（2017）黔01民终2441号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-14
案件名称
何开毅、贵州宏德置业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何开毅,贵州宏德置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2441号上诉人（原审原告）：何开毅，男，1973年10月30日出生，苗族。被上诉人（原审被告）：贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道310号。法定代表人孙永林，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂梦，女，1979年9月8日出生，汉族，系该公司员工。上诉人何开毅因与被上诉人贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初295号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何开毅上诉请求：1、撤销原判，改判由被上诉人返还上诉人10000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《商品房销售管理办法》及房屋交易相关主管部门作出的行政措施可知，双方对正式的《商品房买卖合同》主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为，不适用认购书中的定金条款。因不可归责于任何一方的原因导致合同未签订，出卖人应当返还定金。上诉人签订认购书后，第二天就去签订《商品房买卖合同》，但由于被上诉人要求上诉人先交钱、再签合同，上诉人要求对停车、卫生、教育、物业费、付款方式等内容进行协商及补充时，被上诉人不同意更改合同。由此导致不能签约，是不可归责于双方的原因，一审法院认定认购款不予退还于法无据，未体现公平正义，未维护消费者权益。二、上诉人经被上诉人的置业顾问推销、劝说，匆忙之下签订认购书并支付了认购款。在第二天签约时，被上诉人告知格式条款不能变更，该行为违反了合同法中的公平公正原则，违背了当事人真实意愿。置购房人于不利地位，显失公平。被上诉人不退还认购款属于不当得利。三、一审未审查被上诉人是否具有“五证”，未查明土地使用权是否存在抵押的情况，仅根据认购书就当庭判决，认定事实错误，证据不足，适用法律错误，系不公正判决。被上诉人宏德公司答辩称：上诉人认购房屋是按照流程办理的，并无违规操作，双方应当按照《认购书》的约定履行。上诉人主张被上诉人不与其签约不属实，请求法院维持原判。何开毅向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法解除何开毅与贵州宏德置业有限公司（乐湾国际）依山云墅XXX栋X单元XX层X号房屋的认购协议；2、请求人民法院判令贵州宏德置业有限公司返还原告何开毅认购协议款壹万元整；3、请求判令诉讼所产生的费用由贵州宏德置业有限公司承担。一审法院认定事实：原告与被告于2016年3月19日签订认购书，原告向被告交纳10000元定金，同时被告向原告出具了收据一份。在双方签订的认购书中第一条约定乙方（本案原告）在签订认购书10日内与甲方（本案被告）签订《商品房买卖合同》，第二条约定了付款方式为按揭付款，第六条约定：“由于乙方原因未能按本认购书约定，签署《商品房买卖合同》，甲方有权解除本认购书，乙方定金不予退还。”，后由于双方对于房屋的付款方式未达成一致意见，原告要求分期付款，但是被告不同意，被告认为应该按照认购书的约定按揭付款，因此双方没能签订《商品房买卖合同》，被告根据签订的认购书中第六条约定解除认购书，并于2016年5月13日向原告发出了解除认购函。一审法院认为，合法有效的合同受法律保护，双方签订的认购书是双方的真实意思表示，双方应该严格按照认购书的约定承担责任和履行义务，原告无证据证明在签订认购书时被告存在欺诈行为，且付款方式为认购书的主要合同条款，原告身为教师，对双方签订的认购书所产生的后果应当是知晓的，原告方在签订认购书后欲变更认购书中对付款方式的约定，没有取得被告的同意，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，理应按认购书中的约定承担所产生的法律后果，被告根据双方的约定解除了双方签订的认购书，故原、被告于2016年3月19日签订的认购书已经实际解除，一审法院对此予以确认。认购书中约定如毁约原告交纳的10000元定金不予返还，原告现要求返还10000元定金无法律根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，判决：一、解除原告何开毅与被告贵州宏德置业有限公司于2016年3月19日签订的《认购书》；二、驳回原告何开毅的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告何开毅负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人何开毅与被上诉人宏德公司签订《认购书》，确立了双方将来订立《商品房买卖合同》的意思表示，由此双方确立预约合同关系。双方应本着诚实信用的原则积极磋商，以促成买卖合同本约的订立，但双方最终未能就签订《商品房买卖合同》达成一致。对于未能签订《商品房买卖合同》的原因，上诉人主张其要求对停车、卫生、教育、付款方式等条款进行变更或补充，被上诉人未予同意从而导致双方未能签约。由于双方签订的《认购书》对付款方式已作出明确约定，上诉人在协商订立《商品房买卖合同》的过程中要求变更付款方式，其行为违反了《认购书》的约定。同时，被上诉人作为提供《商品房买卖合同》的一方在签约过程中占有相对主导优势，对《认购书》未涉及的条款应尽到明确释明、告知的义务。上诉人提出的停车、卫生、教育等内容在《认购书》中未明确约定，故在双方签订《商品房买卖合同》时，被上诉人应积极与上诉人进行磋商。本案中，被上诉人未提供充分有效的证据证明其在签约过程中履行了上述义务，故被上诉人对未能签约亦具有一定过错。鉴于未能签订《商品房买卖合同》是由双方原因共同造成，故本院酌情判令被上诉人退还上诉人定金5000元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初295号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初295号民事判决第二项；三、贵州宏德置业有限公司于本判决生效后十日内返还何开毅定金5000元；四、驳回何开毅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60元，由贵州宏德置业有限公司负担30元，何开毅负担30元，二审案件受理费60元，由贵州宏德置业有限公司负担30元，何开毅负担30元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年五月十九日书记员 万炫兵 来源：百度搜索“”