（2016）沪0115民初36225号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
唐秀君与上海径优实业有限公司、郑丽娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐秀君,上海径优实业有限公司,郑丽娟,任培春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初36225号原告：唐秀君，女，1975年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈昱，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈剑，上海朝闻律师事务所律师。被告：上海径优实业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张卫卫，总经理。委托诉讼代理人：吉建亮，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨一棵，上海方通律师事务所律师。被告：郑丽娟，女，1984年2月13日出生，汉族，住安徽省宣城市。第三人：任培春，男，1958年5月24日出生，汉族，住山西省介休市。委托诉讼代理人：钱徐，上海中沃律师事务所律师。原告唐秀君诉被告上海径优实业有限公司(以下简称径优公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月5日公开开庭进行了审理，原告唐秀君的委托诉讼代理人沈剑，被告径优公司的委托诉讼代理人杨一棵到庭参加诉讼。后原告申请追加郑丽娟为本案的共同被告，本院依法予以准许，于2016年9月12日第二次公开开庭进行了审理，原告唐秀君及其委托诉讼代理人沈剑，被告径优公司的委托诉讼代理人杨一棵到庭参加诉讼。后原告申请追加任培春为本案的第三人，本院亦予以准许，于2017年5月5日第三次公开开庭进行了审理，原告唐秀君的委托诉讼代理人陈昱，被告径优公司的委托诉讼代理人吉新亮，第三人任培春的委托诉讼代理人钱徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐秀君向本院提出诉讼请求：要求确认原告与被告径优公司签订的关于本市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的房屋买卖合同无效；2、判令被告径优公司将系争房屋的产权过户至原告名下。事实与理由：原告于2013年5月因生意资金困难经人介绍向任培春借款，为保证原告到期能够归还借款对方提出原告到公证处办理相关委托公证，原告到期无法归还借款的，则原告应委托他人出售房屋并将房屋所卖钱款用于归还借款，原告当时因急于用钱便同意了。2013年5月28日原告在上海市宝山公证处委托借款人所指定的被告郑丽娟有权以不低于人民币160万元的价格出售系争房屋。2015年11月底，原告发现系争房屋已被他人更换门锁，原告报警后得知房屋已被过户至被告径优公司名下，原告前往交易中心查询，发现系争房屋由被告郑丽娟于2014年5月19日出售给被告径优公司，但被告郑丽娟从未告知原告房屋出售事宜，所卖钱款也未交付给原告。经原告调查后又得知，被告径优公司的法定代表人郑某某与被告郑丽娟为兄妹关系。原告认为被告郑丽娟利用原告出具的委托书，与他人恶意串通，将房屋转让，未转交给原告任何房款，严重损害原告的合法权益，故诉至本院要求判如所请。被告径优公司辩称，被告原法定代表人郑某某与被告郑丽娟系姐弟关系，但并未有法律禁止代理人不能与亲戚交易，更何况被告有两个股东，是两个股东共同商议后决定购买的。当时系争房屋市场价在170万元左右，被告郑丽娟提出一次性付款，且房屋上有债务，故优惠了10万元，总价为160万元，这也是合理的价格。后郑某某按照被告郑丽娟的指示将150万元房款转账给了原告债权人任培春，还有10万元现金给付了郑丽娟。双方之间并没有恶意串通，损害他人利益的行为，故对于原告的诉讼请求均不予同意。被告郑丽娟辩称，自己并非本案适格的被告。被告按照委托书出售系争房屋符合约定。原告向任培春借款的时候，就因为担心原告偿还能力，所以签了委托书，如原告届时无法还款，被告有权出售房屋。因为售得房款与借款基本一致，就直接将房款还给第三人任培春了。150万元是本金，郑伟建按照被告指示转账给了任培春，还有10万元以现金形式作为利息也支付给了任培春。本院经审理确认如下事实：2013年6月5日，原告向被告郑丽娟出具委托书，该委托书由上海市宝山公证处予以公证，委托书载明：委托人全权委托受托人在委托人的权限范围内以不低于160万元的价格代为办理系争房屋抵押、出售等相关一切事宜：1、代为办理系争房屋的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证手续；2、代为办理系争房屋的提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；3、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；4、代为办理系争房地产的看管、出租等相关事宜；5、代为办理系争房屋房产证的领取、挂失、更改、补办、原始资料调阅及房产证的密码领取、挂失、更改、补办；6、代为签订系争房屋的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；7、代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；8、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；9、代为办理系争房屋的水电、煤气、有限电视、电话等产权过户手续；10、代为办理系争房屋的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均以认可。委托期限自2013年7月28日起至2014年7月27日止。以上内容委托人均予以认可，并愿意承担一切法律责任。2014年5月13日，被告郑丽娟代原告与被告径优公司签订上海市房地产买卖合同，约定以160万元转让价款将系争房屋出售给被告径优公司。2014年5月19日，郑某某将150万元以还款名义转账给任培春。另查明，袁某为径优公司的原法定代表人，后变更为郑某某。原告原为系争房屋的权利人，权证号为沪房地浦字(2002)第007662号，发证日期为2002年2月6日。目前系争房屋上设定有抵押权人为戴慎言的抵押权登记，债权数额为240万元。还查明，2013年5月28日，原告与任培春签订了抵押借款协议书，约定，为调剂资金余缺，任培春愿意将自己的闲散资金出给原告，原告愿意以房地产为借款提供担保。借款金额为150万元，借款期限：自2013年5月28日起至2013年7月27日前归还借款本金和利息。为确保任培春的债权利益，原告愿意为本协议书项下的借款及利息提供房地产抵押担保：房地产座落：系争房屋，房地产协商价值：160万元。审理中，本院根据原告的申请，调取了第三人任培春、袁某、被告郑丽娟及郑某某的账户明细。结合原告递交的其账户明细，认定事实如下：2013年5月30日，第三人任培春向原告账户汇入90万元及60万元两笔款项，后原告将60万元又转账给袁某，袁某将60.70万元转账给郑丽娟，郑丽娟又转账给任培春62.70万元。2014年5月19日，任培春转帐给袁某100万元，袁某转账给郑某某150万元，郑某某转账给任培春150万元。以上事实，有房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、转账凭证、上海市房地产登记簿、抵押借款协议书、工商登记信息、银行明细等及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。被告郑丽娟称为保障第三人任培春的借款而要求原告出具委托书，在原告不能归还借款时，由其代理原告出售房屋以偿还借款，原告表示当时急于用钱便同意了。可见，原告向被告郑丽娟出具授权委托书初衷系为了担保第三人任培春债权。在该委托书上虽并未明确载明被告郑丽娟何时可以出售房屋，但双方均应清楚应是原告届期无力偿还第三人任培春的借款时。被告郑丽娟称其出售房屋前多次与原告电话联系、上门催讨，与原告短信确认过，最终与原告就出售房屋进行了确认后才予以出售，均遭到原告否认。虽被告郑丽娟提供了几张照片，主张为上门沟通还款的照片，首先照片上并没有拍摄日期，其次系争房屋实际上早已不在原告控制之下，再次如果确实与原告在沟通，为何未将原告摄入照片中。另外庭审中原告陈述2015年10月知晓系争房屋被出售后，找到被告径优公司希望买回系争房屋，被告亦承认原告曾找到被告径优公司，希望买回系争房屋。如果出售房屋时得到原告认可，很难解释原告为何要买回系争房屋，原告完全可以另外购置房屋。被告郑丽娟又称经过原告同意直接将房款归还于第三人任培春，亦无相关证据证实。综上，本院认为被告郑丽娟未征得原告的同意出售系争房屋并直接处分房款，违背了原告出具委托书时的真实意愿，超越了代理权限，侵害了原告的利益。其次，被告径优公司称买房前仅查看了房屋外部情况，内部情况是通过被告郑丽娟提供照片看到的。即使被告径优公司的法定代表人与被告郑丽娟系姐弟关系，但对于买卖房屋这种大额交易，被告径优公司称当时不方便内部看房，故基于信任被告郑丽娟就查看了房屋外部环境，该理由难以令人信服。况且已经意识到不方便看房，被告径优公司却未进一步探明究竟。另被告径优公司支付房款来源情况。被告郑丽娟称出售房屋时被告径优公司正好有这样一笔闲散资金想投资，被告径优公司亦称当时正在寻找投资项目，故经介绍购买了系争房屋。但根据调查的银行明细，该150万元系在签订房屋买卖合同的当日，由袁某转账而来，而其中100万元为第三人任培春同日转账给袁某。购房人在并无自有资金的情况下，仍如此草率购房，不符合一般买受人心理。再结合原告借款后发生在原告、袁某、被告郑丽娟与第三人任培春之间一系列转账情节，本院对被告径优公司购买房屋背后真实目的产生合理怀疑。另被告径优公司在原告向其交付系争房屋前即全额付清房款，也有违一般常理。综上，本院认为被告郑丽娟以原告名义与被告径优公司签订的《上海市房地产买卖合同》，并非原告真实意思表示，被告径优公司亦不能构成善意，《上海市房地产买卖合同》依法认定为无效。因系争房屋上目前有抵押，无法过户，故原告要求过户的诉求本院暂不予支持。同时鉴于原告并未就买卖合同收到过任何款项，故亦不存在房款返还的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条规定，判决如下：一、确认被告郑丽娟以原告唐秀君名义与被告上海径优实业有限公司于2014年5月19日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告唐秀君的其余诉讼请求。案件受理费19,200元，减半收取9,600元，保全费5,000元，共计14,600元，由被告郑丽娟、上海径优实业有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 金 剑二〇一七年五月十九日书记员 胡文敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 更多数据：搜索“”来源：