（2017）川0191民初2088号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-11-18
案件名称
成都中海物业管理有限公司与张开权、王泸英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都中海物业管理有限公司,张开权,王泸英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初2088号原告:成都中海物业管理有限公司，住所地成都市高新区神仙树南路8号。法定代表人孙京伟，该公司总经理。委托诉讼代理人冯小苏，女，汉族，1989年5月28日出生，住成都市锦江区，该公司员工，特别授权代理人。委托诉讼代理人：叶影，四川华敏律师事务所律师，特别授权代理人。被告张开权，男，汉族，1953年9月5日出生，住成都市高新区。被告王泸英，女，汉族，1957年8月31日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：张开权，基本信息同上，王泸英配偶，特别授权代理人。原告成都中海物业管理有限公司诉被告王泸英、张开权物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程洁公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯小苏、叶影到庭参加诉讼，被告王泸英的委托代理人即被告张开权到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告成都中海物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求为：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费6317.20元（2014年2月至2015年12月）；2、被告向原告支付拖欠费用产生的违约金1895.16元；3、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：原告于2004年8月与中海国际社区的开发商中海信和（成都）发展有限公司签订了《【中海·国际社区】前期物业服务合同》，约定原告为中海国际社区小区提供前期物业管理服务，服务合同有效期自2004年9月1日起至业主委员会代表业主大会与物业管理公司新的物业服务合同为止。该服务合同约定，原告按物业实测建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，具体标准为：多层住宅（无电梯）1.4元/月/平方米。物业服务费用按月交纳。业主/物业使用人逾期交纳物业服务费用的，应按欠费额的千分之三/天的标准，向原告支付违约金。被告系中海·国际社区碧林3号楼3单元612号物业业主，该房屋建筑面积202.89平方米。自2014年2月至2015年12月期间，被告共拖欠原告物业服务费用6317.20元，产生违约金1895.16元。原告为维护自身权益诉至本院。被告王泸英、张开权答辩：原告与开发商中海地产系关联公司，属于同一控制人，房屋的维修流程为二被告到原告处报修，后原告现场勘察、维修，二被告入住后发现两个房间墙壁渗水，按照前述流程报修，但原告一直未予处理，也从未告诉二被告找中海地产处理，二被告只得自行维修支出维修费1500元，原告的工作人员小罗已答应从物业费中扣除，但原告已将小罗调走拒绝承认之前答应的赔偿；原告至今未积极推进业主委员会的成立；原告曾将二被告缴纳的电费算成邻居的电费，发现问题后处理方法是安装分户表，把多缴纳的电费抵扣后再缴纳电费；综上原告的物业管理水平低下、不作为，造成二被告生活诸多不便，原告存在过错，应减免物业费。前期物业服务合同二被告未签字，对二被告不具有拘束力，原告主张的违约金没有合同依据和法律依据二被告不应承担。经审理查明：2004年8月4日，原告与中海信和（成都）物业发展有限公司签订《【中海·国际社区】前期物业管理服务委托合同》，主要约定：原告为【中海·国际社区】提供前期物业管理服务事宜，服务期限为2004年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同为止。物业服务费按其拥有的物业建筑面积收费，物业服务费用为多层住宅（无电梯）1.4元/月·平方米，物业服务费按月交纳；物业买受人签订物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即对接受本合同内容的承诺；业主和物业使用人未能按时足额支付物业管理服务费用的，应按欠费额的千分之三每日的标准向原告支付违约金。被告王泸英购买了高新区西区汇川街599号【中海·国际社区】3幢3单元6层12号房屋，建筑面积为202.89平方米，物业服务费为284.05元/月。2007年11月16日开发商中海信和（成都）物业发展有限公司将前述房屋交付给被告王泸英。2008年5月27日该房屋的所有权登记至被告王泸英名下。被告王泸英尚未支付原告上述房屋自2014年2月至2015年12月期间的物业费6317.20元。另查明，二被告系夫妻关系。上述事实，有原告的陈述及其提供的《【中海·国际社区】前期物业管理服务委托合同》、房屋信息摘要、欠费明细表等证据材料在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉房屋所在的小区尚未成立业主委员会，仅存在原告与该小区的开发商中海信和（成都）物业发展有限公司签订《【中海·国际社区】前期物业管理服务委托合同》，被告王泸英提出其未签订该合同，非该合同的当事人，该合同对其不具有法律拘束力，根据前述法律规定，其抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告王泸英应按该合同的约定向原告缴纳物业管理费。被告王泸英主张入住后房屋存在漏水、墙面受损，报修后原告一直未处理。但在庭审过程中被告张开权亦陈述原告在修理楼下五楼时一起修理过案涉房屋，但未修理好，后二被告自行修理并支出修理费1500元，二被告主张原告不作为应减免物业费，前述1500元原告的工作人员小罗已答应从物业费中进行抵扣，二被告进而主张前述1500元从本案欠缴的物业费中进行抵扣。对此本院认为，漏水问题若如二被告所称在入住后即存在，在保修期内属于开发商的保修责任问题，在保修期后则属于房屋质量问题，二被告就因此产生的损失应向开发商主张相应的权利。原告与开发商中海信和（成都）发展有限公司即便系关联公司，但二者也系不同的法人单位，二者分别各自独立承担各自的法律责任，虽然业主的报修程序为通过原告报修，再由原告报给开发商解决，但相应的保修责任及产品质量责任最终仍应由开发商承担。二被告亦自认原告维修过，但未维修好。故二被告主张原告未尽到物业义务、主张抵扣维修费1500元的抗辩意见本院不予采纳。二被告抗辩原告的工作人员已答应从物业费中抵扣二被告支付的维修费1500元，原告对此不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”二被告亦未提供证据证明其主张，故二被告的前述抗辩意见本院不予采纳。二被告主张的楼顶建渣问题、电费问题原告发现问题后已为其解决，二被告以曾经出现过这些问题为由拒交物业服务费，其主张不能成立。原告要求二被告支付拖欠的2014年2月至2015年12月期间的物业服务费6317.20元，其主张成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告王泸英未按约支付物业费，其行为构成违约，应承担前述前期物业服务合同约定的违约责任。原告要求被告支付拖欠物业费产生的违约金1895.16元，因违约金的设置主要是填补损失，并兼具惩罚作用，本案中原告未举证证明其损失情况，其损失主要表现为因被告未按约付款造成原告的资金占用利息损失，本案中原告主张的违约金过高，本院酌情调整为500元。被告张开权、王泸英系夫妻关系，案涉债务发生于二被告的夫妻关系存续期间，应认定为二被告的夫妻共同债务，二被告应共同承担案涉债务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王泸英、张开权于本判决生效之日起十日内向原告成都中海物业管理有限公司支付物业服务费6317.20元元；二、被告王泸英、张开权于本判决生效之日起十日内向原告成都中海物业管理有限公司支付违约金500元；三、驳回原告成都中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王泸英、张开权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 程 洁二〇一七年五月十九日书记员 舒清茏 更多数据：搜索“”来源：