（2017）沪0115民初12203号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
汤海群与蒋礼杰、王超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤海群,蒋礼杰,王超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初12203号原告(反诉被告)：汤海群，男，1974年5月15日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：蒋凌华，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄盈盈，上海市嘉华律师事务所律师。被告(反诉原告)：蒋礼杰，男，1988年1月28日出生，汉族，住江西省南昌市。被告(反诉原告)：王超，女，1988年2月25日出生，汉族，住山东省泰安市。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐辉，上海市东泰律师事务所律师。原告汤海群与被告蒋礼杰、王超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。审理中，被告蒋礼杰、王超向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告汤海群的委托诉讼代理人蒋凌华、黄盈盈，被告蒋礼杰、王超及其委托诉讼代理人徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤海群向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告返还原告已支付的房款人民币1,025,000元；3、判令两被告按24%年利率支付房款利息(以1,025,000元为基准)；4、判令两被告支付原告违约金520,000元；5、判令两被告赔偿原告损失615,531.78元。事实与理由：原告与两被告于2016年7月21日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，8月25日签订《上海市房地产买卖合同》。约定由原告购买两被告名下的上海市浦东新区周浦镇瑞阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前称“系争房屋”)，总房款为2,600,000元，2016年9月15日前过户。现原告已依约向两被告支付房款1,025,000元，虽经原告催告，但两被告至今未配合原告办理系争房屋过户手续。为此，原告于2016年12月7日特向法院起诉，要求判令两被告继续履行合同，后原告得知两被告于2016年10月15日已将系争房屋他卖给案外人姜某某，且系争房屋的权利人也已于2016年11月18日变更为姜某某。此举导致原、被告双方的买卖合同实际无法继续履行，故原告撤回该诉讼。原告认为，两被告在合同依然合法有效的期间内，将系争房屋他卖，致使合同无法继续履行、合同目的无法实现，已构成根本性违约，因此原告有权解除合同，并有权要求两被告承担总房价20%的违约金、利息及房屋差价损失。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告蒋礼杰、王超辩称，同意解除合同并返还房款1,005,000元，另20,000元在中介处，是尾款，应由中介退还。其余诉讼请求不予认可，要求驳回。合同约定的过户时间是2016年9月15日，原告在该时间前未办妥贷款手续，也没有支付差额，本案合同无法履行是原告未按照合同履行付款义务，所以两被告单方解除合同。被告蒋礼杰、王超向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付滞纳金19,500元；2、判令反诉被告支付违约金520,000元；3、所有诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原告与两被告签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买系争房屋，2016年9月15日前过户。且约定首付1,025,000元，其余1,575,000元可以向贷款银行申请用于支付部分房款，如贷款申请未获银行审批通过或审批通过金额不足，不足部分均由原告在办理过户前支付。合同另约定，双方任意一方未按照合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付约定的总房价的万分之五作为滞纳金，若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，违约金按合同约定总房价的20%计算。但原告对于后续1,575,000元迟迟未能支付，也不能在2016年9月15日前办理过户，故两被告根据合同约定单方解除了合同。现两被告要求原告承担违约责任，支付违约金。针对被告蒋礼杰、王超的反诉请求，原告汤海群辩称，不同意被告的反诉请求。合同至今未解除，两被告所谓的解除合同通知从未到达过原告处，双方对于过户时间是有协商的，两被告是违约方，其无法证明两被告已向原告提出解除合同的意思表示。本院经审理认定事实如下：经上海瑞丛投资管理有限公司居间介绍，原告与两被告于2016年7月21日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定由原告购买两被告名下的系争房屋，总房款为2,600,000元。同年8月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同所载的房屋总价为228万元，并约定于2016年9月15日前过户。同时，该合同补充条款(一)第六条约定，原告可以贷款1,575,000元用于支付部分房价款，原告应于签订买卖合同后与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费，如原告的贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批金额不足，则任何不足部分均由原告于办理交易过户手续前支付两被告；该合同补充条款(一)第八条约定，在履行合同过程中，任意一方若未按照合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付合同约定总房价的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)，若逾期超过十五日的，守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，违约金按合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止；该合同补充条款(一)第九条约定，双方在合同中记载的联系方式为有效联系依据，任何一方若依据合同记载的联系方式联系对方而未能联系到的，则由对方承担不利后果，任何一方联系方式变更的应及时书面通知对方。原告于2016年7月22日向被告王超转账支付5万元，7月26日支付3万元，8月1日支付925,000元，合计转账支付1,005,000元，另有20,000元由上海瑞丛投资管理有限公司保管。后原告未能于2016年9月15日前获得贷款银行审批通过，故双方未能按期过户。2016年9月29日，两被告按合同所载的联系地址向原告发出催告函，通知其于2016年10月8日前配合其办理过户手续，如因贷款无法获批造成无法过户的，将按双方签订的合同补充条款(一)第八条追究其违约责任。后该催告函遭退回。2016年11月26日，两被告将通知原告提供收款银行账户以便于两被告退还房屋首付款的退款通知发送给居间介绍的上海瑞丛投资管理有限公司。同时查明，原告曾于2016年12月向本院起诉，要求判令两被告继续履行合同，后撤诉。再查明，经上海瑞丛投资管理有限公司居间介绍，2016年10月15日，两被告与案外人姜某某签订《上海市房地产买卖合同》约定由姜某某购买系争房屋，合同所载房屋总价为210万元，实际成交价为279万元。2016年11月18日，系争房屋转移登记至姜某某名下。上述事实，由原、被告的陈述，原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、交通银行交易明细清单、民事起诉状、上海市浦东新区人民法院通知、上海市房地产买卖合同复印件、不动产权证复印件，两被告提供的催告函、寄件凭证、退款通知等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，因原告未能按合同约定的过户时间前获批贷款，也未将相应金额支付给两被告，致未能完成过户，原告违约在先，两被告依约享有合同解除权，两被告已按合同所载联系方式向原告发出催告函，后虽未能实际送达给原告，但该责任不在两被告。现两被告已将系争房屋出售给案外人，合同实际无法继续履行，原告要求解除合同，两被告亦同意解除，本院予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告要求两被告返还已支付的购房款1,025,000元于法有据，本院予以支持。原告要求两被告按24%的年利率支付利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两被告将房屋出售给案外人发某于本案原、被告约定的过户时间一个月后，且系争房屋所涉的两次买卖均由同一居间公司居间，该公司对于原、被告的买卖合同在先亦是明知的，现合同未能继续履行，与双方在履行过程中沟通不畅、未能进行有效协商有关，双方对合同的解除均有一定责任，故本院对双方诉请的违约金、原告主张的经济损失费及被告主张的滞纳金均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)汤海群与被告(反诉原告)蒋礼杰、王超于2016年8月25日就上海市浦东新区周浦镇瑞阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)蒋礼杰、王超于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)汤海群购房款1,025,000元；三、驳回原告(反诉被告)汤海群的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)蒋礼杰、王超的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24,084元，减半收取计12,042元，反诉受理费4,597.50元，合计16,639.50元。由原告(反诉被告)汤海群负担5,029.50元(已交纳)，由被告(反诉原告)蒋礼杰、王超负担11,610元(已交纳4,597.50元，另7,012.50元于本判决生效之日起七日内交纳本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 朱 红二〇一七年五月十九日书 记 员 叶菊盛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”