（2016）川0115民初3755号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-07-01

案件名称

原告许敏与被告成都金河谷置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

成都市温江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许敏,成都金河谷置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十三条，第七十六条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

成都市温江区人民法院民事判决书（2016）川0115民初3755号原告：许敏，女，汉族，1977年3月8日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人范其安，四川英特信律师事务所律师，一般代理。被告：成都金河谷置业有限公司，住所地：成都市温江区涌泉七星街191号。法定代表人：殷琦，该公司经理。委托诉讼代理人陈莉，四川明之鉴律师事务所律师，特别授权代理。原告许敏与被告成都金河谷置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告许敏的委托诉讼代理人范其安，被告成都金河谷置业有限公司的委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许敏向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令“成都金河谷南地块一期”小区内绿地为全体购房户共有，并判令被告拆除对小区绿地的隔离；2、请求人民法院判令被告将“成都金河谷南地块一期”小区内宅间道路拓宽至4米以上；3、请求人民法院判令被告将原告所购房屋厨房采光窗面积拓展至地面积的1/7以上；4、请求人民法院判令被告向原告出示《建筑工程竣工验收备案证》；5、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金（自2015年12月1日起，以原告已经实际支付的购房款为基数，按照日万分之三的比例向原告支付违约金至原告收房时止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年12月7日与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市温江区的“金河谷南地块一期”***号商品房。按照合同约定，被告应当于2015年11月30日向原告交付房屋。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了购房款。2015年11月30日前被告也通知了原告收房。但原告等人收房时发现被告拟交付的房屋不符合交付条件，具体体现在以下方面：1、被告拟交付的房屋小区内公共绿地已经被隔离，被告解释为其已按照合同约定将小区绿地赠送给了一楼业主；2、小区内宅间道路宽度为1.8米左右，不足4米；3、厨房通风、采光窗面积与地面面积比未达到1/7;4、被告通知原告收房时，并未向原告出示《建筑工程竣工验收备案证》。针对小区公共绿地的问题，原告认为，首先，根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”之规定，本案中，小区绿地明显不属于城镇公共绿地。因此在被告未对小区绿地作出明示属于个人的情况下，小区绿地属于业主（购房户）共有。其次，尽管原被��签订的《金河谷南地块一期商品房买卖合同补充协议》第十条第8项约定：“买受人所购房屋附带有赠送面积的（赠送面积可能以毗邻所购房屋的露台、平台、或屋顶花园、底层花园等形式出现，且出卖人未计收赠送面积价款），赠送面积的专有使用权归该买受人享有；其他买受人同意所购房屋附带赠送面积的买受人在国家出让的土地使用权年限内无偿享有对所赠送面积的专有使用权，并自愿放弃使用且承诺不侵害该房屋买受人对该赠送面积的专有使用权。”但是，该约定并非《物权法》第七十三条规定的“明示”。理由如下：1、《金河谷南地块一期商品房买卖合同补充协议》第十条第8项仅仅说明了被告向部分一楼业主赠送底层花园的可能性，并未明确告知委托人在签订合同时贵公司已经将底层花园赠送给了已经购买一楼的业主，且该小区内绿地面积较大，被告也未明示将全部或者部分绿地赠与一楼业主。2、《金河谷南地块一期商品房买卖合同补充协议》中，明确了被告赠送给一楼业主的是“专有使用权”，并未说明将对业主共有的底层花园如何处置。而事实上，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，被告赠送给一楼业主的绿地并不属于专业使用权部分，而属于公共绿地。再次，底层绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所和公共设施的建设和使用。在被告将底层绿地赠送给部分一楼业主后，明显导致建筑区内公共道路变窄，影响使用。因此被告将小区公共绿地赠送给一楼业主的行为违反法律规定，也侵害了原告利益，人民法院应当依法确认小区绿地归全体业主共有。同时，小区绿地现处于被隔离的状态，无论该隔离行为系谁作出，只要绿地处于被隔离状态，均说明被告拟交付的房屋不符合交付条件，因此被告应当拆除对小区绿地的隔离。针对小区内宅间道路宽度不足4米的问题，小区内宅间道路原规划宽度为4米，其后被告对该规划进行了修改且通过了备案。但是，原告认为，被告擅自改变小区内宅间道路宽度的行为违反法定程序及国家强制性规定，也未征得原告同意，尽管通过了备案，但规划部门更改备案时并未告知原告等利害关系人，也未召开听证会，其单方更改行为无效。故被告依然应当将宅间道路拓宽，使其符合《住宅建筑规范》（GB50368-2005）相关强制性规定的要求。小区内宅间道路原设计宽度为4米，后更改为1.8米。但是，根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款“经依法审定的修建性详细规划，建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会��形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿”之规定，规划部门未按照法律规定程序更改备案属违法行为，该备案的更改对原告以及原规划不发生法律效力。同时，宅间道路的宽度属于强制性规定，不得降低其强制性标准。目前，被告已经开始对宅间道路进行整改，也印证了宅间道路宽度是不符合交房条件的，因此，人民法院应当判令被告按照原规划将宅间道路宽度拓宽至不低于4米。关于厨房通风、采光窗面积与地面面积比未达到1/7的问题，原告认为，按照2012年8月1日生效的《住宅设计规范》（GB50096—2011）第7·1·5项之规定“卧室、起居室（厅）、厨房的采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/7。”按照该规范，上述条文为强制性条文，必须严格执行。因此，人民法院应当判令被告将该面积比调整至符合强制规定的状��，若因客观条件导致该比例已经无法调整，被告应当向原告作相应赔偿。关于《建筑工程竣工验收备案证》的问题，首先，根据相关法律及司法文件规定，目前，我国房屋经验收合格的标志是取得《建设工程竣工验收备案证》。根据中华人民共和国建设部相关规定及最高人民法院相关意见，《建设工程竣工验收备案证》是商品房验收合格唯一有效的法定证明文件。在开发商未取得《建设工程竣工验收备案证》的前提下，无法证明拟交付的房屋质量合格。而《建筑工程质量管理条例》第十六条明确规定“建设工程验收合格的，方可交付使用”，在被告未出示《建设工程竣工验收备案证》的前提下，原告有权拒绝收房。其次，《商品房买卖合同》第十条约定的“交付条件”明文规定交付房屋时出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时要求，“��商品房已取得规划验收合格证”。《商品房买卖合同》第十四条约定的“交接手续”明文规定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”故在被告未出示《建设工程竣工验收备案证》的前提下，原告有权拒绝收房。因此，开发商办理房屋交接手续时，不能根据法律规定和合同约定出示拟交付房屋的《建设工程竣工验收备案证》时，买受人有权拒收该房屋，由此导致逾期交房时，被告应当承担逾期交房的违约责任。综上，尽管被告于2015年11月30日前通知了原告收房，但是基于上述原因，被告拟交付的房屋并不具备交付条件，因此原告有权拒绝收房。被告应当使拟交付的房屋符合交付条件，对出现的违反法律规定和合同约定的情形进行整改以达到交房条件。同时，因被告原因导致逾期交房，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当以原告已经支付的购房款为基数，自2015年12月1日起按照每日万分之三的比例向原告支付违约金至原告收房时止。关于逾期违约金计算问题，《商品房买卖合同》第十二条第一款第（2）项约定了逾期交房超过60日，买受方要求继续履行合同的，“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金”，该款第（1）项明文约定逾期交房违约金“该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率”。《商品房买卖合同》第九条原本未约定买受人逾期付款的违约金计算方式，但是，《商品房买卖合同补充协议》第三条对买受人逾期付款违约金支付方式作了明确界定，逾期超过30日的，买受人“按日计算向出卖人支付逾期应付款每日万分之三的违约金”��因此，原告认为，被告应当以原告已经支付的购房款为基数，以日万分之三的比例向原告支付逾期交房违约金；同时，如果按照日万分之一的比例支付违约金，该违约金支付比率低于同期银行贷款利率，既不利于弥补因被告逾期交房给原告造成的损失，也不利于惩罚违约行为，有鼓励违约之嫌。被告成都金河谷置业有限公司辩称，原告要求被告拆除对小区绿地隔离的主张，缺乏事实和法律依据。被告在2015年11月向原告交付房屋时并没有对该片绿地实施隔离，隔离是其他业主的行为与被告无关。原告诉称小区内宅间道路低于4米要求拓宽的诉请既无事实依据也与合同约定不符。原告要求把厨房采光窗面积拓展至地面面积七分之一以上，没有合同依据和事实依据。原告要求被告出示《建筑工程竣工验收备案证》的诉讼请求，请求法院予以驳回。原告拒绝接收房屋的理由不能成立，其拒收行为属于违约行为，被告保留追究其违约责任的权利。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《金河谷南地块一期商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市温江区“金河谷南地块一期”***号商品房，房屋总价款1101659元。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第十条约定商品房交付条件。《商品房买卖合同》第十二条约定逾期交房责任。2015年11月5日，被告取得房屋建筑面积测绘成果报告。2015年11月27日，被告取得建设工程规划合格证。2015年11月24日，被告在报纸上刊登交房公告，并在2015年11月30日通知原告收房，但原告以被告拟交付的房屋不符合条件拒绝收房。2016年1月18日，部分金河谷业主向成都市政府、温江区政府、城乡建设局、规划部门反映金河谷小区存在公共绿地被占、宅间道路变窄等问题。2016年1月26日，部分金河谷业主向温江区房管局反映金河谷小区存在公共绿地被占、宅间道路变窄等问题。2016年4月20日，成都世豪新瑞物业服务有限公司对部分住户发出整改通知，载明住户搭建一楼围墙占用公共区域，要求住户即刻停工整改。2016年7月4日，金河谷南地块一期15-18号楼竣工验收备案，被告当庭向原告出示了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。被告当庭表示对小区宅间道路进行了整改并已经拓宽至4米。本院认为，一、根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。原告作为金河谷小区业主之一，未提供证据证明其诉求意愿经过小区全体业主授权，以个人名义主张全部业主共有，其主体存在问题。且被告对公共绿地属于全体业主所有不持异议，原告的该项诉讼请求，被告予以认可，双方不存在争议，该项诉讼请求不具有诉的利益，故本院对该项诉讼请求不予支持。二、原告未提供证据证明小区绿地被隔离系被告实施的侵权行为，故要求被告拆除小区绿地隔离于法无据，本院不予支持。三、被告庭审时认可对小区内宅间道路实施整改，将所有道路已经拓宽至4米以上。故被告已经实际履行了原告的诉讼请求。四、原告所称房屋厨房采光窗面积应拓展至地面面积的1/7以上，但在举证期内并未测量其厨房采光窗的面积与地面面积的比例，致本院无法查清该事实，根据“谁主张谁举证”的原则，本院对该项诉讼请求不予支持。五、被告于2016年7月4日取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，且已经当庭向原告出示，履行了原告主张的该项诉讼请求。六、根据原被告的约定，被告应当在2015年11月30日向原告交房。被告在2015年11月30日前已通知原告收房，但原告以小区绿地被隔离等原因拒绝收房不符合双方约定，且小区绿地被隔离等因素并不影响原告行使实际居住的功能，被告不存在延期交房的事实，故对原告主张的要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原��许敏的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取900元，由原告许敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　杜琳二〇一七年五月十九日书记员　　罗银来源：