（2017）苏0312民初3061号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-28
案件名称
江苏顺安物业服务有限公司与王娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
江苏顺安物业服务有限公司,王娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0312民初3061号原告：江苏顺安物业服务有限公司，住所地徐州市铜山区铜山街道办事处樵村4组5号。法定代表人：程明刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王月，该公司员工。被告：王娟，女，1963年6月23日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张金山，江苏泰信律师事务所律师。原告江苏顺安物业服务有限公司（以下简称顺安物业公司）与被告王娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王月、被告的委托诉讼代理人张金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺安物业公司提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费17393元、公共能耗费600元，合计17993元（系变更后诉请）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月16日原告与徐州同创·汉泉房地产开发商签订前期物业管理合同，合同约定：由原告向同创·汉泉山庄小区提供物业服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，收费标准为叠加区1.0元每平方米每月、联排1.4元每平方米每月、北区独栋1.4元每平方米每月。此后原告与徐州市汉泉山庄业主委员会分别于2011年10月28日、2013年1月15日签订了物业服务合同。被告系上述物业北区A32号的业主，物业面积为268.42平方米，按约定应当向原告交纳从2012年12月31日至2016年12月31日的物业服务费17393元，公共能耗费600元，滞纳金2706元，合计20699元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告经多次催要拒不履行自己的缴费义务。为维护原告合法权益，诉至法院。被告王娟辩称，原告在物业服务中存在瑕疵，未按照合同约定提供物业服务。最后一次签订的物业服务合同到2015年12月31日到期，2016年的物业服务费用原告无权主张。原告主张的滞纳金无事实及法律依据，原告起诉已超过诉讼时效，2015年3月28日前的物业服务费用原告无权主张。原告收取被告的装修保证金4000元要求在本案中抵销，剩余部分另案诉讼。本院经审理认定事实如下：2008年3月16日，原告与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司签订同创·汉泉山��前期物业管理服务委托合同，合同约定：委托管理期限自2008年3月28日起至同创·汉泉山庄小区业主委员会成立之日；收费标准为别墅1.4元每平方米每月，叠加1元每平方米每月，上述费用均不包含公共能耗费。2011年10月28日，原告与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了徐州汉泉山庄物业服务合同，合同约定：本合同的物业服务期限10个月，自合同签订之日起计算；住宅物业服务费，南区叠加区为0.8元每平方米每月，联排区为0.9元每平方米每月；北区别墅区为1.3元每平方米每月；公共水电费按照每户每年150元收取，随物业服务费一同缴纳；业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取；物业管��服务费按服务期一次性预缴，业主或使用人服务期的第一个月到物业服务企业一次性交清；业主或者物业使用人不得无故拖欠物业管理服务费，逾期未缴纳物业服务费的，物业公司从逾期之日起，按银行同期2年定期利率收取滞纳金。2013年1月15日，原告与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了徐州汉泉山庄物业服务合同，合同约定：本合同服务期限为16+12个月，第一阶段2012年9月1日起至2013年12月31日止。第二阶段2014年1月1日起至2014年12月31日止；住宅物业服务费（按建筑面积，含地下室），叠加区为0.9元/m2/月，联排区为1元/m2/月，别墅区为1.4元/m2/月；公共水电费按照150元/年/户标准收取随物业费一同交纳；空置房按照标准70%收取；物业管理服务费按年预缴，业主或使用人每年第一个月到物业服务企业一次性交清；业主或者物业使用人不得无故拖欠物业管���服务费，逾期未缴纳物业服务费的，物业公司从逾期之日起，按银行同期二年定期利率收取滞纳金。2015年4月12日，原告与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了徐州汉泉山庄物业服务合同，合同约定：原告服务期限为12个月，收费及服务期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；物业费由业主按其拥有房屋的建筑面积预先缴纳，叠加区的收费标准为0.9元/m2/月，联排区的收费标准为1.0元/m2/月，别墅区的收费标准为1.30元/m2/月，公共能耗费150元/年/户；物业管理服务费收入，按月统计收费总数。上述合同签订后，原告提供了物业服务。被告王娟系汉泉山庄北区A32号房屋的业主，房屋建筑面积为268.42平方米，属于独栋别墅。另查明，原告在提供的物业服务时，该小区内存在私搭乱建、卫生不佳等问题。还查明，2016年8月12日，徐州顺安物业服务有��公司名称变更为江苏顺安物业服务有限公司。本院认为，原告与徐州同创房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务委托合同及原告与徐州市汉泉山庄业主委员会签订的物业服务合同合法有效，依法对业主具有约束力。原告据此提供了物业管理服务，被告作为业主负有按约支付物业服务费的义务。本院认为，原告为被告提供了物业管理服务，但其提供的物业服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在瑕疵，故结合物业服务情况，按80%计算物业服务费。被告房屋建筑面积为268.42平方米，其2012年12月31日至2015年12月31日的物业费，本院支持10564.8元。关于公共能耗费，物业服务合同中约定每年150元预先交纳，本院支持450元。诉讼中原告撤回2016年1月1日至2016年12月31日费用的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以确认。关于被告辩称2015年3月28日以前的物业费超过诉讼时效，原告基于前期物业管理服务委托合同、物业服务合同起诉要求被告支付物业服务费用，原告主体的变更也仅是名称变更而未替换成其他公司，涉案小区一直系原告提供物业服务，故本案的诉讼时效是延续的，诉讼时效并未届满。被告辩称装修押金4000元应予抵销，但未提供相关证据，可待证据完善后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王娟于本判决生效之日起十日内支付原告江苏顺安物业服务有限公司2012年12月31日至2015年12月31日的物业服务费10564.8元、公共能耗费450元，合计11014.8元��二、驳回原告江苏顺安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取160元，由原告江苏顺安物业服务有限公司负担60元，被告王娟负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 彭银凤二〇一七年五月十九日书记员 黄 维 关注公众号“”