（2017）渝01民终1499号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
卢忠成与重庆市城市照明管理局、重庆市森柯地产集团有限公司二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市城市照明管理局,卢忠成,重庆市森柯地产集团有限公司
案由
执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1499号上诉人（原审被告）：重庆市城市照明管理局，住所地重庆市江北区红土地70号，组织机构代码45039184-6。法定代表人：唐自立，重庆市城市照明管理局党委书记。委托诉讼代理人：李雪芹、康正泰，重庆光界（渝北）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢忠成，男，1956年7月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，委托诉讼代理人：邓光辉，重庆市大江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市森柯地产集团有限公司，住所地重庆市江北区洋河三村5号14-3，统一社会信用代码91500105762680137N。法定代表人：杨德明，重庆市森柯地产集团有限公司董事长。委托诉讼代理人：冉桂英，女，1955年10月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：甘伟宏，重庆学苑律师事务所律师。上诉人重庆市城市照明管理局（以下简称照明局）因与被上诉人卢忠成、被上诉人重庆市森柯地产集团有限公司（以下简称森柯公司）执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初13364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年3月7日进行了询问。上诉人重庆市照明局委托诉讼代理人李雪芹、被上诉人卢忠成及其委托诉讼代理人邓光辉、被上诉人重庆森柯公司委托诉讼代理人冉桂英、甘伟宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市照明局上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、上诉人与被上诉人森柯公司之间的回购是基于联合开发协议的权利义务约定，上诉人在联建中出地，并支付回购款后，取得的合同权利，职工的认购是上诉人取得前述回购权利的基础上，对上诉人单位职工福利的分享，两者并非同一民事法律行为，一审法院在理解清退时，认定上诉人与被上诉人间的回购清退是错误的。职工不符合经适房条件的清退并不涉及联合开发协议回购权利的履行。2、江北区房管局的法定职责仅限于对经济适用房购房主体身份的审查，无权对联合开发协议的效力、履行及纠纷处理作出行政确认，清退对象为上诉人44户职工，并非上诉人，江北区房管局给上诉人的函，建议内容同样认可上诉人符合经适房职工的购房权利。上诉人回购本案房屋并未被国家相关部门清退。3、房屋借用协议书的合同主体是森柯公司和上诉人单位职工，对上诉人无约束力，该协议不是双方真实意思表示，对双方无约束力，该协议是在上诉人职工面对房管局要求清退的情形下，森柯公司为了继续占有上诉人交纳的购房款，并继续保留上诉人职工对房产的实际占有而采取的变通处理，内容中没有借用期限、借房费用标准、支付时间等涉及借用合同履行的必要条款，相反，该协议对购买房屋的购房款及税费承担进行了明确约定，认可上诉人职工所交款项即为购房款，森柯公司法定代表人杨德明在江北区法院听证时当庭确认297套经济适用房卖给政府、上诉人和拆迁户，为此，森柯公司在2014年办理44套房屋单独产权登记。4、上诉人已全面履行了联合开发协议，在履行过程中，双方对联建利益进行了重新分配，即照明局少回购11套，并支付每平方米1800元成本补款以及差额税费的承担，森柯公司每套补贴11117元，上诉人安排职工交纳了应付款项。5、照明局安排现有44购房户未能通过项目审计，系上诉人内部关系，并不影响照明局与森柯公司间联建协议的履行。44户职工交纳回购款并不影响照明局取得房屋产权。职工出具的情况说明中也明确表明，在政府审计未批准作为经济适用房出售给涉案44户职工前，原则上依法属照明局按合同约定取得国有资产项目收益，其产权性质仍属照明局管理的国有资产，如审计最终不批准将该44套房屋作为经济适用房出售给涉案44户职工，由接收该44套住宅房屋的国有资产管理部门退还本金及利息，房产在照明局与职工间的最终归属，与本案无关联。6、本案房产的过户一直未办理双方均认可，系因审计原因致房产一直登记在森柯公司名下。7、上诉人阐述的前述理由，说明上诉人主张的执行异议，完全符合司法解释确定的法院应支持的条件。8、依法对被上诉人森柯公司原审代理人身份进行审查。卢忠成辩称，1、上诉人不存在回购森柯公司开发分配的房屋问题，而是上诉人指定的购房户购买房屋，不存在两个法律行为。协议约定房屋购买主体是购房户，不是上诉人，合同没有约定上诉人有任何权利和义务，如果是上诉人回购房屋，则无需取得预售房许可证，并约定由购房户与森柯公司签订房屋买卖合同，由购房户向森柯公司支付房款及交易税费，而直接由双方进行合作开发分配。事实上，房屋分配协议特别约定，联合开发协议约定的权利义务已经履行完毕，充分说明上诉人不存在分配或回购本案讼争房屋的权利和事实。2、上诉人与森柯公司达成了清退44套房屋和由森柯公司保留该房屋的会议纪要后，双方在房管部门的监督下完成了房屋清退工作。补充协议违反国家法规和政策规定，扰乱国家经济适用房住房政策，被确认为非法并要求清退整改。上诉人关于江北区房管局无权责令清退房屋的观点是不成立的，上诉人关于清退对象是购买职工而不是上诉人的理由是不成立的，因会议纪要和公函均明确清退后房屋由森柯公司保留。3、房屋借用协议充分证明上诉人不具有案外人主体资格。上诉人不是权利主体，无权提出案外人异议，借用人并未实际占用借用房屋。4、上诉人没有向森柯公司支付任何回购房屋款项，清退后房屋由森柯公司保留，房管部门向森柯公司颁发产权证书，故上诉人并未取得所涉44套房屋的产权。5、上诉人确定的44户购房户不符合经济适用房购房条件，上诉人自身更不符合经济适用房购房条件。房屋分配协议还特别约定，由森柯公司分得的包括44套住房在内的房屋由森柯公司自行统一对外销售，双方的权利义务已履行完毕。上诉人对44套房屋不享有联建利益分配权，更不享有物权。6、人民法院查封前，无论是上诉人还是购房户与森柯公司并未签订合法有效的书面买卖合同，上诉人与购房户均未占有该房屋，均未支付全部房屋价款，支付的是借房保证金。上诉人引用司法解释不能支持其上述理由。森柯公司答辩称：照明局与森柯公司于2008年签订联合开发协议，2009年签订补充协议，实际上是增加项目签订的协议，约定森柯公司将一部分住房出售给上诉人指定的人，2012年双方签订房屋分配协议，就是履行2008年开发协议，分配协议没有涉及2009年的补充协议，因此，2009年的补充协议是单独的协议，森柯公司本不愿意将住房出售给照明局指定的人，但由于照明局是甲方，很多手续需要甲方配合，双方才签订了补充协议。44套房屋出售给照明局指定的人，缴纳了购房款后，由于国家审计局审计的原因，补充协议没有办法履行，包括上诉人的上级主管部门多次组织森柯公司召开会议，上诉人与森柯公司达成共识，对出售44套房屋进行清退，房屋由森柯公司保留，有会议纪要，房管局也制作了公函。2013年在江北区房管局的监督下，实施了清退，森柯公司将所有购房款退给了购房户。2014年森柯公司取得了房屋所有权证，至今，森柯公司对诉争房屋拥有所有权。卢忠成向一审法院起诉请求：要求许可执行对重庆森柯公司所有的位于重庆市××鲤鱼××号住宅房屋（权证号106房地证2014字第××号）的查封。一审法院审理查明，2008年4月11日，重庆市照明局（甲方）与重庆森柯公司（乙方）签订《联合开发协议》，约定由甲方出地3302平方米（划拨土地），乙方出该项目所需全部建设资金，双方合作开发重庆市城市照明管理局综合楼工程，项目地址位于重庆市××村鲤鱼××号，该项目以乙方名义办理经济适用房用地，规划报建等行政审批手续，甲方予以配合。甲方有权从项目成果中分得办公用房3003.6平方米建筑面积，乙方分得房屋（甲方分得办公用房3003.6平方米建筑面积外），其余归乙方所有。乙方分得的房屋，严格按《重庆市经济适用住房管理办法》（重庆市人民政府令第117号）的规定和国办发[2006]37号文相关规定，项目销售严格按照《重庆市经济适用住房购买暂行办法》的相关规定执行。2009年4月3日，重庆市建设委员会下发《关于确认森柯·自然印象为经济适用住房项目的通知》渝建[2009]145号，确认森柯自然印象为2009年重庆市经济适用住房项目，享受经济适用住房相关优惠政策，该项目享受对象为符合经济适用住房申购条件的申购人。2009年7月1日，重庆森柯公司取得《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》，划拨重庆市江北区观音桥街道鲤鱼池134号（总面积4015平方米），其中3440平方米为经济适用住房用地，仅限用于建设森柯·自然印象经济适用房工程项目。2009年7月3日，重庆市照明局（甲方）与重庆森柯公司（乙方）签订《联合开发协议》补充协议，除确认联合开发项目用地面积及乙方无偿还建甲方的办公用房外，另约定甲方有权以房屋分配及优惠购房等形式获取项目收益，甲方不论楼层和朝向，有权以1800元/平方米的价格（建筑面积）回购55套住宅，每套建筑面积在67-70平方米之间。甲方回购房在乙方取得后，由购房户与乙方签订房屋买卖合同。购房户名单由甲方确定。乙方享有除拆迁户和甲方权利外的房屋权利。2012年“森柯·自然印象”项目基本建成，竣工住宅297套（其中拆迁安置为53套）。重庆市照明局实际向重庆森柯公司回购住宅44套，并将其回购的44套房屋分配给其职工，由职工向重庆森柯公司支付其个人应支付的房价款，支付的总房价款为7666167.18元。2012年底，国家审计署重庆特派办对“森柯·自然印象”项目执行了城镇保障性安居工程跟踪审计，对重庆市照明局以经济适用房的方式为职工解决住房问题提出异议，认为重庆市照明局属财政全额拨款的处级事业单位，单位职工人均年收入高于重庆市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准，不具备购买经适房的条件。故要求采用清退的方式于2013年内限期整改完成。2013年5月2日，江北区房屋征收中心与重庆森柯公司签订房屋买卖合同，回购了“森柯·自然印象”项目中200套住宅，该房现已由征收中心转为拆迁安置房。2013年8月30日，江北区房管局组织重庆市照明局、重庆森柯公司召开关于推进“森柯·自然印象”经济适用房清退整改工作会议，确认该项目中由重庆市照明局职工认购的44套住宅因审计后不符合条件必须在2013年10月1日前完成清退，该部分房屋由重庆森柯公司保留。2013年9月底，重庆森柯公司将已收取的涉案44套房屋价款全部清退给重庆市照明局的认购职工。2013年9月27日至29日，重庆森柯公司（甲方）与重庆市照明局的职工（乙方）就涉案44套房屋分别签订《房屋借用协议书》，约定甲方同意将“森柯·自然印象”相应房号的房屋借给乙方居住使用，借用期间乙方享有房屋的居住使用权，但不得将此房租售或转借给第三方。乙方在借房时需向甲方缴纳借房保证金。如因国家政策原因导致本协议无法继续履行，乙方完整归还所借房屋并完清相关手续后甲方均只无息退还乙方借房保证金。尔后，重庆市照明局的职工分别向重庆森柯公司缴纳了借房保证金（金额与前述森柯公司清退的购房款一致），同时分别签署《承诺书》，载明其知悉并完全理解该协议内容和可能产生的法律后果并承诺严格履行房屋借用协议，并自愿承担因长期无法达到所借用房屋购买条件而带来的政策、法律及市场风险。2014年7月16日，重庆森柯公司取得位于重庆市××鲤鱼××套住宅房屋产权证（权证号103房地证2014字第××号），该证记载房屋44套，具体房号为：4套1号房（20-1至23-1）；31套4号房（2-4至5-4，7-4至17-4，19-4至34-4）；6套5号房（17-5，23-5至26-5，31-5）；3套6号房（20-6、24-6、34-6）。上述住宅均为经济适用房，五年内不得上市交易。另查明，一审法院于2015年4月2日作出（2015）沙法民保字第00093号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结重庆市森柯地产集团有限公司、杨德明价值5000000元的财产。2015年4月9日，一审法院通知重庆市江北区土地房屋权属登记中心查封了重庆森柯公司所有的位于重庆市××鲤鱼××号房屋（权证号103房地证2014字第××号）。一审法院在执行卢忠成与重庆森柯公司民间借贷纠纷一案中，重庆市照明局对执行标的提出异议，一审法院于2016年9月5日作出（2016）渝0106执异43号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市××鲤鱼××号房屋（权证号103房地证2014字第××号）的执行。重庆市江北区人民法院在执行冯贤文与杨德明、重庆森柯公司借款合同纠纷一案过程中，重庆市照明局于2015年12月10日对执行标的提出异议，该院于2015年12月17日作出（2015）江法执异字第00297号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市××鲤鱼××号房屋（权证号103房地证2014字第××号）的执行。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告重庆森柯公司系涉案44套房屋的登记产权人，一审法院查封执行标的符合法律规定。被告重庆市照明局主张基于联合开发协议对涉案房屋享有联建权利，但并未办理不动产登记，不能发生物权效力。同时双方所签订的《联合开发协议》及《联合开发协议补充协议》确定由重庆市照明局取得涉案的44套经济适用房已被国家相关部门要求予以清退，即在本案查封时，涉案房屋并未经重庆市照明局或其职工在支付全部房款后实际取得。在此之后，被告重庆市照明局44户职工与重庆森柯公司签订的《房屋借用协议》，并非合法有效的书面买卖合同，对执行标的并不拥有共同所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。故对原告卢忠成要求对执行标的许可执行的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十四条之规定，判决如下：许可对位于重庆市××鲤鱼××号房屋（权证号103房地证2014字第××号）的执行。案件受理费160元（原告已预交），由原告卢忠成负担。本院二审期间，照明局提交如下证据：1、江北区房管局2016年12月20日的复函载明，我局在职责权限范围内负责对经济适用住房的申购人主体资格进行审查，因该房屋涉及重庆市城市照明管理局与重庆市森柯地产集团有限公司之间的《联合开发协议》履行，不属于我局的职责范围。拟证明江北区房管局无权对协议履行行使行政管理职责，其被清退的主体不包括上诉人。2、选房确认单，拟证明2012年12月照明局按照联合开发协议约定回购方式进行选房购买，并非职工与森柯公司重新建立房屋购买合同关系，上诉人已安排职工支付了全部房款和税费。3、电汇、凭证、对账单，拟证明2013年9月27日森柯公司将职工购房款及代收费退至职工账户后，随即又将该款转到森柯公司账户，退款和收款同一时间完成，双方的清退是假清退，森柯公司至今实际取得涉案房屋的购房款及代收费款项。4、森柯公司代理人自己陈述清退行为是虚假的。5、江北区法院执行异议听证笔录，拟证明森柯公司法定代表人听证中明确表示涉案房屋由照明局购买，证明上诉人是涉案房屋的实际物权人。二审中，被上诉人卢忠成提交如下证据：照明局清退房屋统计表，借用房屋承诺书，房屋借用协议书，收据、银行进账单，清退款项计算表。本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，并非联合开发协议或补充协议的履行纠纷，也非房屋确权纠纷。故本案争执的焦点是，被上诉人卢忠成要求许可对重庆市××鲤鱼××号（权证号106房地证2014字第××号）住宅房屋的执行是否应得到支持。本案诉争该房屋系2009年4月3日重庆市建设委员会下发渝建（2009）145号《关于确认森柯.自然印象为经济适用住房项目的通知》及森柯公司于2009年7月1日取得《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》后，森柯公司与照明局于2009年7月3日签订《联合开发协议》补充协议建设取得。该协议第三条约定，甲方（照明局）有权以房屋分配及优惠购房等形式获取项目收益，甲方不论楼层和朝向，有权以1800元每平方米的价格回购55套住宅，甲方回购房在乙方取得预售房许可证后，由购房户与乙方签订房屋买卖合同，购房户名单由甲方确定。从该条约定内容可知，照明局是以优惠购房并指定购房人的方式获取项目收益，故该房建设完成后，照明局并未通过协议原始取得诉争房屋的所有权，照明局所称履行完联合开发补充协议的义务后即取得诉争房屋的所有权没有法律依据和事实依据。之后，因国家审计署审计认为照明局44户职工不具备购买经济适用房的资格，要求清退，重庆市江北区房管局于2013年8月30日以会议纪要的方式作出（2013）-21《关于推进森柯.自然印象经济适用房清退整改工作的会议纪要》，重庆市江北区房屋管理局于2013年9月12日又发出了江北房管函（2013）84号《关于加快推进森柯.自然印象经济适用房项目清退整改工作的函》，森柯公司与照明局购房职工之间办理了清退相关手续，照明局职工出具了承诺书，并与森柯公司签订了《房屋借用协议书》，至此，照明局仍未取得本案诉争房屋的所有权。现照明局以其系《联合开发协议》补充协议一方享有利益为由申请阻止对执行标的的执行，但没有证据证明照明局取得了诉争房屋的物权，相反，森柯公司于2014年7月16日取得诉争房屋产权证，对执行标的享有物权，而照明局对执行标的根据《联合开发协议》补充协议享有债权，该《联合开发协议》补充协议没有对照明局回购的房屋作出具体的约定，该房屋系经济适用房，照明局并不具备购买经济适用房的主体资格，故照明局享有的债权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（一）项和第（四）项的规定，其权利不能排除执行，故上诉人照明局的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人照明局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人重庆市城市照明管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 泽审 判 员 闫信良代理审判员 伏虹瑾二〇一七年五月十九日书 记 员 梁 麟 关注公众号“”