（2017）黔2725民初1644号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-07-13

案件名称

陈登红与刘盛敏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

瓮安县人民法院

所属地区

瓮安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈登红,刘盛敏,刘盛达

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款，第六十四条

全文

贵州省瓮安县人民法院民事判决书（2017）黔2725民初1644号当事人基本情况及案件审理经过原告陈登红，男，汉族，1985年12月19日生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县.被告刘盛敏，女，汉族，1975年2月16日出生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，经常居住地瓮安县.第三人刘盛达，男，汉族，1978年6月25日生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，经常居住地瓮安县瓮水办事处.本院于2017年4月20日立案受理原告陈登红诉被告刘盛敏、第三人刘盛达房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原、被告及第三人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告诉称：2017年4月13日，原、被告签订《集资建房合同》（实为买卖合同），约定被告将位于瓮安县瓮水办事处花××社区春龙组的面积为110平方米左右的房屋一套以104820元卖给原告，原告向被告支付购房款后开始装修。2017年4月18日，第三人刘盛达找到原告，出示一份内容为刘盛达与刘盛敏联合建房的合同，称被告出售给原告的房屋系第三人所有，并阻止原告继续进行房屋装修。被告在与原告签订合同时未告知原告房屋存在前述情形，现原告不能使用该房屋，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的集资建房合同；2、判决被告向原告返还购房款104820元、房屋装修费用10737元，合计115557元；3、判决被告按照房屋市场价的2倍向原告支付违约金；4、本案诉讼费由被告承担。被告刘盛敏答辩意见：1、本案的房屋系被告刘盛敏所有，刘盛敏在2014年2月就已经将本案的房屋出售给其他人了，后刘盛敏又给买房的人更换了另外一套房屋，故本案的房屋还是归刘盛敏所有，刘盛敏有权出售给原告；2、不同意原告的诉讼请求，原告支付给刘盛敏的购房款已经被刘盛敏使用了，现刘盛敏没有钱退还给原告，只能将本案的房屋拿给原告；3、原告装修期间的损失是第三人刘盛达造成的，应该由第三人承担赔偿责任。第三人刘盛达答辩意见：1、2013年3月17日，被告与第三人签订联合建房合同，约定由被告提供土地并办理建房手续，由第三人出资、出技术，双方联合建房，并对建成后的房屋所有权进行了分割，房屋进楼右面半栋归被告所有，每层两套，房屋进楼梯左面半栋归第三人所有，每层亦为两套，双方的房屋界限分明，无争议；2、房屋修建期间，被告趁第三人不在工地时，私自将第三人的房屋四楼前面一套出售给童世涛，将第三人的房屋三楼前面一套（即本案争议的房屋）与浦辅海签订虚假的买卖合同后，骗第三人与其签订了一份协议，后经第三人了解到，被告与浦辅海签订的买卖合同系虚假的，双方之间实际并无真实的买卖关系，故被告于2015年将房屋三楼前面一套出售给王方、肖龙菊，并将卖房的事情告知了被告，此后的两年时间里双方未发生争议，但被告在2017年4月13日欺骗本案原告，并与其签订了一份集资建房合同，但本案的房屋实际在去年就已经修建完毕了；3、被告与第三人联合修建的房屋建房单价按580元/平方米计算，被告尚差欠第三人工资材料款约三四十万元，现被告还继续偷卖第三人的房屋，且据原告说，出售房屋时被告并未到房屋现场，都是通过电话指挥原告去看房并交房的，原告进不了门就将门换了再进行装修的，原、被告的行为明显不符合常理。审理查明的事实经审理查明：2013年3月17日，被告刘盛敏与第三人刘盛达签订《联合建房合同》，约定被告将位于瓮安县瓮水办事处花××社区春龙组黄龙屯七树湾的土地的两证一书交给第三人，由被告与第三人联合建房，并对费用分担及房屋分配进行了约定。2013年6月2日，经瓮安县国土资源局批准，刘盛敏获得了编号为“瓮国土资建（集）字（2013）第448号”的《建设用地批准书》，准许刘盛敏在瓮安县瓮水办事处花××社区春龙组占用集体旱地170平方米作为个人住宅建设用地，后被告与第三人开始联合建房。2014年11月16日，被告与第三人签订《协议书》，对联合建房的相关事宜进行了补充约定。房屋建成后，2017年4月13日，被告向原告出示上述《建设用地批准书》后，原、被告签订了《集资建房合同》，约定：被告提供位于瓮安县瓮水办事处花××社区春龙组××宅基地一块，原告一次性投资104820元与被告合伙建房，房屋建成后，被告将进楼梯三楼左面前面一套面积约110平方米的毛坯房一套给原告。签订合同后，原告于当日向被告给付了104820元，被告于当日将前述房屋交付给被告，交房时，被告称无钥匙，让原告从房屋的窗户翻进屋内，原告从窗户进入房屋后，更换了防盗门并进行装修。同年4月18日，第三人刘盛达找到原告，称该房屋系刘盛达所有，且于2015年已经出售给案外人王方、肖龙菊，刘盛达之妻将原告所装修房屋的玻璃砸坏阻止原告继续装修，原告与第三人为此发生争议并报警处理。庭审中，原、被告均表示，虽然双方签订的是《集资建房合同》，但双方并未联合建房，本案的房屋在双方签订合同前就已修建完毕，双方签订的实质是房屋买卖合同，104820元实为购房款。此外，被告对原告花费了装修材料费8277元予以认可。另查明，上述房屋从修建至今，被告刘盛敏只取得了《建设用地批准书》，未办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等手续，且经本院现场查看，房屋占地面积远超过《建设用地批准书》中批准的面积。经本院释明，原告当庭将其诉讼请求变更为：1、确认原、被告签订的《集资建房合同》无效；2、判决被告向原告返还购房款104820元；3、判决被告赔偿原告的装修材料费8277元；4、本案诉讼费由被告承担。以上事实，有原、被告及第三人的法庭陈述，以及原告提交的《集资建房合同》、购房款《收条》、汇款凭证、《接处警登记表》、《建设用地批准书》、《送货单》、《产品销售信誉卡》、装修材料费《收条》，被告与第三人共同提交的《建设用地批准书》、《联合建房合同》，以及本院依职权进行现场勘查的照片及《现场勘查笔录》在卷为凭，经过开庭质证和本院审查，其来源合法，内容客观真实，与本案直接相关，本院均予以采信，作为认定上述事实的依据。被告及第三人提交的其他证据，以及被告申请出庭作证的证人宋某的证言，只能证明被告与第三人联合建房的费用支出情况、其他房屋的出售情况及双方对房屋的分配与调换、抵扣等情况，因原告已将其诉讼请求变更为确认合同无效，现被告是否有权出售前述房屋不属于本案的审查范围，故对被告与第三人的提交的前述证据本院不予采信。判决理由和结果本院认为：原、被告签订的合同虽名为《集资建房合同》，但双方均认可该合同实为房屋买卖合同，故本院认定原、被告之间为房屋买卖关系，被告出售给原告的房屋未按规定办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等手续，应认定为违法建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告双方于2017年4月13日签订的《集资建房合同》因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”之规定，应认定为无效合同。本案中，被告在明知其修建的房屋未按规定办理相关审批手续的情况下，仍将房屋出售给原告，原告在向被告购买房屋时，亦未严格审查房屋的相关审批手续及产权手续，在被告称无房屋钥匙让其从窗户进入房屋时亦未提出异议，说明双方对于无效合同的签订均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告应向原告返还购房款104820元，至于原告的装修损失，因双方均有过错，故应由双方进行分担，根据双方的过错程度，本院酌情由原告承担10%的责任，由被告承担90%的责任，故被告应向原告赔偿的损失为8277元×90%=7449元。本案为合同纠纷，原、被告的合同无效不是第三人造成的，故第三人刘盛达不应承担责任，若原告认为刘盛达与其妻阻止原告装修房屋的行为侵害了原告的合法权益，可以侵权为由另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈登红与被告刘盛敏于2017年4月13日签订的《集资建房合同》无效；二、限被告刘盛敏于本判决生效后十日内返还原告陈登红购房款人民币一十万四千八百二十元、并赔偿原告装修损失人民币七千四百四十九元，合计一十一万二千二百六十九元；三、驳回原告陈登红的其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1305（原告已预交），由原告负担130元，由被告刘盛敏负担1175元，被告应负担的部分连同上述款项一并给付原告。权利义务告知若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审判员　　卢丹丹二〇一七年五月十九日书记员　　秦　康来源：百度搜索“”