（2016）沪0112民初29881号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
原告朱琴、原告朱某某与被告张慧贞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱琴,朱某某,张慧贞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29881号原告：朱琴。原告：朱某某，女，汉族，2009年6月30日出生，住上海市闵行区景谷路***弄**号***室。法定代理人：朱琴，女，系原告朱某某之母。两原告共同的委托诉讼代理人：颜某某，男，系原告朱琴之夫。两原告共同的委托诉讼代理人：王文军，上海儒君律师事务所律师。被告：张慧贞。委托诉讼代理人：陈新卯，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。原告朱琴、原告朱某某与被告张慧贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序。本院受理后分别于2016年12月19日、2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告朱琴、原告朱琴、原告朱某某共同的委托诉讼代理人颜某某、王文军，被告张慧贞及其委托诉讼代理人陈新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱琴、原告朱某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》中所约定的转移房产义务；2、要求被告支付自2016年9月8日起至实际转让过户手续之日止以已付房款为基数，每日万分之五计算的违约金，暂计人民币（以下币种相同）3,000元。事实与理由：2016年7月30日原告通过上海A经纪事务所介绍并在中介公司与被告及其女儿一起协商，签订了一份关于被告所属的上海市闵行区×路×弄×号×室的《房屋买卖协议》并于当日付了定金20,000元，其后在2016年8月3日双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，并于当日支付了300,000元房款。根据合同约定，被告将其所有的闵行区×路×弄×号×室房屋出售给原告，转让价共计850,000元。分四期付款：第一期原告于2016年7月30日支付定金20,000元；第二期原告应于2016年8月7日前支付被告购房款300,000元；第三期原告应于2016年9月7日之前，支付购房款490,000元，并约定双方该日共同到房地产交易中心申请办理转让过户手续；第四期待被告迁出该房地产内所有原有户口后，原告应于交房当日支付被告尾款计40,000元，还约定：如被告方未按合同约定期限将房产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告方，应当向原告方支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算。合同签订后，原告依约履行了第一期、第二期付款的义务，并准备了第三期付款的款项，而在第三期履行期限2016年9月7日到来之前，被告女儿却向原告表示要毁约，原告委托律师向被告发《催告函》催促被告应于2016年9月7日上午8：45分，买卖双方与中介公司一起在闵行区房地产交易中心办理转让过户交易手续，然而时间届至，被告未到，未依约履行办理转让过户手续的义务。由于被告的毁约行为严重侵害了原告的合法利益，故原告诉至法院。被告张慧贞辩称，被告所售房屋原先是使用权房租赁的，同住人还有被告的儿子和女儿，被告年近80岁，思路不清晰。被告在未征得其儿子和女儿的同意下，一时冲动签订了合同，合同没有得到其儿子和女儿的同意，因儿子和女儿同是产权人，故合同无效。被告现在是再婚，与丈夫关系不好，处于分居状态，被告仅此一处住所，出售了之后无处可去，希望原告给予同情和谅解。另外中介公司没有房产专业中介资质，明知被告房屋产权登记有误的情况下，继续劝被告卖房，工作中存在失误，中介公司应承担责任。本院经审理认定事实如下：座落于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋登记的产权人为被告张慧贞，房屋建筑面积为47.42平方米。2016年8月3日由原告朱琴、朱某某作为买受人（乙方），被告张慧贞作为卖售人（甲方）签订合同编号为×的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲、乙双方通过上海房多多网络科技有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计850,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；附件三（付款协议）约定：1、乙方已于2016年7月30日支付甲方购房定金20,000元；2、乙方应于2016年8月7日之前，支付甲方购房款300,000元；3、乙方应于2016年9月7日之前，支付甲方购房款计490,000元；4、待甲方迁出本房地产内所有原有户口后，乙方应于交房当日，支付甲方尾款计40,000元；……四、甲乙双方同意，甲方于2016年11月7日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；……六、甲乙双方确认，在2016年9月7日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；……九、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；十、甲方未按本合同第四条约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，由原告朱琴、朱某某作为乙方（买受方）、被告张慧贞作为甲方（出卖方）签订装修补偿协议书一份，协议书约定：一、甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为850,000元。另外，双方约定，乙方在上述总房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款210,000元。该笔装修补偿款支付方式如下：乙方于产权交易过户当日前，直接支付甲方装修补偿款210,000元。本协议约定的补偿款的支付方式由甲乙双方共同协商决定；二、乙方在本交易中须向甲方支付款项共计1,060,000元（即包括总房价850,000元，装修补偿款210,000元）；三、甲乙双方协商一致甲方过程中产生的税、费全部由乙方承担，乙方不得因国家政策或税费调整而损害甲方、第三方或中介方的利益。如本次交易需按照评估价缴纳相关税费，则乙方同意按照评估价承担全部的税费；四、本协议书所列内容与甲乙双方于2016年8月3日所签订的《上海市房地产买卖合同》（合同号：×）不一致之处，以本协议为准，其余事项按原买卖合同及协议书之约定履行。若甲乙双方任何一方违反本协议的，违约方应按买卖合同约定的赔偿方式承担违约责任。合同签订后，2016年8月3日被告张慧贞之女张甲代被告出具房款收据给原告，收据中载明今收到朱琴购买上海市闵行区×路×弄×号×室房款300,000元。庭审中被告称其不懂具体的收款手续，故让其女儿张甲收取了上述300,000元房款。2016年9月1日原告委托上海儒君律师事务所的王文军律师向被告发出催告函，催告函中载明：原告作为买方已依约履行了房地产买卖合同附件三中的定金及首付款条款，而获悉作为卖方的被告将不按照合同规定在2016年9月7日之前共同至房地产交易中心办理转让过户手续，在法律上这属于根本违约的情况。需要承担合同约定的违约责任，故望被告三思，避免诉累。特此原告委托本律师来函催告，望请被告在2016年9月7日上午8：45一起至闵行区房地产交易中心（水清路、雅致路口）办理房屋转让过户交易手续；如到时被告未能准时履行该合同义务则买方委托人将通过法律途径追究被告的所有法律责任。2016年9月7日原告至闵行区房地产交易中心办理过户交易手续，但被告称其由于子女不同意，故其未能至交易中心。另查明，本院于2002年10月25日作出的（2002）闵民一（民）初第722号民事判决书判决确认上海市闵行区×路×弄×号×室房屋之产权由张慧贞、张乙、张甲共同共有。再查明，两原告于诉讼中将剩余的房款740,000元已汇入本院的代管款账户。以上事实，由原告朱琴、朱某某提供的：1、房屋买卖协议一份；2、2016年8月3日两、原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》；3、2016年8月3日的房款收据一份、2016年7月30日的定金收据一份；4、涉案房屋的房地产登记簿一份；5、2016年8月3日原、被告签订的装修补偿协议书一份；6、2016年9月7日原告过户手续单据一份；7、原告委托律师发给被告的催告函及邮寄凭证各一份；8、居委会的证明一份。被告张慧贞提供：1、职工家庭购买公有住房协议书一份；2、（2002）闵民一（民）初字第722号民事判决书一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，两原告与被告之间所签订的《房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务，即确定作为出售方的被告以1,060,000元的净到手价格出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由两原告承担。现原告已经按照合同约定履行了支付定金及首付款的合同义务，而且部分首付款的实际收取主体系被告的女儿张甲。然被告认为涉案房屋实际的权利人为被告及张乙、张甲共同共有，并提供了本院于2002年10月25日所作出的生效判决书。结合该份生效判决书的内容，确实已经确定涉案房屋为被告及张乙、张甲共同共有，该判决书对于涉案房屋的权利归属作出了裁决认定，属于确认物权归属的法律文书，但是确认物权的法律文书并不能导致任何权利的变动。就不动产登记而言，确认之诉对应的系更正登记，而非转移登记，而只有转移登记才会引起物权变动，故确认性裁判不能引起物权变动。既然本案中的涉案房屋已经确认为被告及张乙、张甲共同共有，那作为权利人应及时向相关部门提出变更登记的申请，或者申请人民法院对涉案房屋的产权进行变更登记的执行程序。但在原、被告进行交易之时，涉案房屋登记的产权人仍为被告一人，不动产登记簿信息中所载的权利人亦为被告一人，而不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿作为公文书证，其对不动产物权归属具有法律上的权利推定效力，具有公示公信的效力，被告在与原告进行交易之时，亦未出示过上述生效的法律文书，故原告完全有理由相信被告作为登记的唯一产权人其具有对涉案房屋的处分权，更何况在合同履行过程中，被告的女儿张甲参与了合同的履行过程即对部分房款的收取，说明被告的女儿张甲对于被告处分涉案房屋这节事实是明知，而且其已实际参与了买卖合同部分履行行为，故本院认为被告提出的其他共有人提出异议进而拒绝出售房屋的的抗辩缺乏事实及法律依据，本院对此抗辩不予采信。原告在合同约定的交易过户日去交易中心办理过户，但是被告在接到原告方发出的催告函之后，仍以共有人不同意出售涉案房屋为由拒绝配合原告完成过户交易手续，显然已经构成违约，原告有权依据买卖合同的约定主张要求被告承担相应的违约责任。被告始终认为涉案买卖合同属于无效合同，说明其对原告主张的违约金不予认可。对此本院认为被告确实存在违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给两原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为两原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的计算标准予以调整，确定为日万分之一的标准。诉讼中，现两原告将剩余部分的房款740,000元以现金形式直接支付至本院代管款账户，说明其完全具备实际履行交易的付款能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，双方之间的买卖交易仍应继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告朱琴、朱某某与被告张慧贞就座落于上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋，双方于2016年8月3日所签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》继续履行，被告张慧贞于本判决生效之日起十日内协助原告朱琴、朱某某办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由原告朱琴、朱某某负担；二、被告张慧贞于本判决生效之日起十日内支付给原告朱琴、朱某某以320,000元为本金，自2016年9月8日起至双方实际办理转让过户手续之日止，按照每日万分之一的标准计算违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,165元，财产保全费5,000元，合计11,165元。由被告张慧贞负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告朱琴、朱某某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年五月十九日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 关注公众号“”