（2016）鲁0811民初10959号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-12-22
案件名称
济宁居然之家家居建材有限公司与冯彩房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济宁居然之家家居建材有限公司,冯彩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0811民初10959号原告:济宁居然之家家居建材有限公司,住所地济宁市任城区太白路51号。法定代表人:李占峰，董事长。委托诉讼代理人:谢田（特别授权代理），山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人:王荣（特别授权代理），山东恒正律师事务所律师。被告:冯彩，女，1981年10月13日出生，汉族，住济宁市红星东路26-1号如意嘉园南区。委托诉讼代理人：李永申（特别授权代理），山东中昊律师事务所律师。原告济宁居然之家家居建材有限公司与被告冯彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁居然之家家居建材有限公司的委托诉讼代理人王荣、被告冯彩及其委托诉讼代理人李永申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济宁居然之家家居建材有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的不定期租赁合同；2.判令被告支付租金100970.25元（计算方式：所欠2015年5月1日至2015年7月31日、2015年12月1日至2016年8月31日期间的租赁费，按租赁面积180.9平方米，每平方米每天租金1.83元计算）、市场管理费2265元（计算方式：所欠2016年3月至7月期间，按租赁面积180.9平方米，每平方米每天保底销售额500元的5‰计算）、物业管理费31114.8元（计算方式：所欠2015年5月1日至2015年7月31日、2015年12月1日至2016年11月8日期间，按租赁面积180.9平方米，每平方米每天0.5元计算）、违约金19862.82元（两个月的租金）；3.诉讼费由被告承担。事实理由：被告受招在原告公司经营家居，并先行入住原告位于济宁市居然之家济宁店三层经营场所，经营柏森实木家具，租赁房屋净面积180.9平方米。被告入住经营后，原告根据邀约条款与被告签订《居然之家招商合同》，约定租金每日每平方米1.83元，物业费每日每平方米0.5元，市场管理费按每月每平方米保底销售额500元的5‰计算。合同到期后，被告未续签书面合同，但仍实际租赁经营，并将经营品牌变更为紫榆艺品。被告拖欠原告的租赁费、物业费和市场管理费等各项费用，经原告多次催要，被告拒不支付。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉求。被告冯彩辩称，一、原告与答辩人之间不是不定期租赁合同关系，双方已于2015年12月1日重新达成租赁合同，双方对租金收取、合同期及相关费用等事宜作出了明确约定，租赁期为2015年12月1日至2018年2月28日。本案不存在解除不定期租赁合同之说。二、被告不拖欠原告租金，更不存在欠原告各项费用157192.5元。对租金等费用，是按三个月一交，2016年5月31日前的费用已交清，8月31日之前的，被告可在三个月内交纳，不属于拖欠。2015年7月至8月份，被告给付原告预交款8万元，原告可从中扣除，被告不拖欠租金。2016年8月1日，原告扣押被告家居等物品，致使被告无法经营，并给被告造成巨大经济损失，是原告违约在先。三、双方签订的租赁合同应继续履行，原告还应赔偿被告营业等损失。原告违约在先，违法扣押被告物品，对造成被告的损失，应依法赔偿，被告已提起赔偿诉讼。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告济宁居然之家家居建材有限公司围绕其主张，向本院依法提交了以下证据：1、2014年4月2日签订的居然之家招商合同1份；2、居然之家济宁店电费、物业费、市场管理费、租金市场收据16份。被告冯彩围绕其抗辩意见，依法提交了以下证据：1、2015年12月25日原告发出的通知1份；2、2016年3月7日原告发出的关于按时缴费的通知1份；3、市场收据2份；4、双方发生纠纷时的公安处置材料；5、原告收取被告预收款市场收据2份。被告对原告提交的证据1有异议，认为签订此合同属实，但签完后从未给被告，签订时合同中没有盖印章。该合同系原告单方制作，为格式合同，具体相关内容在签订合同时未作出相关解释，且该合同已经履行完毕，之后双方又达成新的合同，权利、义务应以新的合同为准。对证据2，被告认为不知情，系原告单方行为，自2016年8月1日，被告就已不在店里经营。原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，对证明事项有异议。认为该通知仅是要约，如被告同意可签订合同，才享受通知中的优惠政策，如未按期缴纳费用和签订书面合同，将不享受该优惠政策，双方之间未签订新的书面合同，应为不定期租赁合同关系。对证据2、3的真实性无异议，但认为不能证明被告的主张，被告拖欠费用违约在先。对证据4中的处置回执单、受案回执及询问笔录的真实性无异议，但对货品清单的真实性有异议，认为清单未经过公安部门核实。对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该费用补交的是被告所欠2015年7月份之前的费用。双方对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月2日，原、被告签订《居然之家招商合同》，被告在原告处经营家居，并入住原告公司济宁店一号楼三层经营场所，经营柏森实木家具。租赁房屋净面积为180.9平方米，租赁期限自2013年1月1日至2014年4月30日，共计485天，免租期206天。租金每日每平方米1.83元，物业管理费每日每平方米0.5元，市场管理费按每月每平方米保底销售额500元的5‰计算，付款方式每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月月末。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但被告在原告处继续经营，经营品牌更换为紫榆艺品。2015年7月21日，被告通过刷卡的方式向原告缴纳预收款3万元，同年8月12日，被告又向原告缴纳预收款5万元。2015年12月25日，原告向各商户发出通知，对各商户有关租金收取、合同期及相关费用等事宜作出了规定，并承诺减免2015年12月至2016年2月期间的租金。2016年3月7日，原告向被告发出按时缴费通知，督促被告缴纳相关费用。2016年3月10日及4月1日，被告通过刷卡及网银向原告缴纳租金、物业费合计28846.5元。被告在经营过程中，双方曾发生纠纷，原告将被告经营的家具及饰品进行了扣留搬离。双方自2016年8月2日起已实际终止了合同的履行。另查明，原告因在2015年8月份进行改造，其承诺如经营户与原告继续合作，2015年5月至7月份期间的租赁费等费用予以减免。本院认为，合同系平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，系有效合同。被告在合同期满后，虽未与原告继续签订书面租赁合同，但被告在原告处继续经营，双方存在实际上的房屋租赁合同关系。2016年8月1日，因原告扣留了被告的物品并进行了部分搬离，造成被告已无法实际进入经营，双方的合同关系自2016年8月2日已终止履行。被告租赁原告经营场所，应按约定向原告缴纳各项费用。被告自2013年1月1日起实际租赁到2016年8月1日，时间长达三年之久，在此期间，原告收取被告费用的方式，既有被告以现金、刷卡、网银等方式直接缴纳的，也有由原告从被告的预付款或经营的货款中扣缴的，收取方式比较复杂，且沟通不及时，导致双方在是否欠费及免租期的问题上有争议。被告租赁是一个连续的过程，而原告在本案中仅主张被告租赁过程中其中一段期间的费用，被告以在此期间有缴存的8万元的预收款进行抗辩，认为不欠原告任何费用，此8万元款项的市场收据上显示该款为摊位预收款，并未注明系补缴的此缴款时间之前的欠费，该预收款理应冲抵此后的各项费用，原告就被告在其主张的时间段之前是否欠费及被告在整个租赁期间应缴多少费用、减免多少费用、已实缴多少费用、现尚欠多少费用等双方并没有达成一致或举证，原告在本案中的举证，不能证明其主张的在该时间段欠费的观点，对原告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告济宁居然之家家居建材有限公司与被告冯彩之间的房屋租赁合同于2016年8月2日已实际解除；二、驳回原告济宁居然之家家居建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1722元，由原告济宁居然之家家居建材有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘守领二〇一七年五月十九日书记员 方 园 来源：