（2017）鄂1281民初917号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-06-26

案件名称

卢卫兵与湖北赤壁亿安居经营��理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

赤壁市人民法院

所属地区

赤壁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

卢卫兵,湖北赤壁亿安居经营管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省赤壁市人民法院民事判决书（2017）鄂1281民初917号原告：卢卫兵，男，汉族，1968年8月29日生，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：沈立志，湖北文喆律师事务所律师。被告：湖北赤壁亿安居经营管理有限公司，住所地赤壁市河北大道389号。法定代表人：李胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张继新，湖北宁华律师事务所律师。原告卢卫兵与被告湖北赤壁亿安居经营管理有限公司（以下简称亿安居公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月21日、24日公开开庭进行了审理，原告卢卫兵及其委托诉讼代理人沈立志、被告亿安居公司的委托诉讼代理人张继新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢卫兵向本院提出诉讼请求：1.解除卢卫兵与亿安居公司签订的《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》、《补偿协议》及《赤壁亿丰国际商贸城品牌商家商铺租赁优惠政策补偿协议》；2.亿安居公司向卢卫兵返还保证金、支付装修补贴及免租期内实际支付房租等费用合计265766元；3.本案诉讼费用由亿安居公司负担。诉讼过程中，卢卫兵变更第2项诉讼请求金额为276166元。事实和理由：2015年2月6日，卢卫兵与亿安居公司签订了《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》、《补偿协议》及《赤壁亿丰国际商贸城品牌商家商铺租赁优惠政策补偿协议》，在该三份合同中，双方就商铺免租期、保证金交纳、装修补贴等事项进行了约定。亿安居公司收取卢卫兵经营保证金10000元。卢卫兵于2015年10月1日装修完毕后开始经营，按合同约定亿安居公司应于2016年1月31日前将装修补贴120000元支付给卢卫兵。但亿安居公司在上述合同签订后不久，该公司即人去楼空，不再对赤壁亿丰国际商贸城进行管理，也没有履行上述合同约定的义务。后卢卫兵了解到所租赁的门店不为亿安居公司所有，亿安居公司只是从门店所有人处取得经营权后出租门店的。因亿安居公司不能及时支付门店所有人的租金，门店所有人多次找卢卫兵，以关闭门店相威胁，要求卢卫兵支付租金，卢卫兵迫于无奈，只得向门店所有人支付租金130666元，该租金系卢卫兵与亿安居公司约定免租期内不应由卢卫兵承担的。同时，亿安居公司还承诺承担装修垃圾清运费及商铺天沟维修费，因该公司无人清运及维修，卢卫兵只得自己请人清运及施工，共计花费2700元。另在合同期限内卢卫兵的物业管理费应予免交，但卢卫兵已交物业管理费共计12800元。因亿安居公司以其行为表明其不再履行与卢卫兵签订的合同，故卢卫兵请求解除与亿安居公司签订的三份合同，并要求亿安居公司承担免租期内卢卫兵支付给门店所有人的租金、支付垃圾清运费、返还保证金、支付装修补贴款及物业管理费。亿安居公司未作书面答辩，庭审中口头答辩称：1.对于卢卫兵与亿安居公司签订的租赁合同及补充协议认可。2.亿安居公司对于保证金收据认可。3.亿安居公司对于卢卫兵主张的装修补贴、物业管理费、免租期内的房租、垃圾清运费及天沟维修费不认可。本院根据双方当事人的诉辩意见及举证质证意见，归纳本案的争议焦点主要为：卢卫兵关于装修补贴、物业管理费、免租期内的商铺租金、垃圾清运费及天沟维修费的主张是否证据充分？针对上述焦点，本院认为：（1）装修补贴。因卢卫兵提供的广告定制单与数名出庭作证的证人的陈述相互印证，形成了一个证据链，故本院对广告定制单及证人的当庭陈述依法予以采信。因上述证据能证明卢卫兵已于2015年10月1日完成了涉案商铺装修并随即入驻商铺开始经营。而卢卫兵与亿安居公司间的合同约定支付装修补贴120000元的条件为：卢卫兵于2015年11月15日前完成装修、铺货、开业。综上，卢卫兵主张装修补贴120000元有合同等证据予以佐证。（2）物业管理费。卢卫兵提供的物业管理费收据虽然不是正规发票，但物业管理费收取人徐莲英出庭作证时证明卢卫兵已于2017年4月23日向其交纳了12800元的物业管理费，故本院对该物业管理费收据依法予以采信，卢卫兵主张物业管理费12800元有物��管理费收据予以佐证。（3）免租期内的商铺租金。因卢卫兵提供了其与涉案商铺实际权利人签订的门店租赁合同及涉案商铺实际权利人收取租金的收条原件（原件质证后已退回卢卫兵），虽然亿安居公司对上述证据不予认可，但该组证据具有真实性、合法性且与本案有关联，故本院对该组证据依法予以采信。因该组证据能证明卢卫兵向涉案商铺实际权利人交纳的租金发生在其与亿安居公司间合同约定的免租期内，故卢卫兵主张免租期内的商铺租金有租赁合同、租金收条等证据为证。（4）垃圾清运费及天沟维修费。因卢卫兵提供的收条不是正规发票，且垃圾清运人及天沟维修人均未出庭作证，而又无其他证据予以佐证，系孤证，其真实性存疑，故本院对该证据不予采信，因此，卢卫兵主张垃圾清运费及天沟维修费缺乏有效证据证明。本院经审理查明：2015年2月6日，亿安居公司与卢卫兵经协商签订了《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》、《补充协议》及《赤壁亿丰国际商贸城品牌商家商铺租赁优惠政策补充协议》等三份合同。在《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》中，双方约定：亿安居公司将位于赤壁亿丰国际商贸城20号楼（第一层）（107号至114号、121号至125号），总面积496.94㎡的商铺（含分摊的公用面积）及经营设施出租给卢卫兵经营蒙娜丽莎品牌陶瓷；租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日；租金按年度交纳，在每年第一个月5日前一次性付清，年租金为133562元，5年应交租金共计667810元；在合同签订时，需向亿安居公司交纳商户经营保证金10000元，该保证金不计息，如经营期间无未尽事宜（如税费及其他费用），该款自退租之日起六个月后退还；卢卫兵应于2015年6月1日前进场装修，同年11月15日前完成装修、铺货、开业，如逾期，亿安居公司有权终止该合同，且不退还经营保证金；等等。在《赤壁亿丰国际商贸城品牌商家商铺租赁优惠政策补充协议》中，双方约定：卢卫兵于2015年11月15日前完成装修、铺货、开业的，亿安居公司向卢卫兵提供装修补助120000元作为提前进场装修奖励，于2015年11月15日结装修补助款50%，剩余的50%在卢卫兵于2015年12月31日关闭景发太阳城蒙娜丽莎陶瓷店再结，亿安居公司应于2016年1月31日之前将相关奖励汇于卢卫兵指定账户；等等。在《补充协议》中，双方约定：卢卫兵入驻商铺时，向亿安居公司交纳保证金20000元，该款于木工进场装修后，全额退还；亿安居公司给予卢卫兵三年免租优惠（2015年5月1日至2018年5月1日），租金优惠计400686元；卢卫兵每年应向亿安居公司交纳物业管理费9610元，亿安居公司给予卢卫兵免三年的物业管理费优惠；��2018年5月1日至2020年4月30日，卢卫兵应交给亿安居公司物业管理费为19220元，物业管理费于每年第一个月5日前一次性付清；等等。上述合同签订后，亿安居公司收取了卢卫兵经营保证金10000元。2015年10月1日，卢卫兵完成了涉案商铺装修并随即入驻商铺开始经营。但在上述合同签订后不久，亿安居公司即撤出公司全部管理人员，对赤壁亿丰国际商贸城未再进行经营管理，以致卢卫兵不能与之联络、沟通。经查，亿安居公司并非涉案商铺所有权人，该公司是以租赁方式从多位商铺实际权利人处取得经营权后，一并转租给卢卫兵经营。因亿安居公司未及时向涉案商铺实际权利人支付商铺租金，上述商铺实际权利人即案外人熊欣泉、张卫华、魏谦、雷航舰、欧阳平、贾文鼎、陈泓旭、姚六华等多次要求卢卫兵交纳租金，否则要求卢卫兵退出涉案商铺。至此，卢卫兵只得于2016��8月28日与上述商铺实际权利人直接签订租赁合同：租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日；门店107至114号每间的租金为6000元/年，门店121至125号每间的租金为4000元/年，每年的租金于当年6月28日前一次性付清。根据上述合同约定，卢卫兵自2016年1月1日起至2018年4月30日止应向涉案商铺实际权利人交纳商铺租金共计为130666元，现卢卫兵已向上述权利人交纳上述期间的商铺租金共计130950元。同时，2017年4月23日，卢卫兵向亿安居公司的物业承包人之一徐莲英交纳了2017年1月1日至2018年5月1日的物业管理费共计12800元。以上事实，有经过质证本院予以采信的商铺租赁合同、补充协议、优惠政策补充协议、经营保证金收据、公司承包经营协议书、物业费收据、广告定制单、门店租赁合同、租金收条、证人证言、当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为：1.卢卫兵与亿安居公司所签三份合同，均未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。而亿安居公司在与卢卫兵签订上述合同后不久即放弃对赤壁亿丰国际商贸城的经营管理，以自己的行为表明不履行对卢卫兵的合同主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，卢卫兵具有法律规定的当事人可以解除合同的情形，故本院对卢卫兵要求解除与亿��居公司所签全部合同的诉求予以支持。2.因卢卫兵提供了证据证明其向亿安居公司交纳了经营保证金10000元，而按双方间的合同约定该保证金应予返还，故本院对卢卫兵要求亿安居公司返还其经营保证金10000元的诉求予以支持。3.（1）因亿安居公司违约，导致卢卫兵为避免损失扩大，而另行向案外人支付了商铺租金及物业管理费。（2）卢卫兵向案外人交纳租金均截止2018年4月30日，向案外人所交物业管理费已交至2018年5月1日，而卢卫兵与亿安居公司间协议约定的免交租金期限亦是截止2018年5月1日，协议免交物业管理费期限截止2018年4月30日；（3）卢卫兵向案外人交纳的商铺年租金及物业管理费并不高于其与亿安居公司间协议约定的商铺年租金及物业管理费。综上，并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据��行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本院认为卢卫兵要求亿安居公司赔偿其在免租期限内向案外人交纳的商铺租金共计130666元及在物业管理费免交期限内所交物业管理费12800元，有事实和法律依据，本院予以支持。4.因卢卫兵未提供有效证据证明其支付了垃圾清运费及天沟维修费，故本院对卢卫兵关于垃圾清运费及天沟维修费的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释��第九十条规定，判决如下：一、解除卢卫兵与湖北赤壁亿安居经营管理有限公司签订的《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》、《补偿协议》及《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁优惠政策补偿协议》；二、湖北赤壁亿安居经营管理有限公司返还卢卫兵经营保证金10000元，支付装修补贴款120000元，赔偿租金损失130666元、物业服务费损失12800元，合计273466元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回卢卫兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5442元，减半收取计2721元，由湖北赤壁亿安居经营管理有限公司负担2696元，卢卫兵负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日��十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。审判员　　廖玉华二〇一七年五月十九日书记员　　童　瑶附：相关法律条文和司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行主��债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判��前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来源：百度搜索“”