双方当事人对于龙玉婵于2014年10月10日阻拦星伟公司车辆进出的事实没有异议，一审法院予以确认。虽然龙玉婵称，因星伟公司拖欠水电费及租金、土地使用税等费用，其阻拦星伟公司车辆进出为自力救济的行为。但根据龙玉婵及星伟公司提供的收款收据、转账记录等证据可知，涉案厂房2014年7、8、9月的水电费及租金均已在该月缴纳，而根据双方合同的约定，每月租金交纳的时间为该月15日前。故龙玉婵于2014年10月10日阻拦星伟公司的车辆进出时，涉案厂房10月的租金并未到期。同时，龙玉婵提供的房产税、土地使用税纳税申报表及完税证载明的税款所属时期为2012年1月1日-2012年12月31日，而龙玉婵向杜淑仪、星伟公司主张的土地使用税为2013年的土地使用税，龙玉婵对此并未提出支付凭证，故龙玉婵以杜淑仪、星伟公司拖欠其租金、土地使用税为由，通过阻拦星伟公司使用涉案厂房的方式向杜淑仪、星伟公司追讨租金、土地使用税没有事实依据。此外，虽然龙玉婵提供的2014年10月抄表的水电费单据显示涉案厂房的水电费分别为581.66元及20071.92元，但龙玉婵并未提供证据证实其已就该部分水电费在2014年10月10日之前曾向杜淑仪、星伟公司进行主张，且龙玉婵所收杜淑仪交纳的租赁押金及水电押金合计达208888元之多，完全可以抵扣杜淑仪、星伟公司在2014年10月期间所欠的水电费，此时龙玉婵的合法权益仍能获得充分保障，其并无行使自力救济之需。因此，龙玉婵在2014年10月10日阻拦涉案厂房的实际使用人星伟公司的车辆进出的行为不符合自力救济的条件，其行为妨碍了承租人对于租赁物的正常使用，是导致涉案的租赁合同解除的原因所在。关于焦点三。如上所述，由于龙玉婵的行为已构成违约，因此龙玉婵无权单方解除合同，一审法院对于龙玉婵请求确认涉案租赁合同于2014年11月20日解除的诉讼请求不予支持。同理，龙玉婵认为杜淑仪、星伟公司的行为构成违约，并据此请求判令杜淑仪、星伟公司承担支付拖欠的租金、水电费、土地使用税及违约金等费用的违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。反之，因龙玉婵违约，导致合同目的最终无法实现，龙玉婵应向承租人承担相应的违约责任。星伟公司作为共同承租人反诉要求返还押金188888元、水电费保证金20000元及违约金537314.4元（合同约定违约金为年租金的20%，年租金为223881元/月×12个月），具有事实及法律依据，一审法院予以支持。至于星伟公司反诉主张的电缆安装及装修费用损失，但其提供的证据无法确认损失情况，经一审法院释明亦未申请评估，故一审法院认为星伟公司主张的损失数额无事实依据，且在支持了违约金后，星伟公司的损失得到一定的补偿，故一审法院对星伟公司的该部分诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条规定，判决：一、龙玉婵于判决发生法律效力之日起七日内向星伟公司返还租房押金188888元、水电费保证金20000元并支付违约金537314.4元，合计746202.4元；二、驳回龙玉婵的诉讼请求；三、驳回星伟公司的其他反诉请求。本诉案件受理费9940元、诉讼保全费520元，合计10460元（龙玉婵已预交），由龙玉婵负担；反诉案件受理费8172元，由龙玉婵负担4920元，星伟公司负担3252元。本院二审期间，龙玉婵围绕上诉请求提交了以下证据：一、物业出租赁协议书一份，拟证明被上诉人冒充上诉人签订租赁合同，办理星伟公司的工商登记；二、苏福等人的劳动仲裁裁决书五份，拟证明星伟公司因经营不善，在2014年10月之前已经开始大量拖欠工人7月－9月工资；三、中山市汉扬家具厂的民事判决书、民事裁定书和查封清单各一份，拟证明杜淑仪在成立星伟公司之前曾经经营汉扬家具厂，因拖欠大量货款被债权人起诉执行，导致厂房内的设备产品被查封拍卖。经质证，杜淑仪、星伟公司确认证据一真实性，但不确认关联性，认为该合同是经过上诉人同意而签署的；确认证据二的真实性，但是苏福、曹仕记、潘超琼、钟小燕裁决书没有生效，法院已经认定上述人员不是被上诉人的员工，而刘洪等人系因8、9月份工资对不上而发生仲裁，且该仲裁是在被上诉人离开厂房后发生的；确认证据三真实性，汉扬家具厂是被上诉人的加工商，查封的财产是汉扬公司的，与星伟公司无关。杜淑仪、星伟公司二审期间提交了以下证据：一、2013年的房产税、土地使用税纳税申报表及2014年6月4日的税收缴款书，拟证明2013年的土地使用税148755.48元已经全部由星伟公司缴纳；二、2014年5月29日的房产税、营业税、城建税等税收缴款书，拟证明星伟公司还缴纳了其他租赁税费。经质证，龙玉婵确认上述证据的真实性，但认为星伟公司是经过龙玉婵的律师函催告才缴纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：二审中，星伟公司称在2014年10月10日以后，涉案租赁物已在龙玉婵的控制之下。龙玉婵则认为其并没有提前收回租赁物，并称星伟公司不是在2014年10月10日就搬离，而是过了几天才搬离，其在星伟公司搬离后才派驻了保安，因为当时租赁厂房里面已经没有经营了，其出于保管的目的才派驻门卫。此外，龙玉婵称其主张的水电费是截止到2014年11月1日的水电费，其无法区分2014年9月4日至10月10日期间产生的水电费具体数额。对于该期间的水电费，双方均同意由本院进行酌定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人二审争议的焦点为：一、谁违约及应如何承担违约责任的问题；二、星伟公司应否向龙玉婵支付租金、水电费及土地使用税。关于焦点一。双方在履行租赁合同的过程中，龙玉婵于2014年10月10日阻拦了星伟公司的车辆进出，妨碍了星伟公司的正常经营，本院认为，龙玉婵的行为已构成违约，理由如下：首先，根据双方签订的租赁合同约定，每月租金的交纳时间为当月15日前，截至2014年10月10日，尚未到该月租金的交纳期限，且涉案租赁物2014年9月30日以前的租金也已交清，故在龙玉婵阻拦星伟公司车辆进出的当天，星伟公司并未拖欠龙玉婵的租金。其次，双方签订的租赁合同虽然约定水电费由承租方支付，但未明确约定每月水电费的具体支付时间，而星伟公司提供的水电费结算单及相应的收款收据显示，星伟公司已交纳2014年9月3日以前的水电费，且双方关于水电费的交纳习惯为上月初至本月初的水电费于本月月底交纳，根据双方的交费习惯，可以认定2014年9月3日至10月初的水电费的交纳时间应为2014年10月底，故在龙玉婵阻拦星伟公司车辆进出的当天即2014年10月10日，星伟公司并不存在拖欠水电费未付的违约行为。再次，龙玉婵虽主张星伟公司拖欠涉案厂房2013年度土地使用税未付，但根据星伟公司提交的纳税申报表和税收缴款书，星伟公司已于2014年6月4日交纳了涉案租赁物2013年的土地使用税148755.48元，即在龙玉婵阻拦星伟公司车辆进出的前几个月，星伟公司就已经交纳了2013年的土地使用税。至于2014年的土地使用税，龙玉婵认为根据合同约定应按月交纳，而星伟公司则认为当年的土地使用税应在次年的5月底之前交纳。本院认为，虽然双方签订的租赁合同约定承租方应每月按时支付土地使用税，但从2012年和2013年的土地使用税交纳情况来看，双方在履行合同过程中实际上并非按月交纳土地使用税，龙玉婵在纠纷发生前也一直没有提出要求星伟公司按月交纳该费用，且龙玉婵在上诉意见中也自认2014年度的土地使用税在纠纷发生时只是即将到支付时间，而不是已经到支付时间，因此，龙玉婵主张星伟公司存在拖欠土地使用税的违约行为亦缺乏依据，本院不予采纳。此外，关于龙玉婵提出其于2014年10月10日阻拦星伟公司的车辆进出系行使不安抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，龙玉婵主张星伟公司于2014年10月10日当天用车辆装载生产设备准备撤场，但星伟公司予以否认，龙玉婵对其主张并未提供充分的证据予以证明。龙玉婵于一审期间提供的诉讼保全裁定书、查封清单等证据的形成时间均在双方发生纠纷导致星伟公司搬离之后，不能客观反映2014年10月10日以前涉案厂房的实际状况及星伟公司的经营状况。可见，龙玉婵并没有确切的证据证明星伟公司存在合同法第六十八条规定的可以中止履行的情形，且龙玉婵此前已收取了租赁押金及水电保证金合计达208888元之多，其合法权益已得到一定的保障，因此，龙玉婵关于其阻拦星伟公司的车辆进出系行使不安抗辩权的主张缺乏依据，本院不予采纳。龙玉婵阻拦星伟公司的车辆进出，妨碍了星伟公司的正常经营，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担问题。在龙玉婵于2014年10月10日阻拦星伟公司的车辆进出致双方发生纠纷后，星伟公司无法继续在涉案厂房正常经营，并随后搬离涉案厂房。星伟公司认为因龙玉婵阻拦其车辆进出，扰乱其生产经营，导致员工集体离职讨薪，供货商围聚工厂要求支付货款，从而造成该公司无法继续经营。龙玉婵则认为星伟公司的倒闭并非其行为所致，而是星伟公司本身经营恶化所致，并提供了苏福等人的劳动仲裁裁决书等证据予以证明。本院认为，龙玉婵提供的劳动仲裁裁决书显示的立案受理时间分别为2014年10月29日和2014年11月12日，均在星伟公司已停止经营之后，且即使星伟公司在经营过程中存在拖欠员工工资的情况，也并不必然会导致企业无法经营或倒闭。另外，龙玉婵提供的汉扬家具厂的民事判决书、民事裁定书和查封清单与本案也不具有关联性，不能支持其上述主张。因此，龙玉婵提供的证据并不足以证明星伟公司无法继续经营系该公司自身原因所致。而龙玉婵阻拦星伟公司的车辆进出，妨碍了星伟公司的正常经营，甚至公安机关也介入调停，龙玉婵的该违约行为客观上对星伟公司的生产经营造成了较为恶劣的影响，故在龙玉婵未能充分举证证明星伟公司无法经营系其他原因所致的情况下，本院采信星伟公司的主张，认定星伟公司无法经营系因龙玉婵的违约行为所致。根据双方签订的租赁合同约定，出租方违反合同约定，提前收回房屋及附属设施的，应按照合同年租金20%向承租方支付违约金。虽然龙玉婵主张其并未提前收回厂房，但如前所述，龙玉婵的违约行为导致星伟公司无法经营，且龙玉婵在诉讼中也确认星伟公司在事发后几天已搬离，其在星伟公司搬离后派驻了保安看管租赁物，至此龙玉婵已实际控制了租赁物，其妨碍星伟公司经营的行为及派驻保安的行为属一个整体行为，可以视为其已提前收回了涉案租赁物，故一审认定龙玉婵应向星伟公司返还租房押金188888元、水电费保证金20000元及按年租金20%支付违约金537314.4元并无不当，且结合本案的实际情况，该违约金也并未过高，本院对此予以维持。关于焦点二。如前所述，因龙玉婵的行为已构成违约，其无权单方解除合同，且龙玉婵也确认星伟公司在事发后几天已搬离，故龙玉婵请求确认涉案租赁合同于2014年11月20日解除缺乏依据，本院不予支持。同理，龙玉婵要求杜淑仪、星伟公司支付2014年10月10日以后的租金、水电费、土地使用税及违约金的诉讼请求也没有事实和法律依据，一审对此不予支持并无不当。但涉案租赁物在双方发生纠纷以前处于正常使用状态，故2014年10月10日以前的租金、水电费、土地使用税承租人仍应支付。虽然本案租赁合同是由杜淑仪签订，但实际使用人是星伟公司，星伟公司也确认其为实际承租人，且一审判决龙玉婵向星伟公司返还租房押金、水电费保证金及支付违约金后，双方在二审期间均未针对该主体问题提出异议，因此，2014年10月10日以前的租金、水电费、土地使用税理应由星伟公司向龙玉婵支付。关于租金数额，根据租赁合同的约定，2014年7月1日至2015年6月30日的租金为每月223881元，星伟公司已交清2014年9月30日以前的租金，故星伟公司应向龙玉婵支付2014年10月1日至10日的租金74627元（223881元×1/3）。关于水电费数额，星伟公司已交清2014年9月3日以前的水电费，对于2014年9月4日至10月10日期间产生的水电费具体数额，现有的证据无法直接反映，双方均同意由本院酌定。根据前三个月即2014年6月3日至9月3日的水电费总额55739.8元（14491.4元+24417元+16831.4元），可计算得出该三个月的日平均水电费为599.4元（55739.8元÷93天），故参照前三个月的日平均水电费情况，本院酌定2014年9月4日至10月10日期间产生的水电费为22177.8元（599.4元/天×37天）。关于土地使用税数额，虽然双方均未举证证明2014年度土地使用税的具体数额，但租赁合同已明确约定该税费应由承租方负担，为避免诉累，该土地使用税数额可参照2013年度的标准计算，故星伟公司应向龙玉婵支付2014年10月10日前的土地使用税128095元[148755.48元÷12×（10+1/3）]。因此，星伟公司仍应向龙玉婵支付租金74627元、水电费22177.8元、土地使用税128095元，合计224899.8元。一审判决对该部分费用未予支持不当，本院予以纠正。综上，上诉人龙玉婵的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。原审判决处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第1016号民事判决第一项和第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第1016号民事判决第二项；三、中山星伟家具有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向龙玉婵支付租金74627元、水电费22177.8元、土地使用税128095元，合计224899.8元；四、驳回龙玉婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9940元、诉讼保全费520元，合计10460元（龙玉婵已预交），由龙玉婵负担6629元，由中山星伟家具有限公司负担3831元（该款中山星伟家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳）；反诉案件受理费8172元（中山星伟家具有限公司已预交），由龙玉婵负担4920元（该款龙玉婵应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳），由星伟公司负担3252元。二审案件受理费21202元，由龙玉婵负担17891元（龙玉婵已预交9940元，不足部分龙玉婵应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳），由中山星伟家具有限公司负担3311元（该款中山星伟家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄岳文审 判 员 赵伟光代理审判员 卢俊廷二〇一七年五月十九日书 记 员 林 俊黄燕红 来源：