（2017）鲁1091民初536号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-05-26
案件名称
（2017）鲁1091民初536号原告田雨与被告威海火炬高技术产业开发区四甲美食城租赁合同纠纷一案一审判决书
法院
威海火炬高技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田雨,威海火炬高技术产业开发区四甲美食城
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十五条第一款，第七十三条；《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第二百三十三条
全文
山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1091民初536号原告（反诉被告）：田雨，女，汉族，户籍地内蒙古满洲里市。委托诉讼代理人：高英，山东凌云志律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾媛媛，山东凌云志律师事务所律师。被告（反诉原告）：威海火炬高技术产业开发区四甲美食城，住所地威海市高区初村镇四甲工业园9号楼205室和206室，统一社会信用代码92371000MA3D9NKU9D。经营者：于红蕾，女，汉族，户籍地山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王琳，山东阔海大地律师事务所律师。原告（反诉被告）田雨与被告（反诉原告）威海火炬高技术产业开发区四甲美食城（以下简称“四甲美食城”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田雨及委诉讼托代理人高英、贾媛媛，被告四甲美食城经营者于红蕾及委托诉讼代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田雨向本院提出诉讼请求：判令被告四甲美食城返还原告田雨押金30000元并支付违约金6000元。事实与理由：2016年12月1日，原、被告签订两份《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于威海高区初村镇兴山路四甲工业园9号楼204-207室四甲美食城的3、4号商铺用以经营麻辣烫、重庆鸡公煲、重庆小面、米线使用，租赁期自2016年12月1日起至2017年11月30日止，租金支付方式为按营业额提点，原告交纳押金合计30000元。因涉案商铺一直未通过消防验收，严重危及原告及工作人员的人身安全，原告根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，于2017年3月6日向被告送达了解除合同通知书，两份《商铺租赁合同》业已解除，被告拒不返还原告已交纳的押金30000元。现原告提起诉讼，请求依法裁决。被告四甲美食城辩称，1、原、被告之间的商铺租赁合同系双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，双方在签订合同时，并未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效要件，现原告以消防验收未通过为由解除合同毫无道理，双方的租赁关系并未解除，不同意返还原告押金，要求继续履行合同；2、被告出租的房屋并不存在严重危及原告人身安全的情形。四甲美食城在竣工验收后已经按照消防法的有关规定将消防设计报威海市消防支队高区大队备案，经抽查为合格，不存在任何隐患。同时，被告承租后，按照消防要求安装了烟感，购买灭火器，在原来已有消防标识的情况下又安装了很多消防标识，被告早已按照消防要求将消防图、登记表等材料报送威海市消防支队高区大队，因消防部门原因，至今未发放消防证；3、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案被告承租的房屋不属于法律规定必须经过消防机构验收的，原告据此提出解除合同不应获得支持；4、原告使用涉案商铺期间，经营活动一直正常，从未因消防原因影响其经营，原告的人身安全也从未受到任何伤害，租赁合同的目的完全可以实现。原告称于2017年3月6日向被告送达了解除合同通知，双方的租赁关系解除毫无道理，被告从未收到该通知，且该通知也不产生任何效力。本案商铺租赁合同签订后，被告已依约向原告交付了商铺，原告正常经营至2017年3月12日，后无故停业至今，依照双方签订的商铺租赁合同第十二条第二款的约定，原告因个人原因休假、停业等，需要按照日租金向被告支付违约金，两个商铺年租金按60000元计算，日租金为164元，现被告向法院提出如下反诉请求：1、判令原告继续履行原、被告签订的两份《商铺租赁合同》；2、判令原告自停业之日即2017年3月13日起至恢复营业时止按每日164元向被告支付违约金。如原告拒绝继续履行合同，应立即向被告支付自2017年3月13日起至租赁合同确定的租赁期限截止之日即2017年11月30日违约金44280元。本案经审理认定事实如下：2016年，原、被告间签订《四甲美食城商铺租赁合同》两份，约定原告作为承租方租赁被告位于威海高区初村镇兴山路四甲工业园9号楼204室-207室四甲美食城3号、4号商铺，两商铺租赁面积均为25平方米；租赁期限12个月，自2016年12月1日起至2017年11月30日止；3号商铺仅作为经营麻辣烫使用，4号商铺金仅作为经营重庆鸡公煲、重庆小面、米线使用；原告选择营业额提点的租赁方式，每个商铺每天支付营业额的13%给被告作为房租抵扣（如租赁期限较长，每年提点涨幅可约定）；原告需交纳3号商铺押金20000元、4号商铺押金10000元。如次年原告不续租需提前半年书面通知被告，不通知者押金不予退回。合同十二条违约条款规定，被告因不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，应支付原告本合同租金总额的10%的违约金；原告因个人原因休假、停业等，需要按照日租金支付违约金给被告；原告有本合同第九条约定的行为的，被告有权解除合同，并要求原告按照合同总租金的10%向被告支付违约金；若支付的违约金不能弥补被告损失的，原告负责赔偿被告全部损失。原告于2016年12月1日向被告交纳了上述两店铺押金，其中3号店铺押金为20000元，4号店铺押金为10000元，被告为原告出具了收据。原告自2016年11月9日即开始在上述两个商铺进行经营，一直经营至2017年3月12日，2017年3月13日搬走。原、被告双方就如下事实存在争议：1、关于合同解除。原告主张其于2017年3月6日向被告经营者于红蕾送达了解除合同通知书，要求解除合同，原、被告之间的商铺租赁合同自解除通知书送达时就已解除。被告则辩称，原、被告之间的合同没有解除，原告确实向被告送了一张纸，但被告没有收。原告为证实其主张，向法庭提交解除合同通知书一份和录音各一份。解除合同通知书载明，原告与被告于2016年12月1日签订了两份四甲美食城商铺租赁合同，原告分别租赁被告位于初村镇兴山工业园9号楼204室至207室四甲美食城3号和4号商铺。因被告提供的美食城商铺不符合约定条件（美食城未办理消防许可证）。为此，原告现在通知被告：解除与被告签订的两份四甲美食城商铺租赁合同。望被告在收到本通知后3日内，返还原告交付的押金30000元，按合同约定的比例结清账目，并赔偿原告的相关损失。否则，原告将通过法律方式解决此事。原告主张2017年3月6日的录音系田雨、刘政岩向于红蕾送达解除合同通知书的现场录音，2017年3月10日的录音，系田雨与于红蕾的手机通话录音。经质证，被告认为2017年3月6日的录音并非用原始载体播放，说话内容不清楚，被告无法确认。2017年3月10日的录音声音太小，被告听不清楚。该录音只能证实原、被告双方曾经协商过合同解除事宜，不能证实被告收到原告的解除合同通知书，亦不能证实被告认可双方合同已解除。此外，通过该份录音也可以看出，被告已告知原告消防设备已在消防部门备案，证件正在办理过程中，原告不听自行搬离，该行为违反了合同第十二条第二款之规定，原告应按上述约定向被告支付违约金。2、关于损失问题。原告主张其与哈尔滨马玉涛餐饮管理有限公司签订了特许加盟协议书，向该公司交纳了经营使用费和特许经营违约金共计9800元，根据特许加盟协议书第十一条的约定，原告如在合同期内自动放弃经营，特许经营使用费和特许违约保证金不予退还。因被告提供的3号、4号商铺没有消防安全检查合格证，导致合同解除，原告无法继续经营下去，9800元的损失为原告的实际损失。原告为证实其主张向法庭提交刘政岩与哈尔滨马玉涛餐饮管理有限公司签订的《马玉涛麻辣烫加盟协议书》一份及收据两张。经质证，被告对上述两份证据的真实性提出异议，且协议书并非原告本人所签。即便上述证据是真实的，因被告租赁给原告的店铺完全可以正常使用，被告不存在违约。此外，协议书并未要求原告一定要在四甲美食城从事麻辣烫的经营。原告主张《四甲美食城商铺租赁合同》第十二条第一款的规定，被告因不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，应支付原告本合同租金总额的10%的违约金，原告要求被告支付违约金6000元（6万元*10%）。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告应依约足额交纳房租，被告应保证原告对房屋的正常使用。公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。《消防法》规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，被告在未经消防安全检查的情况下，将四甲美食城3号、4号商铺出租给原告用于餐饮经营，原告有权依据上述规定解除租赁合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告在原告提交的录音中已明确认可收到原告提交的解除合同通知书，故原、被告之间的租赁合同已于2017年3月6日解除。据此，被告反诉要求原告继续履行合同，并支付违约金没有法律依据，本院不予支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的合同已于2017年3月6日解除，原告有权要求被告退还其已支付的商铺押金人民币30000元。原、被告虽在租赁合同中约定被告因不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，应支付原告本合同租金总额的10%的违约金，但原、被告选择营业额提点的方式来支付租金，对于租金总额无法确定，故对于原告要求被告依照租金总额的10%支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国消防法》第十五条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）威海火炬高技术产业开发区四甲美食城于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）田雨押金人民币30000元；二、驳回原告（反诉被告）田雨要求被告（反诉原告）威海火炬高技术产业开发区四甲美食城支付违约金6000元的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）威海火炬高技术产业开发区四甲美食城要求原告（反诉被告）田雨继续履行《四甲美食城商铺租赁合同》的反诉请求；四、驳回被告（反诉原告）威海火炬高技术产业开发区四甲美食城要求原告（反诉被告）田雨支付违约金的反诉请求。如果被告（反诉原告）未按照本判决确定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费350元，由原告（反诉被告）负担59元，被告（反诉原告）负担291元;反诉案件受理费454元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 徐玉超二〇一七年五月十九日书记员 姜爱辉 关注微信公众号“”