（2017）苏01民终3233号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-26
案件名称
马洪建与南京栖霞房产经营有限公司确认合同有效纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马洪建,南京栖霞房产经营有限公司
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3233号上诉人（原审原告）：马洪建，男，汉族，1954年9月17日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李剑铭，江苏朗华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京栖霞房产经营有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路354号。法定代表人：范南翔，该公司经理。委托诉讼代理人：张金宝，江苏金港律师事务所律师。上诉人马洪建因与被上诉人南京栖霞房产经营有限公司（以下简称房产经营公司）确认合同有效纠纷一案，不服南��市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初5386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马洪建上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由如下：一、燕子矶房管所成立在前，被上诉人成立在后，燕子矶房管所一直负责公有房屋的管理、修缮并负责收取租金，因此上诉人有理由相信燕子矶房管所有办理房屋租赁的资格。二、不能仅仅因为两份合约上的公章不同，就要求上诉人明知被上诉人内部各职能部门的权限以及被上诉人内部规定办事的必经程序，要证明上诉人对以上事项明知，应由被上诉人举证证明其曾经告知过上诉人相关事项。三、一审法院测量临江街39号一楼房间使用面积为69.3平方米，不能以此简单认定上诉人主张的房屋使用面积与实际的房屋使用面积不���。经过上诉人重新测量，涉案房屋一楼面积为74平方米左右，上诉人提供的照片也能证明涉案房屋一楼是分割使用的，上诉人主张的使用面积47.6平方米是涉案房屋进门右手的房间加上部分中间的堂屋构成。四、上诉人签订《公有住房租赁合约》后，将自己的家具搬入涉案房屋，并实际居住过，后因生病才搬出，且至今仍有部分物品在涉案房屋内，完全能证明上诉人占有并使用了涉案房屋。房产经营公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求判决驳回上诉人的上诉请求。马洪建向一审法院起诉请求：请求确认双方签订的位于南京市××区××街××、使用面积为47.6平方米的房屋租赁合约合法有效，本案的诉讼费用由房产经营公司承担。一审法院认定事实：2002年1月1日，马洪建与房产经营公司下属分支机构燕子���房管所签订了《公有住房租赁合约》，合约主要内容为：“乙方（马洪建）承租甲方（燕子矶房管所）管理的位于栖霞区××街××号使用面积为47.6平方米的房屋作居住使用，月租金为40.6元，每月租金应在当月5日前交付甲方；本合约为期三年，租赁期满，乙方继续租赁房屋，须经甲乙双方议定并办理续约手续。2002年12月12日，马洪建与房产经营公司签订了《公有住房租赁合约》，合约主要内容为：“乙方（马洪建）承租甲方（燕子矶房管所）管理的位于栖霞区××街××号使用面积为23.8平方米的房屋作居住使用，月租金为18.6元，每月租金应在当月5日前交付甲方；本合约为期三年，租赁期满，乙方继续租赁房屋，须经甲乙双方议定并办理续约手续。此后，马洪建没有就临江街39号使用面积为47.6平方米的房屋向房产经营公司交纳租金。因栖霞区临江街面临拆迁，故马洪��诉至法院，要求确认其与燕子矶房管所签订的承租使用面积为47.6平方米的《公有住房租赁合约》合法有效。一审法院审理中，马洪建主张涉案房屋的租赁合约上有燕子矶房管所负责人的亲笔签名，有房产经营公司的燕子矶公房管理所公章，其作为普通老百姓只能认可涉案房屋的租赁合约真实有效，因此涉案房屋租赁合约真实有效；虽然涉案房屋租金一直没有缴纳，但该租金是与房产经营公司有约定，由房产经营公司将涉案房屋修好以后再开始计算租金；关于租赁合约第六条，根据合同法规定，租赁期满双方没有续签租赁合同，而马洪建实际占有使用租赁房屋的，房屋租赁继续有效，只是一个租赁期限的问题，故坚持其诉讼请求，同时提供了《公有住房租赁合约》2份、南京市房管部门直管公房租金收据6张、栖霞区住建局出具的《关于马洪建信访事项的答复意见》、相关照片等证据予以证实。房产经营公司则认为使用面积为47.6平方米的房屋租赁合约签订之后，双方并没有实际履行，房产经营公司也没有对该合同效力予以追认；马洪建自合同签订之日直至本次诉讼前从未就涉案房屋缴纳过租金，也没有证据证明马洪建在租赁合约签订后对涉案房屋进行占有使用，马洪建提供的证据并不能证明合约已经得到实际履行。根据租赁合约第六条约定，即便双方的签订的合约真实有效，基于该合约产生的权利因租赁期满而消灭，已经履行完毕的合同请求法院确认效力缺乏法律依据；根据合同法的规定，双方在租赁期限届满后，承租人继续使用房屋，出租人又收取相应租金而没有异议，双方之间才存在不定期租赁，马洪建没有提供证据证实；马洪建在长达14年的时间里从未缴纳过租金，现遇征收，马洪建违反了诚实信用原则；马���建的诉请缺乏事实依据和法律依据，不应当得到法院支持。因双方各持己见，以致本案调解不能。一审法院另查明，一审法院根据马洪建提供的涉案房屋的照片，实地勘验了正在被拆迁的涉案房屋。经测量涉案房屋的使用面积为69.3平方米。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己主张的事实应当提供证据，予以证实。本案中，马洪建提供了两份《公有住房租赁合约》，第一份合约是马洪建与房产经营公司下属分支机构燕子矶房管所于2002年1月1日签订的，租赁物是涉案房屋；第二份合约是马洪建与房产经营公司于2002年12月12日签订的，租赁物是栖霞区××街××号23.8平方米的房屋。面对两份租赁合约中加盖不同出租人的公章和不同的经办人签名，马洪建作为具有完全民事行为能力的人，应该知晓谁是有权办理公有住房租赁的���能单位及办理公有住房租赁的必经程序，应该知晓燕子矶房管所是房产经营公司的下属分支机构，其无权对外签订《公有住房租赁合约》。即便燕子矶房管所与马洪建签订了《公有住房租赁合约》，也应得到房产经营公司的追认，而马洪建无证据证实房产经营公司对涉案房屋租赁的事实进行追认；且涉案房屋的《公有住房租赁合约》约定的租赁期限已届满，马洪建无证据证实涉案房屋在租赁期限届满后，其与房产经营公司办理续约手续，故该《公有住房租赁合约》因租赁期限届满而终止。马洪建在审理中提供了南京市房管部门直管公房租金收据6张，但该6张租金收据均为栖霞区××街××号23.8平方米的房屋的租金交纳收据，马洪建没有证据证实其在租赁合约签订之后，向房产经营公司交纳过涉案房屋的租金。对于马洪建提供的涉案房屋相关照片，而照片反映出涉案房屋年久失修、陈旧不堪的现状，不能证实马洪建在涉案房屋中实际居住并占有涉案房屋的事实。一审法院对涉案房屋也进行了实地勘验，经测量，马洪建主张的涉案房屋使用面积与实际的房屋使用面积不符。综上，马洪建要求确认双方签订的位于南京市××区××街××、使用面积为47.6平方米的房屋租赁合约合法有效，证据不足，一审法院对此请求难以支持。一审法院判决：驳回马洪建的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由马洪建负担。二审中，上诉人马洪建提交以下证据：一、9张照片，证明庭审过后，上诉人重新测量涉案房屋，测量出房屋面积为75平方米左右。被上诉人质证称，该证据的真实性无法甄别，对测量的数据不予认可。二、上诉人持有的栖霞区和平街66号房屋租赁合约，该份合约上面盖的公章是南京���房产经营公司，证明上诉人持有的每一份租赁合同的签章都不一样，上诉人无法甄别有签约资格的主体。被上诉人质证称，该证据与本案没有关联性，该合约上之所以会出现南京市房产经营公司，是因为房产经营公司原来是属于国有事业单位，属南京市房产经营公司管理，后来机构改革，每个区都成立了房产经营公司，主管部门变为每个区的房产局。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人主张其2002年1月1日与被上诉人下属机构燕子矶房管所签订的《公有住房租赁合约》合法���效，应举证证明其主张。但从上诉人提交的证据看，其并未举证证明被上诉人对其下属的燕子矶房管所签订的合约进行了追认，上诉人也未举证证明其与被上诉人建立了事实公房租赁关系，故上诉人主张其2002年1月1日签订的《公有住房租赁合约》合法有效，没有依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。上诉人主张其不知道燕子矶房管所不具有办理房屋租赁事宜的资格，被上诉人也未告知其有权办理房屋租赁事宜的主体。但从上诉人提交的证据看，其曾经多次与相关公房管理部门签订公房租赁合约，也长期向相关公房管理部门缴纳租金，应当了解公房租赁的相关事项，但其就涉案房屋与燕子矶房管所签订租赁合约后，既未缴纳租金，也未要求被上诉人对其签订的租赁合约进行追认，反而直到涉案房屋面临拆迁，才要求确认该合约合法有效，明显与常理不符，��本院对上诉人的该主张不予支持。上诉人还提出其主张的47.6平方米房屋系涉案房屋一楼的一部分，并且其实际占有使用过该房屋，因上诉人并未举证证明其就涉案房屋拥有合法的承租权，故即使其实际占有使用过该房屋或其主张的房屋面积位于涉案房屋一楼，亦不能证明其签订的租赁合约合法有效。综上所述，马洪建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马洪建负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 白文虎审判员 刘 凡二〇一七年五月十九日书记员 郭旭冬 来源：百度“”