（2016）粤0104民初42406号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2018-02-11

案件名称

广州民间金融街管理有限公司与广东草舟电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市越秀区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州民间金融街管理有限公司,广东草舟电子商务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条

全文

广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初42406号原告：广州民间金融街管理有限公司，住所地广州市越秀区靖海路1号三楼。法定代表人：薛现华。委托诉讼代理人：李伟，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖燕玲，广东合邦律师事务所律师。被告：广东草舟电子商务有限公司，住所地广州市越秀区解放南路123号18层。法定代表人：许晓楠。委托诉讼代理人：潘慧娟，广东金本色律师事务所律师。原告广州民间金融街管理有限公司与被告广东草舟电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州民间金融街管理有限公司的委托诉讼代理人李伟、赖燕玲，被告广东草舟电子商务有限公司的委托诉讼代理人潘慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州民间金融街管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告之间所签署《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》之补充协议、《广州市房屋租赁合同》之补充协议（2），被告将广州市越秀区解放南路xx号第xx层房屋返还给原告；2、被告支付拖欠原告的租金（自2015年11月1日起至实际交还房屋之日止，2015年10月1日到2016年10月31日按每月120096元的标准计，2016年11月1日到2017年10月31日按每月126101元的标准计，2017年11月1日到2018年10月31日按每月132406元的标准计）；3、被告支付原告拖欠的租金的违约金325640.31元（根据当月租金拖欠金额，自2015年11月1日起清偿租金为止，按照每拖欠1日支付0.1%的违约金计）；4、被告缴纳的租赁保证金360288元归原告所有；5、被告赔偿损失720576元（按六个月的租金标准计）。事实和理由：原告与广东盛铭汇酒业有限公司于2014年10月26日签订了越秀区解放南路xx号第xx层全层的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》之补充协议。2015年1月30日，原告与被告、广东盛铭汇酒业有限公司三方签订了《广州市房屋租赁合同》之补充协议（2），约定广东盛铭汇酒业有限公司在主合同与补充协议中权利与义务由被告享有和承担。合同约定租期自2015年1月1日至2019年9月30日，免租期未2个月，其中2015年1月1日至2016年10月31日月租金为120096元，2016年11月1日至2016年11月31日月租金为126101元，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金的0.1%支付违约金。被告自2015年11月起拖欠租金，经多次催告仍不履行，为保护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告广东草舟电子商务有限公司辩称，同意解除双方签署的原告、被告之间所签署《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》之补充协议、《广州市房屋租赁合同》之补充协议（2）。对原告主张的违约金，约定标准过高，请求法院予以调整减少。对原告主张的保证金，不同意保证金归原告所有，依据法律规定原告只可以选择定金或违约金其中一项。不同意第五项诉讼请求，因为相关的损失并没有实际发生，且原告已经主张了违约金及租赁保证金。对原告第二项诉讼请求的租金请求，被告同意支付，同意按照合同约定的标准向原告支付租金。经审理查明：越秀区解放南路xx号第xx层是原告向交通银行股份有限公司广东省分行承租的房屋。2014年10月26日，原告（为甲方）与广东盛铭汇酒业有限公司（为乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》及《〈广州市房屋租赁合同〉之补充协议》，约定甲方将越秀区解放南路xx号第xx层全层出租给乙方作办公用途使用，计租总面积1601.27平方米，租期从2015年1月1日至2019年9月30日，其中2015年1月1日至2016年10月31日的月租金为120096元，2016年11月1日至2017年10月31日的月租金为126101元，2017年11月1日至2018年10月31日的月租金为132406元，2018年11月1日至2019年9月30日的月租金为139026元。租金按月结算，由乙方每月末的5天内按支票或银行划账付款方式向甲方一次付清下月租金。甲方给予乙方2个月装修期（2014年11月1日至2014年12月31日）。乙方向甲方交纳360288元租赁保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。当乙方违反本协议的约定或有其他乙方需承担的应付未付款项的，甲方有权在租赁保证金中直接抵扣乙方应缴的违约金或其他款项，乙方并应在接到甲方通知之日起5日内补足租赁保证金被抵扣的部分。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须月租金总额的0.1%向甲方支付违约金。如乙方存在以下情形，甲方有权立即解除合同，没收乙方租赁保证金，要求乙方结清费用，并无条件收回房屋，无须对乙方投入及装修作任何补偿，并且乙方需在将房屋交还给甲方之日起按照六个月的租金来赔偿甲方的损失：（一）乙方逾期拖欠月租金、水、电费、服务费、物业管理费等任何一项超过30天。合同期满或因乙方过错导致合同提前解除时，乙方应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前、甲方发出解除合同通知之日起7天内搬走房内物品并交还房屋，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属甲方，甲方无需对乙方装修及其它投入进行补偿。按上述规定解除合同或合同提前终止的，如乙方不按约定的规定期限搬出该房屋的，甲方有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施，乙方则须每日按合同约定最高月租金标准的叁倍向甲方支付房屋占用费，如该房屋占用费低于房管部门评定的同地段同类房屋租金标准，乙方向甲方支付的房屋占用费则按房管部门评定的同地段同类房屋租金标准计算。因此而造成甲方的一切损失由乙方负责赔偿，并由乙方承担一切经济和法律责任。合同终止之日乙方应将承租的租赁物及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回租赁物，由此造成租赁物内物品的损失、收回租赁物所引起的费用以及占用租赁物的费用由乙方承担。2015年1月30日，原告（为甲方）与广东盛铭汇酒业有限公司（为乙方）、被告（为丙方）签订《〈广州市房屋租赁合同〉之补充协议（2）》，约定：从本协议生效之日起，甲方与乙方签订的原合同及补充协议中乙方的享有的权利和承担的义务以及相关责任约定部分，甲乙双方同意全部由丙方享有和承担。2016年6月15日，被告向原告作出《承诺函》，内容为：我司于2015年1月30日与贵司签订解放南路xx号第xx层房屋的租赁合同。从2015年11月1日至2016年5月31日，我司共欠贵司租金840672元。现由于我司资金周转困难，特向贵司申请延后支付租金，我司承诺在2016年9月15日前一次性支付所欠租金，以及新增部分租金，如逾期不付，贵司可以按照合同约定追究违约责任。2016年12月12日，被告向原告作出《承诺函》，内容为：我司承诺于2016年12月20日星期二，支付2015年11月1日至2016年11月30日租金共1567253元。原告为证明其追讨过租金，提交了：1、原告于2016年8月29日向被告发出的《催租函》复印件，内容为：基于贵司在2016年6月15日发函向我司承诺在2016年9月15日前一次性支付所欠租金，秉承双方长期友好合作的精神，经研究，我司同意贵司的申请。现贵司承诺的时间即将到期，请贵司遵照承诺，在2016年9月15日前一次性支付所欠租金。如我司在规定时间内未收到足额租金费用，我司将采取法律手段追究违约责任。该函下方有手写内容“已收原件”及姓许的人签名，该手写部分为原件。2、收费通知打印件，该打印件下方有姓许的人的手写签名及电话号码138××××7878。被告质证称没有收到《催租函》，也不清楚手写部分是由谁签名，也不清楚手写字体中签名是什么文字；对收费通知打印件不予确认。诉讼过程中，被告于2017年3月3日将涉案房屋钥匙交还给原告。本院认为：原告与广东盛铭汇酒业有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《〈广州市房屋租赁合同〉之补充协议》以及原告与广东盛铭汇酒业有限公司、被告三方签订的《〈广州市房屋租赁合同〉之补充协议（2）》是各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。据此，被告应承担《广州市房屋租赁合同》、《〈广州市房屋租赁合同〉之补充协议》中原属广东盛铭汇酒业有限公司享有的权利和承担的义务。根据上述合同，被告负有按月支付租金的义务，若被告逾期拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同和没收乙方租赁保证金以及要求乙方结清费用。被告至今仍未支付2015年11月1日起的租金，已构成违约，原告要求没收租赁保证金以及要求被告按合同约定支付租金的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持，鉴于原告已于2017年3月3日收回涉案房屋，合同已终止履行，故本案无需就合同解除问题进行调处，同时，原告主张的租金应计至2017年3月3日。因双方约定逾期交付租金则须按每日按月租金总额的0.1%支付违约金，故原告要求被告支付拖欠租金的违约金合法有理，本院予以支持，该违约金总额以不超过所欠租金总额为限。至于违约金的起算日期，被告发函申请在2016年9月15日前一次性支付所欠2015年11月1日至2016年5月31日期间的租金，原告在《催租函》中明确同意被告的该申请，可见双方对上述期间所欠租金的付款时间达成了一致变更意见，该内容对双方均有约束力，据此，被告拖欠2015年11月1日至2016年5月31日期间的租金的违约金应从2016年9月16日起算。关于损失问题，合同中明确约定在被告拖欠租金超过30天的情况下，“乙方需在将房屋交还给甲方之日起按照六个月的租金来赔偿甲方的损失”，该内容是双方自愿约定的条款，且因被告违约导致合同提前解除客观上将造成被告需重新招租，必然存在损失，因此，本院对原告主张六个月租金数额的损失予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广东草舟电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2015年11月1日至2017年3月3日的租金（其中2015年11月1日起至2016年10月31日止按每月120096元标准计，2016年11月1日起至2017年3月3日止按每月126101元标准计）支付给原告广州民间金融街管理有限公司。二、被告广东草舟电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州民间金融街管理有限公司支付逾期支付2015年11月1日至2017年3月3日期间租金的违约金（以应付而未付的租金为基数，按每日0.1%标准计至付清之日止；其中，逾期支付2015年11月1日至2016年5月31日期间租金的违约金从2016年9月16日起计；逾期支付2016年6月1日至2017年3月3日期间租金的违约金从2016年6月1日起计）。上述违约金总额以不超过应付租金总额为限。三、被告广东草舟电子商务有限公司已付的360288元租赁保证金由原告广州民间金融街管理有限公司予以没收。四、被告广东草舟电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州民间金融街管理有限公司支付逾期赔偿租金损失720576元。五、驳回原告广州民间金融街管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30590元，由原告负担50元，被告负担30540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　伍丽娜人民陪审员　　张雪琼人民陪审员　　陈慧玲二〇一七年五月十九日书　记　员　　唐嘉仪 微信公众号“”