（2016）苏0506民初3925号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-10-11

案件名称

3925宗雅丽与苏州皇冠置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宗雅丽,苏州皇冠置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初3925号原告宗雅丽,女,1989年1月24日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托代理人孔冉冉、李春敬，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被告苏州皇冠置业有限公司,住所地苏州市吴中区吴中大道1368号吴中科技创业园研发楼A713室。法定代表人高建荣，该公司董事长。委托代理人韦荣良，该公司职员。原告宗雅丽与被告苏州皇冠置业有限公司（以下简称皇冠置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宗雅丽的委托诉讼代理人孔冉冉、李春敬，被告皇冠置业公司的委托诉讼代理人韦荣良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗雅丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期申请房屋所有权转移登记的逾期违约金，自商品房交付使用之日60天起至申请房产证办理之日止（即从2014年3月10日起至2014年6月29日止共计111天）合计人民币12654元。2.请求判令被告返还合同约定装修费用与实际装修费用的差价人民币94913元。以上两项共计107567元。事实与理由：2012年9月8日，其与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道××室装修房××套，建筑面积88.75平方米（实际为94.16平方米），每平方米单价12850元，其中装修款每平方米3000元，合计房屋价款1140438元（该价款为实际建筑面积总价）。合同约定交付时间为2013年12月31日前。合同签订后，其按约支付了房屋购房款。2013年12月31日，被告通知其接收房屋，其发现所购房屋存在诸多不符《成品房装修技术标准》和合同约定之处，装修费用明显不足每平方3000元。因其他购房者相继提起诉讼，诉讼中申请对房屋的装饰工程造价进行鉴定，鉴定结论显示工程造价为168658.41元，因评估对象建筑面积为84.65平方米，故平均每平方米造价为1992元，与双方合同约定的装修款相差1008元，且评估对象与其所购房屋为统一装修。被告于2014年6月30日向相关单位申请办理房产证，与合同约定的交房后60天内办理逾期111天，依照合同约定违约金为12654元。其多次要求被告解决此事，但被告一直置之不理。审理中，原告明确第一项诉讼请求系被告逾期申请房屋初始登记违约金。被告皇冠置业公司辩称，认可原告的第一项诉请。原告的第二项诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，原告宗雅丽（买受方）与被告皇冠置业公司（出卖方）于2012年9月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于苏州市吴中经济开发区郭巷街道通达路1999号1幢2603室房屋一套，建筑面积为88.75平方米，房屋总价为1140438元，其中装修款按每平方米建筑面积3000元计算。合同第六条约定2012年9月8日支付首期购房款即350438元，并提供办理银行按揭所需的全部资料，2012年9月30日支付按揭购房款，即790000元。第八条约定，出卖方应于2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第十二条约定，出卖方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见合同附件三）的标准。达不到约定标准的，买受方有权要求出卖方赔偿双倍的装饰、设备差价。第十五条约定，出卖方应当在商品房交付使用之日起60日内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期不超过90天，自本条约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同还就其他事项一并进行约定，同时附件三对装饰、设备标准进行了约定,具体涵盖内外墙、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台及其他区域装修的具体项目和设备品牌。合同签订当日，原告向被告支付了首期购房款350438元，被告向原告开具了销售不动产统一发票，载明建筑面积88.75平方米，单价每平方米12850.01元，金额350438元。2014年1月9日，原告就涉案房屋办理了房屋交接，在房屋交付验收单上，原告列明了25项问题，并要求待整改完成后通知其复验。另查明，被告开发建设的苏州吴中经济开发区郭巷街道通达路1999号1幢、2幢的房屋于2014年6月30日办理初始登记。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、房屋交接验收单、发票、商品房初始登记联系单及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，原告为证明其装修差价主张，向本院提交了以下证据：1、工程造价咨询报告书及异议答复，系吴中区人民法院委托江苏中博工程造价咨询有限公司对同一楼盘2幢107室房屋进行的评估，证明房屋实际装饰工程造价与合同约定装修价格之间有差额，经折算每平方米的实际装修造价为1992元。2、被告与浙江圣大建设集团有限公司签订的装饰工程施工合同，证明原告所在的楼盘为被告统一委托同一装修公司进行装修。3、星墅湾1幢2603室房屋的平面图，证明涉案房屋与2幢107室房屋为同一户型即A2户型。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，该鉴定所涉房屋与涉案房屋并非同一，不能达到原告的证明目的。审理中，原告提出要求参照适用本院审理的张一鋆与被告之间商品房预售合同纠纷一案中由鉴定机构苏州中润建设管理咨询有限公司出具的苏中润核字（2017）第031号鉴定报告，理由是涉案房屋与该案所涉1803室房屋为同一幢同一户型，均系被告统一装修。在该鉴定报告中，中润公司认为1803室房屋实际装修工程造价为166793.06元，其中装饰部分100316.09元、安装部分66476.87元。后被告提出异议，中润公司对造价金额作出调整情况说明，装饰部分增加造价12364.89元，安装部分增加造价17327.35元，合计29692.24元。被告对此仍有异议，且认为张一鋆购买的1803室房屋与涉案房屋并非同一户型，面积也有差异，上述鉴定报告不能作为本案定案依据。关于违约金的计算问题，原告表示，被告应在商品房交付使用60天内申请房屋所有权初始登记，其在2014年1月9日接收房屋，顺延60天，违约金从2014年3月10日起每天按房屋总价1140438元的万分之一计算至2014年6月29日合计111天即所得金额为12654元。本案的主要争议在于原告是否有权要求被告返还装修差价。原告认为，既然合同约定装修标准每平方米3000元，其就应享受到该装修标准，且该3000元应是装修成本价，即使该价格是销售价，与鉴定所作出来的标准价格（市场价）也存在现在1000元左右的差距。装修造价实际并没有达到该标准，被告就应当将该装修工程的实际造价与约定价格之间的差额部分返还给其。被告认为，双方从未约定过装修成本需达每平方米3000元，也未约定装修成本不足每平方米3000元应按照差价予以返还。合同约定的销售价格将房款及装修款分列，但该价款并非原告应获得的房屋或装修的成本。按照原告逻辑，房屋总价也应是建造成本价，不包含被告付出的地价、管理成本、财务成本、税收及应得利润等，如此显然违背逻辑。房屋装修价格是否恰当，应与同一时期、同一地段相同品质的房屋价格进行比较，而非简单地以合同列明的装修价格与实际装修成本进行比较。另外，合同约定装饰、设备标准应符合合同附件三的标准，也并非合同第四条约定的3000元。同时，并无法律规定开发商在出售房屋时，必须以成本价标价，法律并不禁止开发商将成本、税收、利润综合考虑予以定价。其交付房屋时，双方根据该约定对装修内容进行一一验证，原告于2014年1月收受了上述房屋，并未提出异议，现在又以装修成本价与合同约定的装修售卖价进行比较并要求返还差价，无合同依据和法律依据。本院认为，原、被告于2012年9月8日签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。涉案房屋交付验收单记载的瑕疵系房屋装修的轻微瑕疵，不影响原告的正常使用，且原告主张违约金时认可房屋接收日为2014年1月9日，故本院认定涉案房屋已于2014年1月9日交付。房屋交付后，被告即应按约于自房屋交付使用之日起60日内即2014年3月10日前向房管部门申请房屋所有权初始登记。但被告实际于2014年6月30日才向房管部门办理了房屋所有权初始登记，导致原告未能在房屋交付使用之日起90日内申请房屋所有权转移登记，已构成违约，被告理应按约支付违约金。原告主张的违约金计算方式和金额符合合同约定，且被告予以承认，本院对原告要求被告支付违约金12654元予以支持。关于原告要求返还房屋装修差价的问题。首先，虽双方合同约定，商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受方有权要求出卖方赔偿双倍的装饰、设备差价，但该合同已约定商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见合同附件三）的标准，故商品房的交付标准应系合同附件三所列标准，而不能直接理解为原告所作的装修款按每平方米3000元计算的定价标准。其次，双方签订的合同中，被告将装修价包含在房屋总价中一并作价，因此与房屋销售单价类似，虽合同中表述为“装修款”，但3000元/平方米并非是指房屋装修的成本亦非仅指包括装修材料、装修人工的装修款，而是房屋装修的销售价，至少还包括了税金规费、管理成本、利润等其它应予考虑的计价因素。再次，根据张一鋆与皇冠置业公司商品房预售合同纠纷一案中鉴定机构中润公司出具的鉴定报告及调整情况说明，1幢1803室目前的装修造价平均每平方米为2077.89元，因涉案房屋与1803室房屋为统一装修，装饰、设备标准同一，故可参照适用。前述价格与合同约定的3000元/平方米确有一定差距，原告支付的房屋总价款亦符合当时的市场价格，原告对此并无异议，故不存在因约定过高的装修价格导致房屋总体价格畸高的情形。最后，被告作为开发商根据市场价格变化因素有自主决定权，其在不违反价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权。被告出售的是精装房，被告在对房屋通过精装方式“包装”出售的前提下，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，在装修销售价的计价构成中可以确定合理的利润。综上，“装修款按每平方米3000元计算”不应直接认定为装修标准，原告以装修款3000元/平方米与鉴定造价存在差距主张该差价返还，无事实及合同依据。本院对于原告要求被告返还装修差价的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告苏州皇冠置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宗雅丽违约金人民币12654元。二、驳回原告宗雅丽要求返还房屋装修差价的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2451元，由原告宗雅丽负担2335元，被告苏州皇冠置业有限公司负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审　判　长　　吴宁剑人民陪审员　　徐朝军人民陪审员　　钱其新二〇一七年五月十九日书　记　员　　于　悦 来源：百度搜索“”