（2017）吉2403民初1355号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-03
案件名称
马晓东与敦化市立通房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
敦化市人民法院
所属地区
敦化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马晓东,敦化市立通房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十六条，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百三十条，第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百六十二条
全文
吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2403民初1355号原告：马晓东，住敦化市。被告：敦化市立通房地产有限公司。法定代表人：李飞跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：沙金强。委托诉讼代理人：于明。原告马晓东与被告敦化市立通房地产有限公司（以下简称“立通公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告马晓东、被告立通公司的委托诉讼代理人沙金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马晓东向本院提出诉讼请求：一、判令立通公司赔偿因其违反合同约定不能按期交付房屋所产生的违约金，2016年5月1日至2016年9月30日期间共计9614.84元（523684元×0.00012/天×153天）；二、由立通公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年8月，马晓东从立通公司处购买房屋一座，位于敦化市怡品蓝庭3栋1单元601室，房屋面积88.8平方米，总价款为523684元。2013年8月18日，马晓东与立通公司签订了一份房屋买卖合同。2015年7月17日，立通公司将2013年度的房屋买卖合同收回，与马晓东又重新签订《商品房买卖合同（预售）》，将位于敦化市胜利街怡品蓝庭3幢1单元601室、面积88.76平方米的房屋卖给马晓东，单价为每平方米5900元，总价款为523684元，合同第九条约定商品房交付条件，第十一条约定交付时间和手续，第十二条约定逾期交付的违约金责任。2016年年初，立通公司通知马晓东去领取涉案房屋的钥匙，但是马晓东以不具备交房条件为由没有领取，立通公司在交房时不具备交房所必须具备的相关法律文件，如《建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，开发商交房时提供《建筑工程竣工备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是国家法规的强制性规定，不论商品房合同中是否有约定，均要执行，故立通公司不能在交房时出示上述文件，不构成交房的条件，构成违约。2016年5月左右，马晓东以立通公司材料不齐不能按时交房为由诉至法院请求立通公司赔偿2016年1月1日至2016年4月30日期间的违约金，该案经敦化市人民法院民事判决，判决立通公司立即支付马晓东2016年1月1日至2016年4月30日期间的违约金7603.89元，判决后立通公司上诉，二审维持原判。二审判决后，立通公司没有通知马晓东领取钥匙，2017年3月到4月左右，马晓东主动到立通公司领取了涉案房屋的钥匙，办理了交接手续。现马晓东诉至法院，以立通公司至今仍然不满足交房条件为由，要求立通公司给付2016年的5月1日至2016年9月30日期间的违约金共计9614.84元，并要求立通公司承担诉讼费用。立通公司辩称：马晓东所述的买卖房屋的过程属实，诉讼过程也属实。2016年年初，立通公司通知马晓东去领取涉案房屋的钥匙，但是马晓东以不具备交房条件为由没有领取，当时确实是没有《竣工验收备案表》。2016年5月左右，马晓东以立通公司材料不齐不能按时交房为由诉至法院请求立通公司赔偿2016年1月1日至2016年4月30日期间的违约金，该案经敦化市人民法院民事判决，判决立通公司立即支付马晓东2016年1月1日至2016年4月30日期间的违约金7603.89元，判决后立通公司上诉，二审维持原判。二审判决后，立通公司没有通知马晓东领取钥匙，但是马晓东于2017年3月到4月左右主动到立通公司领取了涉案房屋的钥匙，办理了交接手续，因其领取钥匙时立通公司仍然还是没有《竣工验收备案表》，故应当视为马晓东默认承认了该事实，容许了该瑕疵，已经无权再要求立通公司给付2016年5月1日至2016年9月30日期间违约金，立通公司不同意给付，没有违约行为。马晓东经过诉讼已经获得了2014年11月30日至2015年12月31日期间的违约金，马晓东的诉求已经实际受偿，其个人原因造成的损失应当自己承担，请求驳回马晓东的诉讼请求。经审理查明：2013年8月18日，马晓东与立通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：立通公司将位于敦化市胜利街怡品蓝庭面积88.8平方米3幢1单元601室卖给马晓东，第四条约定商品房单价为每平方米5900元。第六条约定付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款，已交付房款163920元，余款由银行按揭。第八条约定交房期限：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该《商品房买卖合同》后面附有《合同补充协议》，约定“1.买受人在接到出卖人通知其提交银行按揭所需相关手续证件之日起，需在七个工作日内提交并配合出卖人办理银行按揭手续；在规定日内未能提供相关证件且不主动配合出卖人办理银行按揭的，出卖人有权将其所购住房屋另行出售，买受人所交房款的20%作为违约金扣留。2.由于买受人自身原因办理不了银行按揭的，需在通知日起十五个工作日内办理分期付款或一次性付款并补齐剩余房款。逾期未能在规定时间内补齐剩余房款的买受人，出卖人有权将其所购住房屋另行出售，买受人所交房款的20%作为违约金扣留。3.买受人应在出卖人通知或视为通知之日起办理住房交接手续（住房入住手续），未能在七个工作日内办理的逾期超过七个工作日的，由此产生的一切相关费用由买受人承担支付，并每日收取买受人保管费50元。”2015年4月18日，立通公司与马晓东签订《补充协议》，约定：根据市政府协调意见：原合同约定的交房日期是2014年11月30日，已交首付款的购房户按房屋总价70%的金额以日万分之1.2计算违约金，违约金在交房结算房款时给予抵扣。本协议与《商品房买卖合同》有同等法律效力，本协议一式二份，出卖人、买受人各执壹份。本协议自签订之日起生效。2015年7月17日，立通公司与马晓东签订《商品房买卖合同（预售）》，立通公司将位于敦化市胜利街怡品蓝庭面积88.76平方米3幢1单元601室卖给二原告，商品房单价为每平方米5900元，总价款为523684元。第九条约定商品房交付条件：应符合以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.建设、施工、监理、设计单位签署工程合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：1.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。2.该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人可以提前交付商品房，买受人不得拒绝。交付该商品房时，出卖人应出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。3.查验房屋。查验该商品房后，双方应签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）自该房屋具备交付条件起，超过30日视为交付；（2）由于买受人原因导致无法交房以及买受人未付房款及相关费用前，出卖人有权延期交接，且不承担违约责任。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间交付房屋的，双方同意按第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）、（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人应自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.014%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.2（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2014年9月19日，立通公司取得涉案房屋商品房预售许可证。2015年11月16日，涉案房屋竣工验收合格，并有房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案综合报告书，该报告书中有工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收备案证明文件及建设、施工、监理、设计单位签署的工程合格材料。2015年12月21日，涉案房屋具备了吉林市住建厅出具的住宅质量保证书和住宅使用说明书。2016年年初，立通公司通知马晓东领取涉案房屋的钥匙，但是马晓东以不具备交付房屋条件为由没有领取钥匙。2016年5月左右，马晓东、肖春玲以立通公司不具备交付房屋条件不能按时交房为由诉至法院，向立通公司提出“支付2016年1月1日至2016年4月30日期间的违约金”等六项诉讼请求，该案经敦化市人民法院（2016）吉2403民初1140号民事判决书，判决如下：“一、被告敦化市立通房地产有限公司于本判决生效之日起立即给付原告马晓东、肖春玲2016年1月1日至2016年4月30日的违约金7603.89元；二、被告敦化市立通房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于敦化市胜利街怡品蓝庭3幢1单元601室，面积88.76平方米的房屋及房屋钥匙交付给原告马晓东、肖春玲，在交付房屋时向原告马晓东、肖春玲出示《商品房屋买卖合同（预售）》第九条约定的房屋测绘报告；三、被告敦化市立通房地产有限公司于本判决生效之日起立即支付2014年11月30日到2015年12月31日的违约金475.82元；四、驳回原告马晓东、肖春玲的其他诉讼请求。案件受理费234元，由被告敦化市立通房地产有限公司负担117元，由原告马晓东、肖春玲负担117元。”判决后立通公司提出上诉，二审维持原判。二审判决后，立通公司没有通知马晓东领取钥匙。2017年3月到4月左右，马晓东主动到立通公司领取了涉案房屋的钥匙，办理了交接手续。领取钥匙时，立通公司仍然没有取得竣工验收备案表。认定上述事实的证据有：马晓东提供的《商品房屋买卖合同（预售）》、敦化市人民法院（2016）吉2403民初1140号民事判决书、延边州中级人民法院（2016）吉24民终1829号民事判决书、立通公司提供的2013年8月18日《商品房买卖合同》、双方当事人的部分陈述等。本院认为：立通公司与马晓东于2013年8月18日签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、于2015年4月18日签订了《补充协议》，又于2015年7月17日签订了《商品房屋买卖合同（预售）》，后者是对前者内容相抵触的变更、替代，前者与后者不相抵触的内容部分有效。本案中，2015年《商品房屋买卖合同（预售）》约定“立通公司交付该商品房时，应出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理”，立通公司在向马晓东交付房屋时没有出示第九条约定的证明文件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，立通公司的行为构成违约，应当承担违约责任。马晓东要求立通公司给付立通公司违反合同约定，不能按期交付房屋所产生的2016年5月1日至2016年9月30日期间的违约金共计9614.84元（523684元×0.00012/天×153天）的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告敦化市立通房地产有限公司于本判决生效之日起立即给付原告马晓东2016年5月1日至2016年9月30日期间的违约金共计9614.84元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告敦化市立通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 李贺二〇一七年五月十九日书 记 员 蔺达 关注公众号“”