（2017）粤02民终349号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-07-04

案件名称

韶关市曲江富松房地产开发有限公司、谢湘莉商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省韶关市中级人民法院

所属地区

广东省韶关市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韶关市曲江富松房地产开发有限公司,谢湘莉

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终349号上诉人(原审被告)：韶关市曲江富松房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇南华工业区城东工农路*号。法定代表人：石富勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴志发，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊韡，广东宜方律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：谢湘莉，女，1980年10月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。上诉人韶关市曲江富松房地产开发有限公司(以下简称富松公司)因与被上诉人谢湘莉商品房销售合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院(2016)粤0205民初1738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人富松公司的委托诉讼代理人熊韡、被上诉人谢湘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富松公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回谢湘莉的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由谢湘莉负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为：“……现涉案房屋已经出售给买受人郑家林，谢湘莉主张富松公司返还剩余购房款90379元，符合上述法律规定……”。该事实认定错误。理由如下：1、富松公司在一审庭审中已经明确表述，涉案房屋权属是谢湘莉的，富松公司仅仅是代谢湘莉以一手房的方式出售房屋，从而帮谢湘莉省下房屋销售的相关税费，且根据谢湘莉本人的承诺书约定，在涉案房屋出售全部房款到帐后，富松公司扣除谢湘莉应偿还富松公司的金额，剩余房屋款90379元，一次性转账给谢湘莉，但现在因新业主(房屋买家)郑家林在银行贷款未能审批放款，至今房屋出售房款并未全部到账，故尚未满足条件转款给谢湘莉。2、如上所述，涉案房屋款90379元的支付，属于附条件合同，该款项的支付条件是涉案房屋出售全部房款到帐后，才具备支付条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条及相关规定，约定的付款条件尚未成就，故谢湘莉要求富松公司支付该款项没有事实和法律依据。3、涉案房屋的新业主(房屋买家)郑家林在富松公司多次催讨以及找寻相关银行贷款均无果的情况下，郑家林本人已经明确无法履行购房合同和支付全部购房款，即无法满足谢湘莉承诺书中约定的涉案房屋出售全部房款到帐后付款的约定，故涉案房屋富松公司将另行起诉，行使合同解除权，解除涉案商品房的销售合同。4、涉案房屋很明显已无法正常交易完毕，那么涉案房屋在解除购房合同后，将再次回归谢湘莉所有，并由谢湘莉再寻找新买家出售。也就是说，谢湘莉要求富松公司支付房款90379元，无论是主观原因还是客观原因都无法满足约定的付款条件，谢湘莉请求支付款项没有事实依据。二、一审法院适用法律错误。涉案合同属于附条件合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条及相关规定，由于约定的付款条件尚未成就，谢湘莉要求富松公司支付该款项没有法律依据。一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院部分事实认定错误，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回谢湘莉的全部诉讼请求。谢湘莉辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，富松公司并没有按照谢湘莉与富松公司所承诺约定履行。富松公司将涉案房屋出售给郑家林时，没有告知谢湘莉。谢湘莉曾多次询问富松公司房款的去向，富松公司一直回答不知道，并要求谢湘莉向法院起诉。富松公司该行为是通过欺骗谢湘莉，来套取现金的一种集资方法。二、谢湘莉与富松公司于2016年7月24日签订的《还款承诺书》中，富松公司承诺涉案房屋出售且全部房款到账后，在扣除谢湘莉应偿还金额后，将剩余房屋款90739元，一次性转帐给谢湘莉。但富松公司未按约定履行，也没有告知谢湘莉涉案房屋已经售出。谢湘莉在查到涉案房屋已经出售且向法院起诉后，富松公司才承认将涉案房屋出售给郑家林而且办理了房产证。富松公司的行为存在欺骗，所以富松公司的上诉于法无据。综上所述，在一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。谢湘莉向一审法院起诉请求：1、判令富松公司返还购房款90379元给谢湘莉；2、判令富松公司赔偿谢湘莉误工费及追讨富松公司退款造成的损失合计10000元；3、本案诉讼费用由富松公司负担。一审法院认定事实：2015年1月20日，富松公司将其开发建设的曲江区马坝镇工农路九号东山花城第2幢1201房产出售给谢湘莉，购房价为271900元，双方同意用富松公司欠谢湘莉工程款198900元抵作购房款，余欠购房款73000元，以谢湘莉向富松公司法定代表人妻子李松借款的形式支付，谢湘莉于购房当天出具了一张借款为73000元的借据给富松公司收执。事后，双方同意以谢湘莉合伙人卢德周的名义与富松公司签订购房合同。合同签订后，涉案房屋并未交付，亦未办理产权登记手续。2016年，谢湘莉欲出售房屋，谢湘莉与富松公司达成口头协议，以富松公司名义出售涉案房屋，2016年7月24日，双方经协商，富松公司同意在扣除剩余购房款73000元（即借款73000元）、担保责任还款55240元、案件受理费604元、还款利息600元、解除合同费用177元，共129621元，剩余房屋款90379元，谢湘莉同意富松公司将涉案房屋售房款全部到账后，再一次性支付给谢湘莉，并于当天出具了一份《还款承诺书》给富松公司收执。2016年7月25日，富松公司与卢德周解除了涉案房屋购房合同。同年7月31日，富松公司将涉案房屋出售给郑家林，双方签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定买受人支付首期房款90998元，余款27万元办理银行贷款手续。事后，谢湘莉经查询，发现涉案房屋已经登记在买受人郑家林名下，要求富松公司返还购房款，双方乃产生纠纷，谢湘莉诉至法院，要求解决。另查明，诉讼中，富松公司辩称涉案房屋的按揭借款手续正在办理中，待贷款审批到位后，即时支付剩余房款90376元给谢湘莉。又查明，谢湘莉与富松公司因保证合同纠纷，富松公司诉至韶关市曲江区人民法院（以下简称曲江法院），经曲江法院调解，双方达成谢湘莉欠富松公司55240元，定于2016年4月30日前一次性还清的协议，该案受理费604元，由谢湘莉负担，曲江法院遂制作（2016）粤0205民初45号民事调解书，上述调解书生效后，富松公司已经向曲江法院申请执行，案号：（2016）粤0205执433号。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。谢湘莉与富松公司双方形成商品房买卖合同关系，双方的权利应受法律保护。在履行房屋买卖合同过程中，双方协商由富松公司将涉案房屋出售，并解除了原购房合同，双方达成解除合同协议，即扣除剩余购房款73000元、担保责任还款55240元、案件受理费604元、还款利息600元、解除合同费用177元，共129621元后，剩余房屋款90379元，富松公司同意将涉案房屋售房款全部到账后再一次性支付给谢湘莉，谢湘莉于当天出具了一份《还款承诺书》给富松公司，诉讼中，富松公司对该承诺书的内容不持异议，确认应返还购房款90379元给谢湘莉，该承诺书应属于合同的性质，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”的规定，谢湘莉与富松公司之间的债权、债务关系明确，该院予以认定。依照合同约定，谢湘莉为债权人一方，富松公司为债务人一方。双方达成的待售房款到账后由富松公司一次性返还购房款90379元的内容，应属于合同履行期限不明确的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，现涉案房屋已经出售给买受人郑家林，谢湘莉主张富松公司返还剩余购房款90376元，符合上述法律规定，但应当给予对方相应的准备时间，根据本案的实际情况，富松公司应在一个月内履行为宜。关于谢湘莉主张富松公司支付欠款利息的问题，因双方对债务履行期限约定不明确，富松公司并不存在违约行为，故谢湘莉主张富松公司支付欠款利息，于法无据，不予支持。关于谢湘莉主张富松公司支付误工费及损失10000元的问题，因谢湘莉该项请求，无事实依据和法律依据，不予支持。判决：一、韶关市曲江富松房地产开发有限公司应在判决生效之日起一个月内返还购房款90379元给谢湘莉。二、驳回谢湘莉的其他诉讼请求。案件受理费1154元（谢湘莉预交2764元），由谢湘莉负担115元，韶关市曲江富松房地产开发有限公司负担1039元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富松公司提交了《民事起诉状》和韶关市曲江区人民法院《受理案件通知书》各一份，拟证明涉案房屋新业主未按照合同的约定支付款项，故富松公司已经向法院提起解除合同的诉讼。按照富松公司与谢湘莉的约定，富松公司只有在收齐郑家林支付的房款并扣除谢湘莉的借款后，才将余款支付给谢湘莉。谢湘莉质证称，对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据不能达到其证明目的。涉案房屋已经办理了房产证，故不可能没有收到房款就办理了房产证。谢湘莉提交《房屋处置权协议》一份，证明富松公司许诺，谢湘莉可在一个月内拿到房款。富松公司质证称，该证据不属于新证据，谢湘莉应在一审期间提交。该协议是案外人张路的个人意思表示，不能代表富松公司。一审法院事实查明清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对富松公司的上诉意见，本案争议焦点是：富松公司是否应向谢湘莉支付房款。富松公司认为，其与谢湘莉达成附条件合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，附条件合同只是指双方当事人可对合同的效力可以约定附条件，既可以约定附生效条件，也可约定附解除条件。谢湘莉与富松公司达成口头协议，约定富松公司以其名义将涉案房屋出售。谢湘莉出具的《还款承诺书》中，承诺富松公司在涉案房屋出售且全部房款到账后，富松公司扣除谢湘莉应偿还的款项，将剩余房款支付给谢湘莉。富松公司同意谢湘莉的上述承诺。从双方的约定来看，双方并非约定只有涉案房屋的房款到账后，富松公司与谢湘莉之间的合同生效或解除。无论富松公司是否收到房款，其与谢湘莉之间的合同已经生效，否则，富松公司无权将谢湘莉所有的房屋出售。富松公司将房款支付给谢湘莉后，合同效力终止，可见，双方也未约定合同解除的条件。综上分析，双方之间并非达成附条件合同，而是对富松公司何时向谢湘莉支付售房款的期限进行了约定（在收到全部房款后），即双方对履行期限进行了约定。由于双方对合同履行的具体期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，富松公司已经将涉案房屋出售，且已经登记在买受人郑家林的名下。故谢湘莉可要求富松公司向其支付房款。富松公司认为，其未收齐房款，按约定其不应向谢湘莉支付房款。但涉案房屋未收齐房款，就已经登记在郑家林名下，富松公司存在履约过错。故一审法院判决富松公司向谢湘莉支付剩余房款并无不当，本院予以维持。综上所述，富松公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2308元，由韶关市曲江富松房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　韩文锋审判员　　李　罡审判员　　梁晓芳二〇一七年五月十九日书记员　　江伟炜 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