（2017）甘03民终80号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-15
案件名称
鲁贞学、陈涛与王在霖房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省金昌市中级人民法院
所属地区
甘肃省金昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鲁贞学,陈涛,王在霖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省金昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘03民终80号上诉人（原审原告）：鲁贞学，男，1958年12月2日出生，汉族，住本市。上诉人（原审被告）：陈涛，男，1991年9月12日出生，汉族，个体经营者，住本市。被上诉人（原审被告）：王在霖，男，1984年10月8日出生，汉族，个经营者，住本市。上诉人鲁贞学、陈涛因与被上诉人王在霖房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院(2016)甘0302民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲁贞学、陈涛,被上诉人王在霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁贞学上诉请求：撤销一审判决，改判陈涛支付商铺租金10万元、支付欠款利息3500元，合计103500元。事实和理由：涉案商铺由鲁贞学出租给张向杰，陈涛私自从张向杰处承租商铺，张向杰拖欠的水费、电费、暖气及物业费就应由陈涛负责交清。陈涛未交清费用导致物业公司停止供暖，应由陈涛承担责任；王在霖经营的迪吧停业也是因陈涛自己未办理消防安检造成的。因此，鲁贞学不存在违约行为，陈涛应当承担全部商铺租金及欠款利息。陈涛辩称，鲁贞学对陈涛从张向杰处承租商铺及陈涛将商铺又转租给王在霖的事实没有异议。陈涛承租商铺之前及转租给王在霖之后产生的费用，不应由陈涛承担。王在霖述称，陈涛未经鲁贞学许可转租商铺，违反了鲁贞学与陈涛之间的租赁合同约定，王在霖与陈涛之间的租赁协议应确认为无效协议。王在霖承租后，因商铺拖欠暖气费、物业费，导致物业公司停止供暖，涉案商铺未办理消防验收被停业整改，下水道亦经常堵塞，致王在霖无法经营，王在霖的损失应当依法予以解决。陈涛上诉请求：撤销一审判决，改判由王在霖向鲁贞学交纳商铺租赁期间的租金及其他应当交纳的所有费用。事实和理由：陈涛于2015年10月将商铺转租给王在霖时已经告知了鲁贞学，鲁贞学同意由王在霖交纳房租，鲁贞学与王在霖达成了租赁协议，商铺租金应由王在霖交纳。鲁贞学辩称，鲁贞学与王在霖不存在商铺租赁合同关系。王在霖辩称，2015年10月与鲁贞学协商租赁事宜时，鲁贞学不同意与王在霖签订租赁合同。鲁贞学向一审法院起诉请求：要求陈涛、王在霖共同给付拖欠房租10万元，支付欠款利息3500元，合计103500元。一审法院认定事实：2014年11月1日，鲁贞学和其妻齐秀芳与陈涛签订《汇金财富广场商铺租赁协议》，约定陈涛承租鲁贞学位于本市上海路汇金财富广场1075号商铺用于经营酒吧；租赁期限自2014年11月1日起至2016年10月31日止；年租金为10万元，每年支付一次，首次租金支付的时间为进场装修前交清，以后租金要在上一次租金到期前两个月支付；在承租期间，承租人须向汇金商贸公司交纳物业管理费、水、电、暖费。协议签订后，陈涛一次性给鲁贞学交纳一年的租金10万元。2015年4月，陈涛将承租商铺转租给王在霖，并于2015年10月将转租情况告知鲁贞学。因该商铺拖欠2013年、2014年暖气费、2013年至2015年物业费，金昌市佰亿物业管理有限公司于2015年11月1日起停止供暖。该商铺原始未设计下水管道，现有管道为鲁贞学个人改造。一审法院认为，鲁贞学与陈涛签订的商铺租赁协议合法有效，双方应当按照协议约定履行。陈涛虽将该商铺转租给王在霖，鲁贞学亦未提出异议，但根据法律规定，鲁贞学与陈涛之间的租赁协议继续有效，陈涛作为承租人应当继续履行合同义务。根据协议约定，次年租金在上一次租金到期前两个月支付，陈涛未按时将次年房租10万元给付鲁贞学，违反协议约定，陈涛应当给付鲁贞学2015年11月1日至2016年10月31日期间的商铺租金10万元。鲁贞学作为出租人应当保证租赁物正常使用，我市进入冬季后比较寒冷，室内如不供暖，无法正常生活、开展经营活动，因鲁贞学未及时交清陈涛承租商铺之前发生的暖气费，导致物业在2015年11月1日起停止给该商铺供暖，故鲁贞学亦存在违约情形。根据公平原则，应当对2015年11月1日至2016年3月30日期间的租费予以减免。经核算，应减免房租为41666.66元（10万元÷12个月×5个月）。陈涛应当给付鲁贞学商铺租费58333.34元。因鲁贞学存在违约情形，故对其主张的逾期付款期间的利息，不予支持。陈涛辩解次年租费应由王在霖给付的理由，没有法律依据，不予支持。王在霖辩解其在使用转租商铺期间，因该商铺没有经消防验收，被消防部门告知停业并被处以罚款，且下水管道系鲁贞学自行改造致使经常堵塞，使其无法正常开展经营活动，不同意承担转租期间的租金。经审查，王在霖提交的金昌市公安消防支队金川区大队停止营业的公告可看出，王在霖经营的迪吧未经消防安全检查，擅自投入使用营业才被责令停业。王在霖提交的该份证据不能证明鲁贞学出租的商铺未经消防验收。另，虽该商铺下水管道系鲁贞学自行改建，但并不必然导致下水道堵塞。因王在霖是从陈涛处转租商铺，虽鲁贞学未对其二人之间的转租行为提出异议，但王在霖作为次承租人与出租人鲁贞学之间并不直接产生权利义务关系，鲁贞学亦未要求王在霖给付房租，故王在霖在本案中不承担给付房租的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条规定，判决：陈涛给付鲁贞学租金58333.34元，限判决生效后10日内付清。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁贞学提交金昌市供热管理处出具的证明1份，证明涉案商铺在陈涛2014年11月1日承租前的暖气费已经交清。经质证，陈涛对金昌市供热管理处的公章的真实性没有异议，但认为其与鲁贞学签订租赁合同时，之前暖气费是否交清，鲁贞学本人也不清楚，否则陈涛会将其承租期间的2014年度暖气费交清。王在霖对上述证明不予认可。经审查，双方当事人对证明的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，但其证明事项与鲁贞学在上诉状中载明”陈涛未将2013年暖气、物业费交清”及庭审中明确陈述”陈涛租赁之前确实存在拖欠暖气、物业等费用”的事实不一致，且双方在租赁合同中约定，陈涛向汇金商贸公司交纳水电暖及物业费用，而汇金商贸公司向一审法院出具证明，涉案商铺2013年的暖气费拖欠未予交纳。因此，对鲁贞学主张的事实，不予认定。根据各方当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定的事实如下：鲁贞学和陈涛签订《汇金财富广场商铺租赁协议》第五条约定，陈涛不得将商铺私自全部或部分转让，如确需转让或转租需提前一个月通知鲁贞学，并经鲁贞学同意后，方可转让或转租。二审庭审中，当事人均同意王在霖将商铺交还给鲁贞学。二审认定的其他事实与一审法院认定的相同，本院予以确认。本院认为，鲁贞学和陈涛签订的租赁协议明确约定，未经鲁贞学同意陈涛不得转让商铺。陈涛、王在霖虽与鲁贞学的妻子齐秀芳协商过转让事宜，但陈涛未能举证证明鲁贞学明确表示同意陈涛将商铺转让给王在霖。鲁贞学与王在霖也未签订租赁合同。因此，陈涛主张其已将商铺租赁合同中的全部权利义务即租赁权转让给王在霖，王在霖与鲁贞学之间存在新的商铺租赁合同的上诉理由，依法不能成立，本院不予支持。陈涛作为承租人虽将商铺转租给王在霖，但其与出租人鲁贞学之间的租赁合同继续有效，其应按合同约定向鲁贞学交纳租金。陈涛上诉所提对拖欠商铺租金不予交纳的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。鲁贞学作为出租人应当将符合租赁使用用途的商铺交付给承租人。鲁贞学认可陈涛租赁涉案商铺时，该商铺尚拖欠水电暖及物业费用，而物业公司因涉案商铺未交清陈涛租赁前的暖气及物业费，于2015年11月1日起停止给该商铺供暖。因涉案商铺在出租给陈涛之前从事酒吧经营，陈涛承租后还用于酒吧经营,商铺未供暖气导致商铺无法正常经营使用,故鲁贞学未能保持涉案商铺符合约定用途，构成违约。原判对2015年11月1日至2016年3月30日期间的租费予以减免，并无不当。鲁贞学主张陈涛租赁商铺之前的费用应当由陈涛承担，没有事实与法律依据。综上所述，鲁贞学、陈涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由鲁贞学负担1185元，由陈涛负担1185元。本判决为终审判决。审 判 长 吴建红审 判 员 李 静代理审判员 张 琴二〇一七年五月十九日书 记 员 龙 瑶 关注公众号“”