（2017）豫0482民初2195号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-14
案件名称
邵二九、潘小利等与王金泉等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
汝州市人民法院
所属地区
汝州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵二九,潘小利,王金泉,付玉琴
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条
全文
河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0482民初2195号原告：邵二九，男，1956年2月29日出生，汉族，住汝州市。原告：潘小利，女，1957年8月24日出生，汉族，住汝州市，系邵二九之妻。二原告委托诉讼代理人：随伟杰，河南博裕润律师事务所律师。被告：王金泉，男，1961年5月22日出生，汉族，住汝州市。被告：付玉琴，女，1963年1月9日出生，汉族，住汝州市，系王金泉之妻。二被告委托诉讼代理人：陈党辉，河南神鹰律师事务所律师。原告邵二九、潘小利与被告王金泉、付玉琴确认合同无效纠纷一案，本院2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵二九、潘小利及二原告委托诉讼代理人随伟杰，被告王金泉、付玉琴及二被告委托诉讼代理人陈党辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵二九、潘小利向本院提出诉讼请求：要求依法确认原被告之间签订的《房屋买卖契约》为无效协议。事实和理由：二原告在位于汝州××××村有砖混结构宅院一处，使用面积257.62平方米，该宅院坐北朝南，院内有三间两层上房6间及西厦房3间。2012年8月23日，经中人从中说和，被告王金泉、付玉琴与原告签订《房屋买卖契约》一份，原告以22万元的价格将上述宅院卖给二被告，至今上述宅院的房产证及土地证仍然登记在二原告名下。原告认为，二被告并非和原告同村同组村民，且被告购买后至今没有办理产权登记过户手续，故原被告之间的买卖行为无效，故诉至法院。被告王金泉、付玉琴辩称，原告要求确认2012年8月23日双方签订的《房屋买卖契约》为无效协议的请求不能成立，请求贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。2012年8月23日,经中人邵新立、王延周、霍会伍、杨二红说和，二原告将自己所有的位于汝州市钟楼办事处二里店村的房产一处，以时价22万元的价格卖给了被告，当日钱房及手续原件两清，双方均按协议履行了各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条规定，双方签订的协议是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效协议。为了维护合同的稳定性和交易的安全，保护合同相对人的权益，本案房屋买卖协议应认定为有效。经审理查明，原告邵二九、潘小利系夫妻关系，二原告是汝州市钟楼办事处二里店村党庄村民；被告王金泉、付玉琴也系夫妻关系，二被告是汝州市煤山办事处骑庄村村民。2012年8月23日，原告邵二九、潘小利作为出卖方，被告王金泉、付玉琴作为承买方，双方签订房屋买卖契约一份，主要内容为：“立出卖房屋契约人邵二九因用钱同家人协商一致将自有房产壹处，坐落于汝州市汝州镇××村，其土地面积257.62平方米，结构为砖混，手续房产证、土地使用证。如今后买房方办理过户时，有卖房方无条件给买方提供一切过户手续。今有中间人说合，情愿卖于王金泉、付玉琴名下永远为业，言明正价贰拾贰万，协议签订之日出卖方交付所卖房产手续，买房人支付全部房款，当日钱房两清。……违约者自愿承担全部损失。”原告邵二九、潘小利，被告王金泉、付玉琴，以及中人邵新立、王延周、霍会伍、杨二红均在契约上签名并捺有指印。契约签订后，被告将购房款22万元付给原告，原告将争议宅院的房产证、土地使用证交付给被告。现原告以双方签订的房屋买卖契约违反法律的禁止性规定起诉来院。本案在审理过程中，原、被告均认可争议宅院属于汝州市棚户区改造范围，现已被政府拆除，被告因该宅院已经得到相应的拆迁补偿。但双方均没有向法庭提供相关证据。上述事实，有2012年8月23日原、被告签订的房屋买卖契约、土地使用证及房屋所有权证复印件、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告签订的房屋买卖契约的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权，该契约明显违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。鉴于原、被告在本案中均没有主张因契约无效所取得的财产返还问题，双方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下：原告邵二九、潘小利与被告王金泉、付玉琴2012年8月23日签订的房屋买卖契约无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告王金泉、付玉琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员 杜红侠二〇一七年五月十九日书记员 张晓芳附：本案法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 更多数据：搜索“”来源：