（2017）晋01民终407号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-01
案件名称
刁志考与闫慧桃、王浩亮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刁志考,闫慧桃,王浩亮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终407号上诉人（原审被告）刁志考，男，汉族，1965年12月21日出生，无业，住太原市。委托代理人焦枫，山西新晋界律师事务所律师。被上诉人(原审被告）闫慧桃，女，汉族，1978年4月2日出生，无业，现住太原市。委托代理人王晓杰，山西盛道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王浩亮，男，汉族，1998年12月29日出生，学生，现住太原市。委托代理人王晓杰，山西盛道律师事务所律师。上诉人刁志考因与被上诉人闫慧桃、王浩亮房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市尖草坪区人民法院（2016）晋0108民初1513号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人刁志考及委托代理人焦枫，被上诉人闫慧桃及委托代理人王晓杰，被上诉人王浩亮的委托代理人王晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刁志考上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由:一、本案所涉房屋的所有权人是王斌而非王浩亮，一审法院认定事实错误，应予以纠正。首先，王斌是实际购房人，相应的购房款、物业费等都由王斌直接支付。王浩亮是王斌之子，系未成年人，并不具有支付房款的能力。其次，王斌以王浩亮的名义签订《房屋买卖合同》，该房屋并不发生赠予给王浩亮的效力。因为赠予是实践性合同，以交付（办理产权登记）为生效要件。该房产在办理产权登记前，赠予还未生效。即不发生对王浩亮的赠予效力。因此，房屋仍属于王斌所有。最后，在未完成赠予的情况下，王斌又与上诉人刁志考签订了《房地产买卖契约》。刁志考实际支付了购房款，履行了自己的义务。这相当于王斌以实际转让的行为变更了之前的赠予意思表示。综上，该房屋的所有权人为王斌，王斌具有处分权。与刁志考签订的《房地产买卖契约》，是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。二、一审法院适用法律错误。一审判决适用了《城市房地产管理法》第三十七条，”未依法登记领取权属证书的房地产开不得转让”，故认定合同无效。该条内容的规定仅是行政管理部门对不符合规定条件的房屋权属变更登记问题上做出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。根据《物权法》第十五条：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，刁志考与王斌之间签订的《房地产买卖契约》，自双方签字后即成立并生效。请求二审法院支持刁志考的上诉请求。闫慧桃、王浩亮辩称，刁志考与王斌、王浩亮2015年3月12日签订的《房屋买卖契约》是不真实的。首先，刁志考在事实与理由中所陈述购买卖过程，违反通常的交易习惯，也不符合常理。如：购买价值60万元房屋，先是口头约定后即给付50万元。时隔一年半之后，补签协议，给付剩余的10万元。而我们一般的交易习惯是：先给付定金，然后签订协议，再给付剩余款项。其次，王浩亮2011年购买涉案房屋价款70万元，两年之后，在房价不断看涨的情况下，王斌以低于购买价十万元的情况下（且不谈涉案房屋经过装修）出售该房屋，也不符合常理。第三、《房屋买卖契约》不是王浩亮及王斌签字。我们从刁志考提供的证据中，有几份具有王斌签字和捺印，包括两份收据、《房屋买卖契约》、《房屋买卖合同》，单从肉眼观察，王斌的签字各不相同。2011年12月5日，王斌、王浩亮与太原矿棉厂所签订的《房屋买卖合同》，签字和捺印一定是真实的，与两份收条中的签字，肉眼观察，基本一致。但与《房屋买卖契约》中的签字，完全不一样。第四、王斌不具有单独出卖涉案房屋的权利。涉案房屋登记在王浩亮名下，王斌是王浩亮的法定监护人，但同时王浩亮还有一位法定监护人，也就是本案闫慧桃。如果按照刁志考提供的证据中，以该房屋的相关费用交款人为王斌，王斌是实际购房人，该房屋的所有权人为王斌。作为夫妻共同财产，在没有征得闫慧桃同意的情况下，显然，王斌不具有单独出售该房屋的权利。第五、涉案房屋为小产权房，该房屋的转让不受法律保护，转让无效。第六、赠与合同是诺成性合同而非实践性合同，上诉理由基本法律常识错误。第七、王斌作为王浩亮的法定监护人，处分王浩亮名下的财产应当是为了王浩亮的利益，以低于购买价出让房屋，显然损害了王浩亮的利益。违反《民法通则》第十八条的规定，属于无效合同。综上，请二审法院依法驳回刁志考的上诉请求。刁志考向一审法院起诉请求：1.判令原告与王斌、王浩亮签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.判令被告继续履行《房地产买卖契约》，并将该房屋交付给原告；3.诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，原告刁志考与王斌、王浩亮2015年3月12日签订《房屋买卖契约》，约定原告以60万元的价格购买被告王浩亮所有位于尖草坪区解放北路丰硕苑17-3-1503号房屋。该《房屋买卖契约》系原告刁志考与王斌、被告王浩亮补签而来。原告早在2013年通过转账及现金的方式向王斌支付购房款50万元，王斌于2013年12月19日出具收条。该《房屋买卖契约》签订后，原告向王斌转账支付了剩余10万元购房款，王斌同日出具了收条。本案涉案房屋系王斌于2011年12月5日以699771元的价格为王浩亮购买，房屋登记在王浩亮名下。该房屋系太原矿棉厂自建住宅楼，未办理房屋所有权证。另查明，王斌与被告闫慧桃系夫妻关系，与被告王浩亮系父子关系，王斌已于2015年年底去世。一审法院认为，王斌于2011年12月5日以699771元的价格为王浩亮购买的尖草坪区解放北路丰硕苑17-3-1503号房屋，系作为法定监护人的王斌对被监护人王浩亮的赠予，该房屋属于王浩亮的个人财产。2015年3月12日，王斌代王浩亮与原告签订房地产买卖契约，协议约定原告以60万元的价格购买王浩亮所有的尖草坪区解放北路丰硕苑17-3-1503号房屋，该协议属于王斌处分被监护人的财产，且售卖的价格低于购买时的实际价值。依照《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，在无法证明为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案王斌出售被监护人王浩亮所有的房屋，并非为了被监护人的利益，而且售卖价格低于购买时的价格，明显侵犯了被监护人的财产权利，因此该协议在未得到所有权人王浩亮及王浩亮的另一法定监护人闫慧桃同意的情况下，该协议属于无效协议。此外，涉案的尖草坪区解放北路丰硕苑17-3-1503号房屋，系太原矿棉厂自建住宅楼，尚未办理房屋所有权证，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原告与王斌签订的《房屋买卖契约》同时也违反了法律性禁止规定，该协议属于无效协议。因此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。原告通过转账及现金方式向王斌支付的60万元购房款，原告可另案向王斌的继承人主张返还。综上所述，原告刁志考与王斌签订的《房屋买卖契约》属于无效合同，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回原告刁志考的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，王斌在《房屋购买合同》的购买方一栏，署上其未成年儿子王浩亮的名字，是将其所购房屋的权利赠予给王浩亮，但由于赠予为实践性合同，其所购房屋尚未办理所有权证，因此王浩亮尚未取得赠予房屋的权利，故王斌与刁志考签订《房地产买卖契约》时其有权处分所购房屋。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项”未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的”效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。因此，刁志考与王斌、王浩亮签订的《房地产买卖契约》为有效合同，双方均应遵守。现刁志考已经履行付款义务，有权要求王斌按约交付房屋。鉴于王斌已经去世，合法继承人闫慧桃、王浩亮有在继承范围内继续履行合同的义务，将太原市尖草坪区解放北路丰硕苑17-3-1503号房屋交付刁志考。原判认定《房地产买卖契约》无效属适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销太原市尖草坪区人民法院（2016）晋0108民初1513号民事判决书；二、被上诉人闫慧桃、王浩亮于本判决生效之日起三十日内将太原市尖草坪区解放北路丰硕苑17-3-1503号房屋交付给刁志考。一、二审案件受理费200元，由闫慧桃、王浩亮共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁锡文审 判 员 刘补年审 判 员 赵文林{文书日期}代理书记员 张秀清