（2016）沪0112民初29826号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
陈雯腾与上海乐课力文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈雯腾,上海乐课力文化传播有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29826号原告：陈雯腾。委托诉讼代理人：宫克，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海乐课力文化传播有限公司。法定代表人：江某。委托诉讼代理人：高洁红。原告陈雯腾与被告上海乐课力文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法由审判员沈群适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈雯腾的委托诉讼代理人宫克，被告上海乐课力文化传播有限公司的委托诉讼代理人高洁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雯腾向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告已付房屋租赁押金123,000元、已付租金82,000元；3、判令被告赔偿原告因装修房屋、增设附属设施遭受的损失209,864.2元，其中器材设备36,650元、装修费165,660元、电信安装费7554.2元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月12签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市闵行区莘建路XXX号乐课力城x号楼x楼整层，并在合同中注明作为教育培训场所使用。原告依照合同约定向被告支付了房租租赁押金123,000元和租金82,000元，并对房屋进行装修，购买器材设备花费36,650元、电信安装费7554.2元、其他装修费用165,660元。原告设立经营性民办培训机构对外招生培训需申请资质，依照规定需被告提供培训机构住所的产权证明等材料，然经多次催告，被告未能向原告提供房屋产权人的书面同意材料。原告签订租赁合同时知道被告不是房屋产权人，签订合同后被告邮寄了房屋产证复印件给原告，原告才知晓其所租赁的房屋产权人为上海农村商业银行股份有限公司(下称上海农商银行)。该房屋经过层层转租。被告与原告签订房屋租赁合同并未取得房屋产权人上海农商银行的书面同意，故该租赁合同因被告主体不适格而无效，被告具有过错，应返还原告已付房屋租赁押金和已付租金，并赔偿原告装修房屋、增设附属设施遭受的损失。被告上海乐课力文化传播有限公司辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》有效，要求原告继续履行。原告所述层层转租事宜属实，然租赁期限均没有超出原始租赁合同。2014年11月22日，被告从上海兆记投资管理有限公司处承租莘建路XXX号房屋，2015年3月3日的补充协议兆记公司同意并授权被告将原合同房屋全部或部分转租给第三方。2016年4月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同2.3条约定原告经营过程中所涉及到的证照、特殊许可证等事宜由其自行办理，被告提供必要协助。被告已向原告提供房屋产权证复印件，配合原告在租赁场所上设立了珂蕾粉歌(上海)文化传播有限公司，被告已经尽到协助义务。另根据合同6.4条的约定，原告另需装修或增设附属设施设备的应事先征得被告的书面同意，然原告没有征得被告同意，且原告主张的很多相关费用存在安装场所不符、发票抬头为案外人等某某，故原告装修房屋、增设附属设施的费用应由其自行承担，被告无须赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定如下：上海市闵行区莘建路XXX号房屋的房地产权利人为上海农村商业银行股份有限公司。2014年8月25日，上海农商银行与上海莘驰资产经营有限公司(下称莘驰公司)签订《上海农商银行房屋租赁合同》，将本市闵行区莘建路XXX号的房屋出租给莘驰公司，租赁日期自2014年12月1日起至2020年11月30日止。2014年11月22日，莘驰公司与上海莘沥物业管理有限公司(下称莘沥公司)签订《租赁合同》，将上述房屋出租给莘沥公司，租赁日期自2014年12月1日起至2020年11月30日止。当日，莘沥公司将上述房屋转租给上海兆记投资管理有限公司(下称兆记公司)，租赁期限自2015年3月1日起至2020年11月30日止。兆记公司当日再转租给被告，租赁期自2015年3月1日起至2020年11月30日止。2015年3月3日，兆记公司(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)就2014年11月22日签订的房屋租赁合同签订《补充协议》，甲方同意并授权乙方将原合同房屋全部或部分转租给第三方，乙方可自行与第三方签署租赁协议并办理房屋租赁相关的一切事宜。2016年4月12日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，甲方将座落在上海市闵行区莘建路XXX号乐课力城1号楼2楼商业用房整层出租给乙方，甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系，乙方承租该房屋作为教育培训场所使用。乙方经营过程中所涉及到的证照、特殊许可证等事宜，自行办理，甲方提供必要协助。租赁期自2016年5月10日起至2018年5月9日，月租金41,000元，乙方于合同签订5日内支付房屋租赁押金123,000元和首期二个月租金82,000元。合同另约定，除甲方提供的装修、设备外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方未征得甲方书面同意装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。上述合同签订后，被告向原告交付了房屋。2016年4月18日，原告向被告支付了2016年5月10日至同年7月9日的房屋租金82,000元及租赁押金123,000元。原告对承租房屋进行了装修。2016年5、6月间，原告不断要求被告设法提供上海农商银行的产权证明和转租同意书。2016年7月8日，原告陈雯腾担任法定代表人的一人有限责任公司珂蕾粉歌(上海)文化传播有限公司注册成立，住所登记为上海市闵行区莘建路XXX号x号楼x楼。2016年7月9日以后，原告未再向被告支付租金。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、收款收据，被告提供的补充协议、档案机读材料以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，涉及系争房屋的多份转租合同，租赁期限均在房屋产权人上海农商银行与莘驰公司签订的租赁合同所约定的租赁期限之内，故原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。原告与被告签订房屋租赁时，明知被告非该房屋的产权人。合同履行过程中，因被告的协助，原告在承租的房屋中设立了以原告为法定代表人的珂蕾粉歌(上海)文化传播有限公司。原告以被告主体不适格、其转租行为没有得到房屋产权人同意为由，要求确认上述《房屋租赁合同》合同无效，不符合我国合同法规定的合同无效的情形，故原告的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告陈雯腾的诉讼请求。案件受理费减半收取计2,223.98元，由原告陈雯腾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一七年五月十九日书记员 沈凤丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定 来自：