（2017）辽04民终433号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-12-06

案件名称

鄂永军等诉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省抚顺市中级人民法院

所属地区

辽宁省抚顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王晓东,鄂永军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条，第十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十九条第一款，第二百二十条，第二百二十一条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省抚顺市中级人民法院民事判决书（2017）辽04民终433号上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓东，男，1960年6月21日出生，蒙古族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：李双兰，抚顺市法律援助中心律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：鄂永军，男，1969年10月15日出生，满族，住辽宁省抚顺市望花区。上诉人王晓东因与上诉人鄂永军房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晓东及其委托诉讼代理人李双兰，上诉人鄂永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓东上诉请求：撤销一审判决第六项、第七项，依法改判鄂永军赔偿2015年9月至2016年12月每月9200元的营业损失；本案一、二审��件受理费和鉴定费均由鄂永军承担。事实与理由：一审法院认定事实与判决冲突。一审判决认定双方签订的租房协议有效，房屋部分塌陷事实存在，从2015年8月29日房屋部分塌陷后，王晓东不能正常使用，影响经营。但却驳回王晓东关于营业损失的诉请是错误的。王晓东提供了2015年8月为客人点菜时记录的每一单收入小票以及服务员的证实，足以证明王晓东在房屋部分塌陷前一个月的经营收入，一审判决认定2015年8月的营业额不足以证明实际营业损失的具体数额没有道理。鄂永军作为出租人对其租赁物没有尽到维修义务，违背了合同法第二百一十六条、第二百二十条之规定，也违背了双方签订的租房协议，是严重的违约行为，王晓东依据合同法第一百一十三条、第一百二十二条之规定，要求鄂永军承担违约责任，赔偿经济损失是合理合法的。在一审法院到现场调查时，鄂永军明确表示恢复间壁墙没有必要了，因此不应判决王晓东恢复间壁墙。一审案件受理费分担不合理。一审判决鄂永军返还租房押金1,000.00元，赔偿经济损失20，603.00元，应判决一审案件受理费由鄂永军承担。鉴定费应由提出申请一方先垫付，鉴定结果出来后，由败诉方承担，一审却判决双方各负担一半是不合理的。鄂永军答辩称，王晓东的上诉请求无理无据。关于营业损失，我提供证人证明其一直在经营，每周三有大集，王晓东收取占地费，所以不同意赔偿营业损失。关于间壁墙问题，一审时我没有放弃恢复间壁墙的主张。案件受理费和鉴定费是王晓东交纳的，我不承担。我同意维修房屋，没有维修的原因是王晓东拖欠房租，我们协商很多次，但没有达成一致意见，2015年8月29日房屋部分塌陷时，我就打算维修了，但我没想到9月13日王晓东就起诉了，我就没有办法维修了。鄂永军上诉请求：撤销一审判决，依法改判不返还押金、不赔偿改扩建损失、补交房屋部分塌陷以后的租金、恢复房屋原貌。事实与理由：一审判决第二项判令鄂永军返还王晓东租房押金1，000.00元，该押金与房屋承租人返还租赁物相关联，且王晓东没有请求返还，一审判决违反了不告不理原则，显失公平。一审判决第三项判令鄂永军赔偿王晓东经济损失，事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案确定的赔偿数额是依据辽��森奕资产评估有限公司出具的改扩建投资评估报告，该赔偿应当是扩建费用的负担。王晓东的扩建，没有办理合法建设手续，扩建费用不应由鄂永军承担，王晓东扩建时，并未与鄂永军协商，没办理合法建设手续的过错在王晓东，其费用应由王晓东负担。王晓东所投入的费用仅少部分用于扩建，大部分为其另建发生的费用。辽宁森奕资产评估有限公司评估时采用的价格为2016年11月的基准价格，而建设时间为2008年，明显取值不合理。一审判决第四项判令王晓东给付鄂永军租金800.00元，认定事实有误。租房协议中明确规定：每月初取下月租金，承租方负责房屋保养。房屋部分塌陷时王晓东还拖欠两个月房租。每次租金支付都是拖欠的，从2015年7月1日拖欠房租至今，王晓东一直在使用房屋，而且饭店也在营业。我去查看房屋状况时，看到王晓东在卖早点。根据邻居介绍，王晓东每周三都在营业。2016年12月王晓东又开起了蔬菜社。王晓东一直使用出租房屋，因此租金应支付到房屋交付时止。一审判决第六项判令王晓东恢复间壁墙，而鄂永军反诉请求是恢复房屋原貌，包括房顶塌陷部分，房屋原貌是三间结构房屋，包括一间厨房（里面有灶台、排烟设施、上下水），一间餐厅（锅炉、暖气），一间包房（里面有火炕、暖气），一审判决存在漏判。王晓东辩称，押金是出租方防止合同到期后，承租方拖欠水、电、煤气等费用的一种制约，如不欠任何费用，理应返还。改扩建投入是经评估机构评估的，程序公正。鄂永军对改扩建是知情的，租房协议提前解除，鄂永军违约，这些改扩建设施鄂永军还可以正常使用，改扩建并不是大规模的土建工程，不需要办手续，虽然大部分是扩建的，但院门一关，室内外都是鄂永军的，改扩��是2013年春天，一审判定鄂永军赔偿王晓东改扩建投入是合法的。王晓东就拖欠两个月房租，是鄂永军没有来取，鄂永军有时延期取租金，不是每月初都来取租金，因此并不是王晓东拖欠租金。根据合同法的规定，房屋主体结构由出租人修建，而房屋保养不包括主体结构维修。饭店屋顶部分塌陷后王晓东曾在路边卖小吃，植树节倒卖树苗，在扩建的大棚内卖蔬菜，并没有在出租房屋内经营，2015年8月29日至今，这么长时间饭店无收入，王晓东自谋生活来源，而鄂永军对房屋部分塌陷有过错，塌陷后不应收取房租。鄂永军要求恢复房屋原貌没有必要，是无理要求。王晓东向一审法院起诉请求：解除房屋租赁协议，并赔偿王晓东饭店、电焊的全部经济损失120，000.00元：包括改扩建房屋花费25，000.00元、购买营业设备40，000.00元、3个员工的一年工资55，000.00元（员��工资的诉讼请求王晓东一审时放弃），并要求鄂永军赔偿因其不履行合同给王晓东造成的不能营业的直接经济损失117,000.000元（一审时王晓东变更为92，000.00元）。本诉诉讼费由鄂永军承担。鄂永军向一审法院反诉请求：解除房屋租赁合同；补齐2015年7月至实际搬迁之日的房租5，400.00元（2015年7月-12月，每月400.00元；2016年1月-6月，每月500.00元）；恢复房屋结构及修复房屋费用20，000.00元；补齐电费等费用；返还营业执照、交电证、冰柜、餐具、餐桌椅等用品（返还餐具、餐桌椅的诉讼请求鄂永军一审时放弃）。一审法院认定事实：2008年5月19日，王晓东与鄂永军签订了一份《租房协议》，双方约定：鄂永军（甲方）将盘南西段门市房出租给王晓东（乙方）使用，月租金300元，押金壹仟元（1000元），租赁期限为房屋动迁为止，每月初取下月租金。��晓东负责房屋保养及水、电费管理，其他未尽事宜，经双方协商解决。如动迁开始，鄂永军退还押金1，000.00元。后王晓东向鄂永军给付租房押金1，000.00元及房租，鄂永军将房屋交付王晓东使用。经双方协商，从2015年1月1日起，房屋租金变更为每月400.00元，从2016年1月1日起，房屋租金变更为每月500.00元。王晓东交纳租金至2015年6月末。王晓东承租鄂永军房屋后，将房屋的间壁墙拆除。2014年，王晓东又在鄂永军房屋的基础上增建了三部分，即厨房木质结构100平方米、加工羊汤部分金属结构10平方米和餐厅铁板结构40平方米。2015年8月29日，王晓东承租的该房屋屋顶突然坍塌。因鄂永军未对房屋进行维修，王晓东亦未再向鄂永军交纳租金。现该房屋由王晓东占有但并未使用。另查，经中国农业银行抚顺市河北支行塔峪营业所同意、抚顺市望花区塔峪镇五老村村民委员会、抚顺市望花区区塔峪镇村镇建设管理站认可，鄂永军姐姐鄂永丽在农行塔峪营业所西侧建房，面积75平方米（其中25平方米为车库）。1998年，鄂永军取得上述房屋临时所有权证，该房屋登记地址为抚顺市望花区塔峪镇五老村，面积为50平方米，且该产权证明确载明本执照期限为一年。经辽宁森奕资产评估有限责任公司对王晓东改扩建资产评估，王晓东改扩建价值为20，603.00元。王晓东为此交纳评估费3，000.00元。一审法院认为，虽鄂永军并未取得案涉房屋的产权证，但结合庭审中鄂永军出具的情况说明、农业银行提供的建房说明及临时产权证，可以认定鄂永军合法取得该房屋。在此基础上，王晓东与鄂永军签订的《租房协议》，亦是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后双方当事人应当全面履行自己的义务。合��经双方当事人协商一致的可以解除，现双方均同意解除房屋租赁协议，故应当准许，鄂永军应当返还王晓东租房押金1,000.00元。关于王晓东主张的要求鄂永军赔偿损失中改扩建房屋投入25，000.00元一节，经评估机构鉴定，王晓东对鄂永军房屋改扩建部分的价值为20，603.00元，故对王晓东此主张，仅支持20，603.00元；关于王晓东主张要求鄂永军赔偿损失中购买营业设备40，000.00元一节，因王晓东投入的设备并未实际损失，故对王晓东此主张，不予支持；关于王晓东主张要求鄂永军赔偿经济损失中3个员工的一年工资55，000.00元一节，因庭审中，王晓东自愿放弃该项诉讼请求，故对王晓东此主张，不予审理。关于王晓东要求鄂永军按每月9，200.00元的标准，赔偿其营业损失一节，虽庭审中王晓东提供了2015年8月的营业额，但不足以证明其实际营业损失的具体数额，故对王晓东��主张，不予支持。关于鄂永军辩解双方约定房屋维修由王晓东承担一节，法律规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。王晓东与鄂永军合同中约定房屋保养由承租人承担应当是指房屋的装修、改扩建及日常保养的费用，而非房屋顶部坍塌的维修费用，故对鄂永军的这一辩解不予采信；关于鄂永军辩解租赁房屋坍塌系王晓东改扩建造成一节，因鄂永军未能提供证据证明，故不予采信。关于鄂永军要求王晓东恢复房屋原状一节，庭审中，王晓东同意对房屋间壁墙恢复原状，故对鄂永军此主张，予以支持；关于鄂永军主张要求王晓东支付从2015年7月至2015年12月租金每月400.00元，2016年1月1日至2016年6月租金每月500.00元一节，因房屋确实存在坍塌的事实，并实际影响了王晓东的正常生产经营，且房屋从2015年8月29日出现屋顶坍塌致使房屋不能正常使用，故对该项诉讼请求，仅支持2015年7月至8月租金800.00元；关于鄂永军主张要求王晓东承担恢复房屋结构及承担修复损坏房屋等费用20，000.00元一节，因庭审中王晓东同意将房屋间壁墙恢复原状，鄂永军亦对此表示认可，房屋顶部坍塌的维修费用应由鄂永军自行负担。故对鄂永军此主张，不予支持；关于鄂永军主张要求王晓东补齐电费一节，因鄂永军不能提供王晓东拖欠电费的具体数额，故对鄂永军此主张，不予支持；关于鄂永军主张王晓东返还交电证、冰柜一节，因王晓东予以认可，予以支持。关于鄂永军主张王晓东返还餐具及餐桌椅一节，因庭审中鄂永军自愿放弃该项诉讼请求，故对鄂永军此主张，不予审理。关于鄂永军要求王晓东返还营业执照一节，因该营业执照是以王晓东名义办理的，故对鄂永军此主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、准许王晓东与鄂永军双方解除2008年5月19日签订的《租房协议》。二、鄂永军于本判决发生法律效力之日起十日内返还王晓东租房押金1，000.00元。三、鄂永军于本判决发生法律效力之内十日起赔偿王晓东经济损失20,603.00元。四、王晓东于本判决发生法律效力之日起十日内给付鄂永军租金800.00元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十��条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、王晓东于本判决发生法律效力之日起十日内返还鄂永军交电证一张、冰柜一台。六、王晓东于本判决发生法律效力之日起三个月内将承租的鄂永军的房屋的间壁墙恢复原状，返还鄂永军。王晓东如未在指定期限内将鄂永军的间壁墙恢复原状，则王晓东向鄂永军给付恢复间壁墙的合理费用。七、驳回王晓东其他诉讼请求。八、驳回鄂永军其他诉讼请求。案件受理费2，700.00元，由王晓东承担，反诉案件受理费165.00元由鄂永军承担。鉴定费3，000.00元，王晓东、鄂永军各负担1，500.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王晓东提供证人高铁生出具的证实，载明2013年8月9日这天高铁生等人在王晓东饭店吃饭时，天棚塌落��后饭店老板赶忙改换餐桌，重新上了一桌酒菜和羊汤。欲证明2013年房屋也出现过问题，找过鄂永军要求维修，但鄂永军没有给维修。对该证实，鄂永军称不清楚。王晓东提供收条两份，其中2011年10月19日签署的收条一份，收房租1，800.00元，7、8、9、10、11、12月共六个月。2012年1月20日签署的收条一份，收到2012年1、2、3月房租共900.00元。欲证明鄂永军收取房租不是当月来取，有时提前或滞后取一个时间段的房租，并不是王晓东拖欠房租。鄂永军质证称，收条认可，是自己打的收条，但不认可王晓东主张的不按时收取房租一事，鄂永军爱人就在塔峪学校上班，上下班都路过出租房屋，有时间来收取房租。鄂永军提供收费证明，主要内容为南沟大集的经营摊主每周三在大东羊汤馆门前营业，大东羊汤馆的老板（王晓东）每周三都收取占地费用。欲证明每周三在大集上经营的摊主占用了饭店门前的地方，交给王晓东费用。王晓东质证称，饭店门口总停车，我为了不让停车，买了摊位，一个摊位20元，后来房子塌了，我也不经营了，就把摊位给小商贩用，和房子没有关系，签字的人除了张亮是我门前的摊主，其他人我不认识。鄂永军提交附近住户出具的营业证明，主要内容为南沟大东羊汤馆从2015年7月至2017年4月一直在经营，其中2015年7月至2016年10月经营餐饮，之后重新立牌，于2016年12月成立蔬菜社经营至今。证明人程卫东、沈盈等（证人程卫东、沈盈二审出庭作证）。欲证明房屋坍塌后，王晓东一直在经营，并没有营业损失。王晓东质证称，我并没有经营，签字的人我就认识两个，其他人我都不认识。这份证据不符合证据规定，这么多人在一个证明材料上签字，笔体也是一个人写的，对真实性有异议。鄂永军提供照片17张，欲证明周三大集情况及房屋扩建情况。王晓东质证称，照片的真实性没有异议，但和本案没有关系。在2016年3月16日的二审庭审中，就扩建事宜是否知晓的问题，鄂永军回答称“我是后期知道的，是陆续扩建的，交涉过了，他都扩建完了，我不同意还有什么用，我没有说同意或不同意，我默许了他扩建的事情，因为是要动迁的房子。”2016年12月5日，辽宁森奕资产评估有限责任公司出具的资产评估报告书中载明采用的是重置成本法，该方法的基本思路是重建或重置被评估资产扣减各种贬值作为被估资产的剩余价值的一种方法，本次评估是通过估算被评估各类管线的重置价值和综合成新率，经计算作为该资产的评估价值。从上述说明可以看出，本次评估结果是综合考虑了折旧因素的结论。估价明细中，建造门前餐厅2，800.00元、门前南侧地石2,873.00元��南侧房屋1,254.00元，这三项与出租房屋相连。暖气片4组1,296.00元、PVC吊顶4,331.00元，这两项是在出租房屋内。其他项目均在出租房屋后面待拆迁的楼房内及与该楼房相连。鄂永军不同意利用上述装饰装修及改扩建设施。一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，且有相关证据在案为凭，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案双方签订的租房协议中约定王晓东负责房屋保养，但房屋保养应为房屋日常的修缮，不包括房屋主体结构的维修，因此该约定并没有免除出租人的主体结构维修义务。本案房屋屋顶部分塌陷应为主体结构的维修范围，按照合同法的约定，应由出租人负责。因此在案涉房屋坍塌后，鄂永军没有及时维修，构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方约定租赁期限为房屋动迁为止，该约定不明，根据上述规定，应为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。案涉出租房屋屋顶部分塌陷，对维修事宜双方产生争议，王晓东请求解除房屋租赁协议，鄂永军赔偿王晓东饭店、电焊的全部经济损失6，5000.00元：包括改扩建房屋花费25，000.00元、购买营业设备40，000.00元,并要求鄂永军赔偿因其不履行合同给王晓东造成的不能营业的直接经济损失92，000.00元。鄂永军反诉请求解除租赁合同；恢复房屋原貌；返还营业执照、交电证、冰柜；赔偿房屋维修费用20，000.00元；补齐电费等费用；补齐租金5��400.00元。关于鄂永军应否承担改扩建经济损失一节。王晓东改扩建多年，鄂永军应当知情，且第一次二审庭审中，鄂永军已经认可自己默认了改扩建一事，鄂永军上诉状中引用了同意扩建的法律规定，说明其同意扩建。因此应认定鄂永军同意改扩建事宜。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如果承租人选择不拆除装饰装修物，而向出租人要求补偿装饰装修费用的，一般不予支持，除非出租人同意补偿。本案出租房屋内的暖气片4组为尚未形成附合装饰装修物，根据上述司法解释规定，因鄂永军不同意利用，应由承租人王晓东拆除。因拆除造成房屋毁损的，王晓东应当恢复原状。上述司法解释第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案出租房屋内的吊顶为已形成附合的装饰装修，根据该规定，因鄂永军违约导致合同提前解除，王晓东请求鄂永军赔偿剩余租期内装饰装修物的残值损失4,331.00.00元，应予支持。上述解释第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案建造门前��厅、门前南侧地石、南车房屋为扩建部分，因未办理合法建设手续，且房屋坍塌促使租赁合同提前解除，承租人没有完全享用到剩余租赁期内改扩建部分的使用价值，双方均有过错，相应费用应当平均分担，各付担3,463.50元。关于鄂永军主张评估报告的基准日并非改扩建当时，取值不合理一节，虽然评估基准日为2016年11月29日，但本次评估已经计算了折旧率，因此评估结果为改扩建部分的剩余价值。关于鄂永军提出改扩建费用大部分用于出租房屋外，仅少部分用于出租房屋一节，虽然如此，通过改扩建扩大了营业面积，提高了出租房屋的使用价值，与出租房屋相连及出租房屋内的改扩建部分应予支持，至于出租房屋后面，待拆迁楼内的改扩建费用，因不属于出租房屋，不予支持。因此除建造门前餐厅、门前南侧地石、南侧房屋、暖气片4组、PVC吊顶外，其他项目因均��出租房屋后面待拆迁的楼房内及与该楼房相连，相关改扩建费用不予支持。关于王晓东的营业损失一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据该规定，王晓东有义务采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案王晓东可以自行维修，维修费用由鄂永军负担，因维修租赁物影响王晓东使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但王晓东没有自行维修，也没有及时解除租赁关系，迁出承租房屋，另行寻找合适处所经营，而是放任房屋部分塌陷状态一直持续，影响自身营业，对其营业损失的扩大，王晓东负有责任。王晓东提供了2015年8月的营业收入记录，该记录只是王晓东单方记载，没有原始客人点菜的单据、交税凭证相佐证，亦没有关于其营业成本的相关证据，且一个月的营业额不足以证明其营业期间的平均收入，根据现有证据，王晓东的营业损失无法确定，即使王晓东自行维修或另寻他处经营也需要时间，因此可以依据2015年住宿和餐饮业在岗职工平均工资标准每年37，410.00元计算，酌定支持一个月的营业损失3，117.5元。关于鄂永军主张房屋坍塌后王晓东一直使用租赁房屋，应当支付租金一节。本案王晓东应自行维修房屋，维修费用由鄂永军承担，房屋维修完毕后王晓东应正常支付租金。现王晓东没有维修房屋，不能对抗其支付租金的义务。且王晓东承认房屋部分塌陷后，利用扩建的大棚销售蔬菜，卖早点等，获得营业收入。其扩建的大棚是依附于出租房屋搭建的，以出租房屋为基础，因此虽然出租房屋部分塌陷，不能使用屋内面积，但王晓东使用屋外扩建部分营利，且房屋部分塌陷后王晓东并未迁出，仍然占用出租房屋，应当承担房屋部分塌陷后占用期间的租金。关于押金应否返还一节。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案因双方对解除租赁合同均无异议，案涉租房协议已经解除。虽然当事人并未请求返还出租��屋及押金，但根据上述合同解除效力的法律规定，王晓东应当于本判决生效之日起十日内返还房屋给鄂永军，鄂永军于本判决生效之日起十日内返还房屋押金给王晓东。关于应否恢复房屋原貌一节。因改扩建经鄂永军同意，且现在房屋已经改扩建，扩大了经营面积，再恢复到原始状态不符合物尽其用原则，因此鄂永军的该项主张，本院不予支持。综上，王晓东关于不应恢复间壁墙及部分营业损失的上诉请求成立，予以支持。鄂永军关于改扩建的部分费用、房屋部分塌陷后的租金的上诉请求成立，予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百二��条、第二百二十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，依照判决如下：一、维持（2016）辽0404民初1305号民事判决第一、二、四、五、七、八项；二、撤销（2016）辽0404民初1305号民事判决第三、六项；三、王晓东于本判决生效之日起十日内迁出盘南西段门市房（抚顺市望花区塔峪镇五老村）。四、鄂永军于本判决生效之日起十日内赔偿王晓东改扩建损失7,794.50元；五、鄂永军于本判决生效之日起十日内赔偿王晓东营业损失3，117.5元；六、王晓东于本判决生效之日起十日内支付鄂永军租金，自2015年9月起至王晓东迁出承租房屋之日止，2015年9月-2015年12月，每月400元，2016年1月以后，每月500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，��当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2，865.00元，王晓东负担2，519.00元，鄂永军负担346.00元。鉴定费3，000.00元，王晓东负担1,860.00元，鄂永军负担1，140.00元。二审案件受理费2，980.00元，王晓东负担2，640.00元（免交），鄂永军负担340.00元。本判决为终审判决。审判长　史汉营审判员　潘力& # xB;审判员　王　　　　　　爽二〇一七年五月十九日书记员　何　　　　　　贺搜索“”