（2017）沪02民终2088号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-20
案件名称
马颖颖、陈嘉庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＣＡＩＹＵＺＨＥＮ,马颖颖,陈嘉庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2088号上诉人(原审被告)：CAIYUZHEN(蔡毓贞)，女，1963年12月10日出生，加拿大国籍。委托诉讼代理人：张洪根，上海申通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马颖颖，女，1986年9月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐斌，上海均和衡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈嘉庆，男，1983年8月12日出生，满族，住上海市。委托诉讼代理人：徐斌，上海均和衡律师事务所律师。上诉人CAIYUZHEN(蔡毓贞)因与被上诉人马颖颖、陈嘉庆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初20107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。CAIYUZHEN(蔡毓贞)上诉请求：撤销原判主文第三项，改判CAIYUZHEN(蔡毓贞)支付马颖颖、陈嘉庆补偿金人民币421,000元(以下币种同)。事实和理由：1、一审判决认定的事实有遗漏。马颖颖、陈嘉庆在起诉状中自认纠纷系因CAIYUZHEN(蔡毓贞)收款后拒绝办理约定的公证手续引起，但双方网签的《上海市房地产买卖合同》(以下简称系争合同)并未明确必须办理公证，根据CAIYUZHEN(蔡毓贞)所了解当时的新规定，涉外合同无需公证。2、马颖颖、陈嘉庆不想买房在先。马颖颖、陈嘉庆于2016年9月12日即向一审法院起诉解除合同，而CAIYUZHEN(蔡毓贞)于2016年9月28日才致函马颖颖、陈嘉庆不想卖房，因此CAIYUZHEN(蔡毓贞)不构成违约。3、一审判决确定的违约金过高。愿意按照总房价的5%向马颖颖、陈嘉庆支付补偿金。马颖颖、陈嘉庆辩称：1、公证不是双方纠纷的起因。中介根据惯例告知双方因CAIYUZHEN(蔡毓贞)系外籍人士买卖房屋要办理公证，但CAIYUZHEN(蔡毓贞)了解了新规定后并未告知马颖颖、陈嘉庆目前已无需公证。在此情况下，其多次要求CAIYUZHEN(蔡毓贞)去办理公证，CAIYUZHEN(蔡毓贞)总是推诿，后又通过中介告知不愿售房。基于CAIYUZHEN(蔡毓贞)多次表达不愿售房其才起诉要求解除系争合同。其起诉后CAIYUZHEN(蔡毓贞)又以书面函明确告知其解除合同，故CAIYUZHEN(蔡毓贞)是违约方。2、CAIYUZHEN(蔡毓贞)一审时未提出违约金过高请求调整，其要求CAIYUZHEN(蔡毓贞)按总房价20%比例支付违约金尚不足以弥补其不能购房的损失，目前一审法院系根据多种因素酌情确定违约金。请求维持原判。马颖颖、陈嘉庆向一审法院起诉请求：1、判令解除马颖颖、陈嘉庆与CAIYUZHEN(蔡毓贞)于2016年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令CAIYUZHEN(蔡毓贞)返还马颖颖、陈嘉庆购房款150万元；3、判令CAIYUZHEN(蔡毓贞)赔偿马颖颖、陈嘉庆违约金169万元；4、判令CAIYUZHEN(蔡毓贞)对违约金不足补偿马颖颖、陈嘉庆损失部分继续赔偿100万元。一审法院认定事实：1、上海市东大名路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)产权人为CAIYUZHEN(蔡毓贞)。2016年8月27日，马颖颖、陈嘉庆作为乙方(买受人)、CAIYUZHEN(蔡毓贞)作为甲方(卖售人)，双方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：…马颖颖、陈嘉庆购买CAIYUZHEN(蔡毓贞)所有的系争房屋；建筑面积为120.94平方米；房屋总价款700万元；…双方同意CAIYUZHEN(蔡毓贞)应于2016年12月31日前腾出系争房屋并通知马颖颖、陈嘉庆进行验收交接…；…双方确认应在2017年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；…甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之次日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金…等等。2、2016年8月27日，马颖颖、陈嘉庆向CAIYUZHEN(蔡毓贞)支付购房款150万元。3、CAIYUZHEN(蔡毓贞)于2019年9月28日发函告知马颖颖、陈嘉庆“…我已于2016年9月3日通过中介公司李瑛小姐转告你们，我不卖房子了，尽快取消网签合同。现我再次书面郑重正式告知你们，即日起正式解除该买卖合同…”。一审法院认为：马颖颖、陈嘉庆、CAIYUZHEN(蔡毓贞)之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据该合同约定，双方当事人应于2017年3月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。但CAIYUZHEN(蔡毓贞)于2016年9月3日通知中介公司表示不愿意出售房屋，并于同月28日将其主张解除该合同之意思表示函告原告，致使马颖颖、陈嘉庆无法取得系争房屋的所有权。CAIYUZHEN(蔡毓贞)对此抗辩称双方因办理公证事宜致该合同无法继续履行，系原告之原因导致该合同解除，但未提供充分依据予以佐证，故原审法院对此不予采纳。因此，CAIYUZHEN(蔡毓贞)对系争合同之解除负有完全责任，理应根据该合同约定退还马颖颖、陈嘉庆已支付的购房款，并承担相应的违约责任。鉴于此，马颖颖、陈嘉庆要求解除合同并返还150万元房款的诉讼请求，合法有据，原审法院应予支持。关于马颖颖、陈嘉庆要求CAIYUZHEN(蔡毓贞)支付违约金，原审法院认为当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，故马颖颖、陈嘉庆主张CAIYUZHEN(蔡毓贞)依约支付相应违约金的诉请合法有据，原审法院予以支持。至于违约金金额，综合考虑该合同的履行程度、双方约定的购房款及违约责任、系争房屋的目前市值等因素，原审法院酌定其违约金为165万元。关于赔偿金当事人虽可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但马颖颖、陈���庆未提供充分证据证明该损失已实际发生或必然发生，故原审法院对此不予支持。判决：一、马颖颖、陈嘉庆与CAIYUZHEN(蔡毓贞)就本市东大名路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、CAIYUZHEN(蔡毓贞)于判决生效之日起十日内，返还马颖颖、陈嘉庆购房款150万元；三、CAIYUZHEN(蔡毓贞)于判决生效之日起十日内，支付马颖颖、陈嘉庆违约金165万元；四、驳回马颖颖、陈嘉庆其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40,320元，减半收取20,160元，由马颖颖、陈嘉庆负担5,004元，CAIYUZHEN(蔡毓贞)负担15,156元。财产保全费5,000元，由CAIYUZHEN(蔡毓贞)负担。二审中，当事人没��提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实正确，可予确认。本院另查明：1、系争合同附件三《付款协议》约定：马颖颖、陈嘉庆应在双方签订系争合同前通过居间方转付或直接支付CAIYUZHEN(蔡毓贞)定金100,000元，并于签订系争合同并申请办理公证(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付CAIYUZHEN(蔡毓贞)部分首期房价款1,400,000元。2、2016年10月28日，一审法院向CAIYUZHEN(蔡毓贞)送达了本案的起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。本院认为：CAIYUZHEN(蔡毓贞)与马颖颖、陈嘉庆签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据约定，马颖颖、陈嘉庆应于签订系争合同并申请办理公证(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付CAIYUZHEN(蔡毓贞)部分首期房价款1,400,000元，现马颖颖、陈嘉庆在CAIYUZHEN(蔡毓贞)未申请办理公证之时即支付了该笔首期购房款，充分表明了其履行系争合同的诚意，其在支付了1,500,000元购房款且不了解外籍人士办理公证的政策有变化情况下要求并催促CAIYUZHEN(蔡毓贞)及时办理公证手续实属正常。CAIYUZHEN(蔡毓贞)在了解到当时新政规定外籍人士买卖房屋不再需要办理公证手续的信息后应当将该信息及时通报马颖颖、陈嘉庆，双方合同即可继续履行。马颖颖、陈嘉庆在起诉状中称CAIYUZHEN(蔡毓贞)收款后拒绝办理约定的公证手续也表明了CAIYUZHEN(蔡毓贞)并未向马颖颖、陈嘉庆告知其无需办理公证的信息。其后，CAIYUZHEN(蔡毓贞)通过中介向马颖颖、陈嘉庆转达了不愿意继续履行合同的意愿，并要求尽快取消网签合同。马颖颖、陈嘉庆在CAIYUZHEN(蔡毓贞)明确表示不履行系争合同情况下起诉要求解除系争合同并无不当。CAIYUZHEN(蔡毓���)在对马颖颖、陈嘉庆的起诉不知情情况下于2016年9月28日出具书面函，对委托中介向马颖颖、陈嘉庆转达解除合同意愿的事实予以确认，并再次明确解除系争合同，充分表明了其不愿意继续履行合同的违约态度，因此，CAIYUZHEN(蔡毓贞)上诉所称系马颖颖、陈嘉庆先提出解除合同以及其不构成违约与事实不符，本院不予采信。CAIYUZHEN(蔡毓贞)构成预期违约，应当承担相应的民事责任，一审法院判决系争合同解除、CAIYUZHEN(蔡毓贞)返还购房款以及支付违约金正确。CAIYUZHEN(蔡毓贞)上诉认为一审判决确定的违约金过高，因其一审中未提出违约金过高的抗辩，也未要求法院依法调低违约金，故本院对其该上诉意见不予采信。CAIYUZHEN(蔡毓贞)愿意按照总房价的5%向马颖颖、陈嘉庆支付补偿金421,000元，因马颖颖、陈嘉庆不予同意，故本院不予准许。CAIYUZHEN(蔡毓贞)的上诉请求不���成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40,320.00元，由上诉人CAIYUZHEN(蔡毓贞)负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇一七年五月十九日书记员 李 娜附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：