（2017）豫01民终6128号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-05
案件名称
宋军、刘书明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋军,刘书明,于会霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6128号上诉人（原审被告）：宋军，男，汉族，1974年7月10日出生，住河南省太康县。委托代理人：朱旭兵，河南久灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘书明，男，汉族，1962年8月10日出生，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：于会霞，女，汉族，1966年3月17日出生，住河南省新密市。上诉人宋军因与被上诉人刘书明、于会霞房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋军的委托代理人朱旭兵，被上诉人刘书明、于会霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋军不服原审判决向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初491号民事判决，发回重审或依法改判。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定合同解除时间、合同违约责任等事实均错误，导致错误判决。1、2015年7月1日，双方签订《房屋租赁合同》中已明确约定被上诉人依法应当享有涉案房屋的所有权和使用权，并提供租赁房屋的房产证等材料协助上诉人办理相关消防、营业执照等手续。但事实上被上诉人在合同签订时并未取得涉案房屋的房产证，是被上诉人违约在先，导致合同目的不能实现，上诉人为了防止损失的扩大，于2016年9月31日已通知被上诉人解除《房屋租赁合同》，故双方解除《房屋租赁合同》的时间应是2016年9月31日，而非2016年11月9日。2、上诉人承租被上诉人房屋的目的是开设酒店，因双方在签订《房屋租赁合同》时，被上诉人以很快能办下来房产证等证件为由欺骗上诉人签订合同，上诉人在承租后却因被上诉人无法提供房产证等原因不能办理酒店消防、营业执照等手续，导致上诉人不能开设酒店。被上诉人的行为已构成违约，理应返还上诉人已交的全部房屋租金，并应承担违约责任。但一审判决不但不认定被上诉人违约，反而判决上诉人支付2016年10月1日至2016年11月9日期间房屋租金是与本案事实严重不符。二、一审认定房屋空置损失10000元错误。被上诉人房屋早已出租，不存在房屋空置损失，并且因被上诉人违约在先，因被上诉人违约原因造成的房屋空置损失也应该由被上诉人承担。三、一审法院认定上诉人向被上诉人支付其代付的1648元公摊电费错误。因被上诉人违约在前，双方在合同也明确约定，如因甲方非正当原因致使合同无法履行，甲方应当返还乙方各项费用。所以，公摊电费从结果上应该由违约方即被上诉人承担。四、一审法院认定上诉人应支付补交20000元租金与事实不符，也是错误的。被上诉人向上诉人出具了两张共计45000元收据，直接印证了上诉人已经向被上诉人支付了45000元房租的事实，被上诉人所说上诉人交了25000元而向上诉人出具了45000元收据不符合常理，也不符合交易习惯。被上诉人刘书明、于会霞答辩称：1、被上诉人是2016年11月9日给上诉人发的通知。一审提交的有电话录音，且一审时上诉人也表示认可。2、上诉人说被上诉人欺骗其签合同，请上诉人举证证明。3、被上诉人的房屋现在还在空置，一直到现在上诉人也未将租金交给被上诉人。4、关于公摊电费，被上诉人一审提交的都有证据，该部分费用上诉人也应当承担。5、被上诉人打收据打的是45000元，每月5000元，总共是9个月的租金，但被上诉人实际上只收到上诉人的25000元的租金转款，剩下的20000元上诉人没有给被上诉人。一审法院认定事实：2015年7月1日，刘书明、于会霞与宋军签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、刘书明、于会霞将其所有的位于郑州市航海东路美林河畔1号楼第四层07、08户房屋出租给宋军；2、租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日，租金第1-5年9000元/月，租金支付时间和支付方式为：装修期为4个月，刘书明、于会霞免收租金，第一次付5个月房租，以后宋军按季度支付，每季度第1个月1-5号为本季度房租支付日，每逾期一日按拖欠应缴费用总额的0.1%向刘书明、于会霞支付；租金支付方式季付转账方式；3、租赁期间如宋军需要退房，必须提前1个月书面通知刘书明、于会霞，双方一致结束合同，宋军应交付给刘书明、于会霞违约金，违约金以剩余房租的30%计算；4、租赁期间房屋水电费、物业费由宋军支付承担；5、如果因宋军非正当原因致使合同无法履行，宋军应在合同无效之日起十五天内一次性支付给刘书明、于会霞补偿金100000元；6、宋军逾期支付应支付租金，应按合同约定支付违约金，如拖欠租金达30天以上，刘书明、于会霞有权收回房屋并追究宋军违约责任；7、宋军负责租赁期间该楼的消防安全，刘书明、于会霞有义务协助宋军办理消防证。刘书明、于会霞须提供宋军用于办理经营手续的相关证件。合同签订后，刘书明、于会霞将涉案房屋交给宋军使用，宋军当天向刘书明、于会霞支付部分租金，刘书明、于会霞向宋军出具《收据》两张，载明收到宋军房屋租金45000元。但刘书明、于会霞主张实际仅收到25000元，因涉案房屋需要装修铺设地板，故给宋军免了20000元，并给宋军出具了收据，实际并未收到该20000元。另宋军提交中国农业银行银行卡交易明细清单两张，证明其分别于2016年4月5日、2016年6月28日向刘书明、于会霞支付2016年4月1日起至2016年9月30日期间的租金共计54000元。后因宋军应于2016年10月5日前支付租金，但截止2016年11月8日仍未支付，刘书明、于会霞于2016年11月9日电话通知宋军解除合同。另刘书明交纳涉案房屋自2015年10月21日至2016年10月21日期间公摊电费为1648元，因合同约定租赁期间的水电费、物业费由宋军支付，现刘书明、于会霞要求宋军支付其垫付的该部分费用。一审法院认为：刘书明、于会霞与宋军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。刘书明、于会霞将涉案房屋交给宋军使用后，宋军亦应按照合同约定按时向刘书明、于会霞支付租金。1、合同解除。根据合同约定，宋军应于2016年10月5日前交纳2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金，如拖欠租金达30天以上，刘书明、于会霞有权收回房屋并追究宋军违约责任。因宋军未支付上述租金，刘书明、于会霞于2016年11月9日电话通知宋军解除合同，于法有据，该院确认合同已于2016年11月9日解除。2、关于刘书明、于会霞要求宋军支付租金31400元的诉请。合同签订当天，宋军需向刘书明、于会霞支付2015年11月1日至2016年3月31日共计5个月的租金45000元。根据刘书明、于会霞陈述，因涉案房屋需要装修，除免租期外，另外免除20000元租金，即合同签订当天仅收到宋军支付租金25000元，并向宋军出具了收据两张共计45000元。宋军仅以刘书明、于会霞出具的收据主张合同签订当天支付45000元，刘书明、于会霞对其中20000元已经实际支付提出异议时，宋军未提交转账凭证或其他证据证明其已履行支付义务，应当承担举证不利的后果。现因房屋未装修，合同已解除，刘书明、于会霞要求宋军实际支付该20000元租金及自2016年10月1日起至2016年11月9日期间租金11400元，共计31400元，于法有据，该院予以支持。3、关于刘书明、于会霞要求宋军支付免租期的租金36000元的诉请。刘书明、于会霞与宋军签订的《房屋租赁合同》上明确约定装修期为4个月，刘书明、于会霞免收租金，故对刘书明、于会霞的本项诉请，该院不予支持。4、关于刘书明、于会霞要求宋军承担刘书明、于会霞垫付的公摊电费1648元的诉请。双方约定租赁期间房屋水电费、物业费由宋军支付承担。因宋军未按时支付电费，刘书明垫付涉案房屋自2015年10月21日至2016年10月21日期间公摊电费1648元，现要求宋军承担，于法有据，该院予以支持。4、关于宋军中途终止合同给刘书明、于会霞造成的空置损失45000元的诉请。宋军未按合同约定时间向刘书明、于会霞支付租金，构成违约，应当承担违约责任。刘书明、于会霞电话通知宋军解除合同至新商户入驻，存在一定的空置期，该期间属于当事人在订立合同时应当预见其违约后，守约方为寻找新的承租人所需要的合理时间。但刘书明、于会霞主张数额过高，该院以刘书明、于会霞实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定为10000元，应当由违约方向守约方进行赔偿。宋军辩称意见，证据不足，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决：一、宋军于判决生效之日起十日内向刘书明、于会霞支付租金31400元；二、宋军于判决生效之日起十日内支付刘书明、于会霞垫付的公摊电费1648元；三、宋军于判决生效之日起十日内支付刘书明、于会霞房屋空置损失10000元。四、驳回刘书明、于会霞的其它诉讼请求。案件受理费2581元，减半收取计1291元，由宋军负担。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明事实与一审法院确认事实一致。本院认为：宋军与刘书明、于会霞签订的涉案《房屋租赁合同》当事人意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定有效。在履行合同过程中，宋军未按约定支付租金构成违约，刘书明、于会霞依照合同相关规定于2016年11月9日通知宋军解除合同于法有据，双方之间合同解除后，宋军应当支付欠付的租金11400元和刘书明、于会霞垫付公摊电费1648元。因订立案涉合同当天，宋军按约定应当支付租金45000元，但刘书明、于会霞称当日仅收到宋军租金25000元，剩余20000元虽与实际收到租金一并写入收据，但实际20000元是让宋军出资铺设地板而免除的费用，结合涉案房屋没有铺设地板及本案实际情况，本院认为刘书明、于会霞关于该20000元没有实际收取的陈述符合本案实际情况，故宋军有关实际支付该20000元的主张不成立。鉴于宋军不按约定交付租金的行为是导致本案纠纷产生的原因，原审判决以刘书明和于会霞的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌定宋军支付房屋空置损失10000元正确。综上，宋军的上诉主张不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876元，由宋军负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 陈启辉审判员 于岸峰二〇一七年五月十九日书记员 苏小东 来源：