（2017）粤20民终694号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-23
案件名称
杨就霞、余慕贤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨就霞,余慕贤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终694号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨就霞，女，1982年9月8日出生，汉族，住湖北省钟祥市委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余慕贤，女，1979年11月11日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。上诉人杨就霞因与被上诉人余慕贤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。杨就霞上诉请求：撤销原审判决的第一、二、三、四、六项，依法改判（一）驳回余慕贤的全部诉讼请求；（二）确认杨就霞、余慕贤双方2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月30日解除；（三）余慕贤返还租赁履约保证金10000元、返还2015年11月份不能使用租赁房屋租金损失483元给杨就霞，并赔偿杨就霞经营损失3000元、装修损失10000元。事实和理由：一、原审对如下事实未查明，导致案件事实不清。本案涉案的位于中山火炬开发区30号宇宏健康花城七十七号商铺之一的所有权人是谁？余慕贤是否是该商铺所有权人？余慕贤有无权利租赁该商铺给杨就霞使用？余慕贤与杨就霞签订的《房屋租赁合同》是否有效？上述事实原审均未查明，导致案件事实不清。二、原审未对杨就霞于2015年11月29日向余慕贤发出的解除租赁合同的通知效力作出认定，并判决于2016年1月31日解除租赁合同错误。由于余慕贤于2015年11月26日对杨就霞使用的涉案商铺断电，并于第二天将该商铺上锁，导致杨就霞无法使用该商铺。杨就霞认为因余慕贤违约已导致租赁合同目的无法实现，故委托广东伯德律师事务所于2015年11月29日以《律师函》形式通知余慕贤即日解除双方所签《房屋租赁合同》。该《律师函》已由余慕贤于2015年11月30日签收。根据《合同法》第九十六条规定，杨就霞解除合同的通知到达余慕贤时合同解除，余慕贤如有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，余慕贤并无对杨就霞解除合同的通知提出异议。因此，杨就霞、余慕贤签订的《房屋租赁合同》已于2015年11月30日通知解除，原审判决于2016年1月31日解除该合同错误。三、原审认定杨就霞拖欠余慕贤2015年11月租金构成违约错误。杨就霞已交纳2015年11月租金2900元、物管费135元、水费45.22元、电费284.13元，合计3364.35元给余慕贤，有余慕贤于2015年11月19日出具的《收据》为凭。余慕贤称杨就霞拖欠其2015年11月租金无依据。原审既认定收款收据为收款的书面凭证，但却又以主观想象和推理方式否认杨就霞交付了2015年11月租金。根据《民事诉讼法》及其司法解释等规定，当事人对自己的主张负有举证责任。关于杨就霞是否拖欠2015年11月租金问题，杨就霞已提交余慕贤出具的《收款收据》证明已履行交租义务，余慕贤主张杨就霞未交2015年11月租金，依法负有举证责任。余慕贤在不能推翻杨就霞提交的证据的前提下，其主张不能支持，应承担举证不能法律后果，依法应认定杨就霞已交付2015年11月租金。原审以主观想象及推理方式否认《收款收据》，违反法律规定。四、余慕贤拒绝办理租赁物交接手续，阻止杨就霞搬走租赁房屋内的经营设备等行为已构成违约，依法应承担由此而产生的法律责任。余慕贤于2015年11月30日收到杨就霞解除合同通知后，拒绝与杨就霞办理交接手续，不准杨就霞搬走租赁房屋内的经营设备及物品，双方因搬迁问题发生多次冲突，导致警察到场解决。余慕贤的行为已构成违约，其必须承担由此而产生的一切责任，包括赔偿杨就霞经济损失，自行承担租赁物闲置损失等。五、原审判决不当。如前所述，杨就霞、余慕贤双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年11月30日依法解除，杨就霞并不存在违约拖欠2015年11月租金的行为，余慕贤拒不办理交接手续及不准杨就霞搬迁等行为已构成违约。因此，原审判决《房屋租赁合同》于2016年1月31日解除，杨就霞支付8700元租金及16000元占有使用费给余慕贤，杨就霞的10000元租赁保证金归余慕贤所有，都是错误的。杨就霞的经济损失包括不能使用租赁房屋的租金483元、经营损失3000元、装修损失10000元，余慕贤必须赔偿。租赁保证金10000元余慕贤必须依法退还给杨就霞。综上所述，原审存在事实不清，对案件主要事实认定错误，判决不当等问题。请二审法院查明案件事实，分清责任，纠正一审错判，依法改判支持杨就霞的上诉请求，维护杨就霞的合法权益。余慕贤辩称，一、余慕贤与杨就霞的商铺租赁合同合法有效。余慕贤出租给杨就霞的商铺之所有权人确实不是余慕贤所有，是中山市宇宏住宅产业发展有限公司（以下简称宇宏公司）所有，是宇宏公司出租给余慕贤后，余慕贤分租给杨就霞，自余慕贤与杨就霞就商铺签订租赁合同后，宇宏公司已出具证明给杨就霞，确认并同意系其出租给余慕贤并由余慕贤转租给杨就霞，且杨就霞据该份证明到工商局办理了经营所需的营业执照，杨就霞能够根据双方签订的《房屋租赁合同》正常合法使用该商铺，该商铺租赁合同合法有效。二、杨就霞解除租赁合同的通知无效。杨就霞因故意拖欠2015年11月份租金，其属于违约一方，违约一方提出解除合同，不符合法律规定；且任何一方行使合同解除权均要符合法律规定或合同约定的条件，条件没成就就不存在合同解除的权利，何来合同解除通知书生效的问题。本案中，杨就霞提出解除合同既没有法律规定之依据，也没有达到符合《房屋租赁合同》第五条第5.2款约定的杨就霞有权解除合同的任何一种情形和条件，因此杨就霞根本没有合同解除权，既然没有合同解除权，其通知解除合同根本不能成立，《合同法》第九十六条规定适用于已经获得合同解除权利符合解除条件之通知解除合同情形。三、原审判决认定杨就霞拖欠2015年11月租金构成违约理据充分。除原审判决认定杨就霞的三点理由外，余慕贤补充如下：余慕贤与杨就霞于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》至双方发生纠纷的2015年11月，双方履行合同已经将近三年，双方未就租金问题发生过争议，余慕贤是获取租金收益为目的的租赁行为，若杨就霞真的支付了租金，则余慕贤完全达到了收取租金的目的，其没有任何动机去引起纠纷，且在余慕贤已经向杨就霞开具收款收据的前提下，其主动引发现在所发生的纠纷，违背了常理，且对余慕贤没有任何利益。2.从公安机关的报案记录来看，当时杨就霞因其他地方已经租赁经营场地想提交解除合同，并用保证金抵销应支付的租金，但余慕贤不同意，导致杨就霞不满，遂利用双方交易惯例先开收据后收款的漏洞，恶意制造纠纷，以达到收回保证金的目的，该种解释符合事件的真相。3.余慕贤的报警笔录反映了当时发生纠纷的真实情况，其内容合法有效应予采信，理由是如果余慕贤在公安机关做虚假陈述将面临承担刑事责任的法律风险，作为一个普通人为了一点租金而做虚假陈述面临严重的刑事责任风险，违背了常识，因此应采信报警笔录上反映的事实，纠纷确实因杨就霞恶意拖欠租金而起。综上所述，结合杨就霞在庭审过程中的一系列的虚假陈述，足以证明杨就霞确实没有支付2015年11月的租金，原审判决认定事实正确。四、关于租赁物交接问题，从以下事实可证明杨就霞拒绝办理交接物。1.商铺的钥匙一直在杨就霞手中，其并没有交回给余慕贤，商铺仍在杨就霞的控制使用之中，直到2016年6月2日才在法院的主持下迁离商铺但仍未将钥匙给回余慕贤，这一事实杨就霞在庭上已承认。2.从杨就霞搬离商铺的情形来看，杨就霞交回商铺需搬走商铺内的大型设备，需要用大车来运走，但杨就霞从未试图搬迁设备，若其真有意搬迁设备，其应该准备好搬迁工具，若余慕贤进行了阻拦，余慕贤才需承担责任，但没有证据证明杨就霞曾为搬迁商铺的设备做过任何准备。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。余慕贤向原审法院起诉请求：1.余慕贤与杨就霞于2016年1月31日解除租赁合同关系；2.杨就霞立即向余慕贤支付拖欠的租金8700元；3.杨就霞向余慕贤交回租赁商铺；4.杨就霞向余慕贤赔偿占用商铺期间的经济损失（经济损失自合同解除之日起计至杨就霞交回商铺之日止，按租金3200元/月计算）；5.余慕贤没收保证金1万元；6.杨就霞立即向余慕贤偿还物业管理费405元（物业管理费要求计付至杨就霞交回商铺之日止）；7.杨就霞向余慕贤偿还水电费106.59元；8.杨就霞立即向余慕贤赔付违约金1万元。杨就霞向原审法院提起反诉请求：1.确认余慕贤与杨就霞之间的租赁合同关系于2015年11月30日解除；2.余慕贤退还租赁履约保证金1万元；3.余慕贤返还2015年11月租金483元（月租金2900元，11月份5天未经营）；4.余慕贤赔偿杨就霞经营损失3000元（5天，每天损失利润600元）；5.余慕贤返还杨就霞被扣押的洗衣机器设备一批；6.余慕贤偿还杨就霞装修损失1万元；6.所有诉讼费用由余慕贤承担。案件审理过程中，杨就霞向原审法院当庭撤销了第5项反诉请求，原审法院当庭裁定予以准许。原审法院认定事实：2013年余慕贤与杨就霞签订《房屋租赁合同》1份，主要约定：余慕贤将其位于中山火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城七十七号商铺之一出租给杨就霞经营干洗店，租期从2013年3月1日至2017年6月30日，2015年期间的租金按每月2900元计算，2016年至2017年期间的租金按每月3200元计算；杨就霞应于每月28日前预付下一个月的租金。合同第1.8条约定，杨就霞应当向余慕贤交付保证金1万元；合同第1.10条约定，如杨就霞拖欠租金超过30日的，余慕贤有权终止合同并没收保证金。合同第7.2条规定，合同终止后，租赁物的装修及不能移动的附着物无偿归余慕贤所有。合同签订后，余慕贤将商铺交付给杨就霞经营使用，杨就霞向余慕贤缴纳了保证金1万元，杨就霞按月缴纳租金，大部分的租金款以银行转账的方式支付。2015年11月19日，余慕贤向杨就霞出具收据1份，载明：收到杨就霞租金2900元、物管费135元、水费45.22元、电费284.13元，总计3364.35元。余慕贤认为，杨就霞一直未缴纳2015年11月份的租金等，双方因此发生纠纷，2015年11月27日，余慕贤将案涉商铺上锁，当日，杨就霞向公安机关报警处理，在公安机关在场的情况下将锁打开，杨就霞将部分物品搬离后将商铺上锁。嗣后，杨就霞未再向余慕贤支付租金。2015年11月29日，余慕贤向杨就霞发出催缴租金函，要求杨就霞缴纳2015年11月、12月份的租金。2015年11月29日，杨就霞向余慕贤发出律师函，通知解除《房屋租赁合同》。双方因此发生纠纷，余慕贤据此向原审法院起诉提出前述诉求；余慕贤起诉后，杨就霞提出前述反诉请求。另查明：2016年6月2日，在原审法院的主持下，杨就霞打开案涉商铺，将其所有的机器设备搬离，但未交还商铺钥匙。2016年6月24日庭审中，原审法院指令余慕贤即日起自行接管案涉的商铺。案件审理过程中，根据余慕贤的申请，本院向中山市公安局火炬开发区分局调取了询问笔录1份，笔录反映，余慕贤在2015年12月1日就租赁纠纷一事向公安机关报警处理。原审法院认为，本案争议焦点问题为：在履行《房屋租赁合同》的过程中，违约方为余慕贤还是杨就霞。根据已查明的事实，对上述争议焦点问题作如下分析论证：余慕贤主张杨就霞拖欠2015年11月份的租金，但杨就霞抗辩称已缴纳11月份的租金，并提供余慕贤出具的收款收据进行证明。原审法院认为，收款收据为收款的书面证据，在一般情况下应作为认定余慕贤已收取2015年11份租金的证据，但就本案而言，该份证据的证明效力存疑：1.余慕贤与杨就霞平时在缴纳租金的时候基本上以银行转账的方式支付，而2015年11月份的租金杨就霞主张已以现金方式支付，与一贯的交易习惯不符合；2.在通常状态下，对方持有收款收据而自己已收到租金的情况下，房东不至于对租客已缴纳的租金进行否认进而催缴租金，现余慕贤竟能罔顾事实前往商铺进行上锁，亦与日常情理相悖；3.杨就霞在诉讼中一直坚称，案涉商铺被余慕贤锁住，导致其无法搬离设备，但在法院组织进行商铺搬迁时，恰恰是杨就霞方面手持钥匙打开了商铺，搬走了机器，杨就霞在本案中进行虚假陈述，令法院对其诚信产生合理怀疑，对其在本案中的陈述，本院均怀疑其真实性。综上，各种迹象表明，余慕贤虽然出具了收款收据，但实际上并未收到2015年11月份的租金，所以才导致了本案纠纷的发生。杨就霞在履行《房屋租赁合同》中违反合同约定，未按期缴纳租金，应承担相应的违约责任。对余慕贤诉求作如下分析：一、关于合同的解除。余慕贤于2016年1月14日向法院起诉，请求判令于2016年1月31日解除双方签订的《房屋租赁合同》，理据充分，予以支持，余慕贤已经行使了合同解除权，予以确认，余慕贤与杨就霞之间签订的《房屋租赁合同》于2016年1月31日解除。二、关于租金。案涉商铺2015年11月至2016年1月份的租金共计9000元（2900元/月×2个月+3200元），余慕贤诉请判令杨就霞支付2015年11月至2016年1月份的租金共计8700元，理据充分，不违反法律规定，本院予以支持。三、关于返还商铺。案涉商铺杨就霞已经搬离，原审法院已于2016年6月24日指令余慕贤自行接管，对于余慕贤诉请判令返还商铺的诉求，本院不再予以支持。四、关于占有使用费。《房屋租赁合同》于2016年1月31日解除后，杨就霞应当向余慕贤返还商铺，但杨就霞一直拒绝向余慕贤交还钥匙，直至原审法院于2016年6月24日指令余慕贤接管商铺才避免了损失的进一步扩大。杨就霞应当向余慕贤支付2016年2月至6月期间的商铺占有使用费16000元。五、关于保证金。合同约定，如杨就霞违反合同约定导致合同解除的，余慕贤有权没收保证金，现余慕贤诉请判令保证金1万元归其所有，理据充分，予以支持。六、关于物业管理费、水电费、违约金的问题。余慕贤主张杨就霞支付物业管理费、水电费、违约金等，余慕贤没收的保证金足以弥补其损失，对此不再予以支持。关于杨就霞的反诉诉求。因已认定杨就霞为违约方且违约在先，对杨就霞基于余慕贤违约而提出的解除合同、退还保证金、返还租金、赔偿损失等诉讼请求亦均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认余慕贤与杨就霞签订的《房屋租赁合同》已于2016年1月31日解除；二、杨就霞于本判决生效之日起七日内向余慕贤支付租金8700元；三、杨就霞于本判决生效之日起七日内向余慕贤支付占有使用费16000元；四、杨就霞缴纳的保证金1万元归余慕贤所有；五、驳回余慕贤其他的诉讼请求；六、驳回杨就霞的反诉请求。案件受理费530元，由杨就霞负担；反诉案件受理费194元，由杨就霞负担。本院二审期间，杨就霞提交了一段其致电健康花城物业管理处黄丙鹤的电话录音，拟证明在诉讼期间，杨就霞要将涉案房屋钥匙交给该物业管理处黄主任，但其不收钥匙，即杨就霞不存在恶意占有该钥匙。余慕贤对该证据真实性、合法性不予确认，认为只是单方陈述，且有诱导性，无法反映当时客观情况。对于上述证据，由于无法核实其真实性，本院不予以采纳。余慕贤二审期间没有新证据提交。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋系宇宏公司所有，并于2013年2月26日签订房屋租赁合同，出租给余慕贤。2013年3月13日，宇宏公司出具证明同意余慕贤将涉案房屋分租给杨就霞经营干洗店本院认为，根据杨就霞的上诉意见，二审的争议焦点是：一、余慕贤与杨就霞于2013年3月1日签订的房屋租赁合同是否有效；二、谁存在违约事实，具体为杨就霞有否拖欠余慕贤2015年11月份的租金；三、房屋租赁合同于何时解除。争议焦点一，关于余慕贤与杨就霞于2013年3月1日签订的房屋租赁合同是否有效的问题。经本院查明，涉案房屋系宇宏公司所有，并于2013年2月26日出租给余慕贤。2013年3月13日，宇宏公司出具证明同意余慕贤将涉案房屋分租给杨就霞经营干洗店，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失失的，承租人应当赔偿损失”的规定，余慕贤与杨就霞于2013年3月1日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且无证据证明有违法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原审法院对此事实未予审查欠妥，本院予以纠正。争议焦点二，关于谁存在违约事实，集中于杨就霞有否拖欠余慕贤2015年11月份的租金的事实认定问题。杨就霞虽然出具了2015年11月的租金收据，但本院认同原审法院作出的杨就霞并未实际向余慕贤缴纳2015年11月租金的认定，理由如下：1.从动机分析，余慕贤出租房屋是以收取租金为目的，双方从2013年3月至2015年10月均无履约争议，杨就霞也未陈述余慕贤有提前解约或租赁物有另作他用的意图，倘若杨就霞已实际缴纳了2015年11月租金，且持有租金收据，余慕贤以此为由将租赁物上锁，实有违常理；2.从行为分析，在租赁物由公安机关见证下，打开后，杨就霞随即采取搬东西并不经营，且在余慕贤发出催租通知其随后就提出解除合同的行为看，杨就霞拟解除合同意图明显，而非余慕贤拟解除合同。因此，杨就霞与余慕贤在履约过程中，杨就霞存在违约事实。3.从交易习惯分析，在日常房屋租赁交易中，确实存在先开具收据再收租金，或先开具好收据再同时交付租金和收据的情况。本案中，余慕贤除收取租金外，还会同时收取当月的物业费、水费、电费等费用，其中水、电费是需要根据当月实际使用情况才能确定的，出租方根据承租方当月实际使用水电情况，计算好应收费用并在收据上列明，然后再向承租方收取租金及相关费用合乎情理，否则承租方无法确定当月应缴交多少水电费，故余慕贤述称是先交收据再收取租金和费用较合乎情理。再结合原审过程中杨就霞的不诚信表现，让本院更有理由相信余慕贤的陈述，原审法院认定杨就霞虽持有余慕贤2015年11月份的租金收据，但并未实际支付该月租金正确。其应承担相应的违约责任，原审判决保证金归余慕贤所有于法有据，杨就霞认为违约责任在余慕贤并上诉要求返还履约保证金、租金损失、并赔偿经营损失、装修损失等均于法无据，本院不予支持。争议焦点三，关于双方2013年3月1日签订的房屋租赁合同于何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，杨就霞于2015年11月29日以《律师函》形式向余慕贤发出的解除租赁合同通知，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，余慕贤于2016年1月14日对此向法院提起了诉讼，故杨就霞以其发出通知对方签收之日作为合同解除的时间点无法律依据。余慕贤要求确认双方合同于2016年1月31日解除，如前所述，本合同纠纷是由于杨就霞违约未按期缴纳租金引致，根据双方签订的租赁合同第5.1条第（1）项“杨就霞连续拖欠租金超过30天，余慕贤有权解除合同”的约定，余慕贤主张双方签订的房屋租赁合同于2016年1月31日解除于法有据，故原审法院判定双方2013年3月1日签订的房屋租赁合同于2016年1月31日解除正确，并以此时间点来计算租金及占有使用费正确，本院予以维持。杨就霞所持该上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，杨就霞的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费387元，由上诉人杨就霞负担。本判决为终审判决。审判长 徐红妮审判员 谢劲东审判员 马 燕二〇一七年五月十九日书记员 雷 媛 关注公众号“”