（2017）沪01民终3582号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-06
案件名称
上海新联纺物业管理发展有限公司诉上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海新联纺物业管理发展有限公司,上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3582号��诉人（原审被告）：上海新联纺物业管理发展有限公司，住所地上海市长宁区愚园路1341号4号房。法定代表人：罗乾平，董事长。委托诉讼代理人：齐昌，上海大庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会，地址上海市长宁区虹桥路1167弄小区门卫室。负责人：倪华，主任。委托诉讼代理人：石舫，上海岷颉律师事务所律师。上诉人上海新联纺物业管理发展有限公司（以下简称新联纺物业公司）因与被上诉人上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会（以下简称中华别墅业委会）物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初6348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，于同年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人新联纺物业公司的委托诉讼代理人齐昌、被上诉人中华别墅业委会的委托诉讼代理人石舫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新联纺物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人中华别墅业委会的原审诉请。事实和理由：《物业管理服务合同》到期后，上诉人明确向被上诉人表示无法继续按原合同价格履行，调价建议在当时得到绝大多数业主同意，只是被上诉人未与上诉人实际签订新的合同。由于没有物业公司进驻中华别墅小区，在政府给予部分补贴及要求下，上诉人只能继续管理中华别墅小区，但这事实管理行为并非表示上诉人愿意按原合同条件继续履行《物业管理服务合同》。根据《物业管理服务合同》约定及上诉人每月缴税情况，被上诉人应当在每月缴税后请求上诉人支付停车费，即使约定不明，被上诉人也应当��合理期限请求上诉人支付，故其主张停车费已超过诉讼时效。被上诉人中华别墅业委会辩称，不同意上诉人新联纺物业公司的上诉请求。《物业管理服务合同》期满后，双方还是按照原合同约定履行，对调价并未达成一致意见，上诉人亦未表示如果不调价就不履行合同，故双方应当延用原合同的约定。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。2016年4月，中华别墅业委会向一审法院起诉请求：1、新联纺物业公司向中华别墅业委会支付拖欠的停车费收入共计人民币202,969.75元；2、新联纺物业公司向中华别墅业委会支付自2012年1月1日起至2015年6月30日止，以111,139.75元为本金的逾期利息23,607.48元以及2015年3月31日起至2015年6月30日止，以91,830元为本金的逾期利息1,299.9元。一审审理中，中华别墅业委会变更第一项诉请金额为204,739.75元，变更第二项诉请中2015年3���31日起至2015年6月30日止的逾期利息金额为93,600元。一审法院认定事实：2004年，案外人XX业主大会（委托方、甲方）与新联纺物业公司（受委托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由新联纺物业公司为中华别墅提供物业服务，物业类型多层住宅，座落上海市长宁区XX路XX弄，南至虹桥路，西至伊犁路，北至安顺路，建筑面积14,760平方米；物业管理费建筑面积每平方米0.50元每月；委托管理期限为贰年，自2004年8月1日起至2006年7月31日止；合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。补充条款中约定小区车辆场地停车费（含机动车及非机动车）收取后，按税后进行分成：业主委员会提取其中的50%；物业公司提取其中的50%（由物业公司收缴）。《物业管理服务合同》签订后，新联纺物业公司���约为中华别墅提供物业服务，并收取停车费。合同到期后，新联纺物业公司未与案外人XX大会续签物业管理服务合同，但仍为中华别墅提供物业服务，并仍收取停车费。2012年9月18日，新联纺物业公司出具《征询意见书》，向涉讼小区全体业主提出将物业管理费调整至每平方米1.296元每月的标准。嗣后，新联纺物业公司仍未能与中华别墅业主大会签订物业管理服务合同。2012年12月16日，新联纺物业公司工作人员孙某出具说明，其中明确：“2007年7月至2011年底，归小区业主所有的停车费收入116,483，期间支出31,056.70元，税金6,876.28元，结余78,550.02元。2007年7月之前，归小区业主所有的停车费结余32,589.73元（期间支出和税金情况未核对）。综上，归小区业主所有的停车费收入结余111,139.75元。”2015年3月31日，新联纺物业公司撤出中华���墅并停止收取停车费。一审审理中，中华别墅业委会确认，2012年1月1日至2015年3月31日期间，归小区业主所有的停车费收入为93,600元，其中未扣除税费。新联纺物业公司确认2012年1月1日至2015年3月31日期间，其收到的停车费收入总计为187,200元，其中未扣除税费。中华别墅业委会、新联纺物业公司并同时确认，停车费税率为5.65%，应从停车费总收入中扣除。新联纺物业公司分别于2008年、2009年、2010年、2012年、2013年、2014年就中华别墅提出托底“无人管理”房屋资金使用申请，以用工成本增加，公司严重亏损等为由申请政府给予管理费补贴，以维持对小区的正常物业服务。上海市长宁区住房保障和房屋管理局经审核确认情况属实，新联纺物业公司亦实际取得补贴。一审法院认为，新联纺物业公司与XX大会签订的《物业管理服务合同》系��方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于《物业管理服务合同》履行期间及合同到期后新联纺物业公司继续提供物业服务期间，新联纺物业公司收取的停车费是否应当与业主大会按照原《物业管理服务合同》的约定比例进行分成。中华别墅业委会认为，当《物业管理服务合同》到期后，新联纺物业公司在未签订新物业管理服务合同的情况下继续提供物业管理服务，故应当按照《物业管理服务合同》对停车费继续进行分成。新联纺物业公司认为，虽然在《物业管理服务合同》履行期间停车费并未进行分成，但在《物业管理服务合同》到期后，涉讼小区系无人管理小区，新联纺物业公司在政府的要求下为了小区与公共利益继续提供物业服务，故不应当延续原合同约定，停车费应当与新联纺物业公司的物业管理支出同时进行结算。法院认为，根据相关规定，物业管理服务合同约定的服务期限届满后，业主委员会未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。《物业管理服务合同》约定的委托管理期限至2006年7月31日止，合同到期后新联纺物业公司在未与XX大会签订新的物业管理服务合同的情况下，继续为中华别墅提供物业服务并收取停车费，业主大会未就此提出任何异议并接受新联纺物业公司所提供的服务，双方已形成不定期物业管理服务合同关系。在《物业管理服务合同》履行期间，新联纺物业公司应按照合同约定就其所收取的停车费与中华别墅业委会进行分成。合同到期后，新联纺物业公司仍���按照原合同的约定，就其收到的停车费与业主大会进行分成，直至新联纺物业公司停止提供服务。新联纺物业公司抗辩称其在提供物业管理服务期间亏损严重，且在原合同到期后并未同意按照原合同继续提供物业服务并对停车费进行分成，因新联纺物业公司已因成本增加，亏损严重而取得相应补贴，即使该补贴可能仍未能弥补其损失，新联纺物业公司仍可选择经全体业主许可对物业管理费进行调整，但新联纺物业公司无权单方享有应当与业主大会进行分成的停车费，故其抗辩难以成立。关于新联纺物业公司认为中华别墅业委会的部分诉请超出诉讼时效的抗辩，法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》明确，可以确定履行期限的合同，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，《物业管理服务合同》虽已于2006年7月31日到期，但此后新联纺物业公司继续提供物业服务并收取停车费，已形成事实上的物业服务合同关系，新联纺物业公司停止提供物业服务之日即2015年3月31日为合同履行期限届满之日，诉讼时效应自此时起算。因此，新联纺物业公司认为中华别墅业委会的部分诉请超出诉讼时效的抗辩缺乏事实与法律依据，法院不予认定。关于停车费的分成金额，应分三段进行计算。第一段计算时间为2004年8月1日至2007年6月30日，该期间归小区业主所有的停车费结余32,589.73元，其中未扣除支出与税金。因中华别墅业委会、新联纺物业公司均未提供证据对该期间的支出进行证明，同时中华别墅业委会、新联纺物业公司亦确认停车费税率应为5.65%，故法院认定2004年8月1日至2007年6月30日期间，归小区业主所有的停车费金额为30,748.41元。第二段计算时间为2007年7月1日至2011年12月31日，中华别墅业委会、新联纺物业公司一致确认该期间已经扣除支出与税金部分的停车费金额中归属全体业主所有的金额为78,550.02元，法院予以确认。第三段计算时间为2012年1月1日至2015年3月31日，中华别墅业委会、新联纺物业公司确认一致确认该期间未扣除支出与税金部分的停车费金额总额为187,200元,因中华别墅业委会、新联纺物业公司均未提供证据对该期间的支出进行证明，同时中华别墅业委会、新联纺物业公司亦确认停车费税率应为5.65%，故法院认定2012年1月1日至2015年3月31日期间，归小区业主所有的停车费金额为88,311.60元。综上，新联纺物业公司应向中华别墅业委会支付的停车费收入总计197,610.03元。至于中华别墅业委会要求新联纺物业公司支付上述欠付停车费的逾期付款利息的诉讼请求，因新联纺物业公司与业主大会就停车费的总收入从未达成一致，且《物业管理服务合同》未对新联纺物业公司向业主大会支付停车费的期限作出约定，中华别墅业委会亦未提供证据证明在本案诉讼前业主大会曾向新联纺物业公司催讨停车费，故中华别墅业委会要求新联纺物业公司支付逾期付款利息的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，于二○一六年十月二十七日作出判决：一、上海新联纺物业管理发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会支付停车费197,610.03元；二、驳回上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照��中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,718.06元，由上海市长宁区虹桥路1167弄（中华别墅）业主委员会负担465.96元。被告上海新联纺物业管理发展有限公司负担4,252.10元。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，物业管理服务合同约定的服务期限届满后，业主大会或业主委员会未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。本案中，新联纺物业公司与中华别墅业主大会于2004年签订的《物业管理服务合同》到期后，新联纺物业公司未与中华别墅业主大会续签物业管理服务合同，但仍为涉诉小区提供物业服��并收取停车费，该小区的业主也接受了新联纺物业公司的管理和服务，表明双方已形成不定期物业管理服务合同关系，因此，新联纺物业公司仍应按照《物业管理服务合同》的约定，就其收到的停车费与业主大会进行分成，直至其撤出中华别墅并停止收取停车费。新联纺物业公司主张其对涉诉小区事实管理行为并非表示其愿意按原合同条件继续履行《物业管理服务合同》，缺乏依据，本院不予采信。至于上诉人新联纺物业公司主张的被上诉人中华别墅业委会主张停车费已过诉讼时效的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》明确，可以确定履行期限的合同，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案诉争的《物业管理服务合同》在补充条款中约定停车费由中华别墅业委会与新联纺物业公司在税后进行分���，但未约定新联纺物业公司支付停车费的履行期限，在《物业管理服务合同》到期后，新联纺物业公司继续提供物业服务并收取停车费，已形成事实上的物业服务合同关系。但2015年3月31日，新联纺物业公司撤出中华别墅并停止收取停车费，表明双方之间的物业服务合同关系终止，此时新联纺物业公司应当向中华别墅业委会支付停车费，即2015年3月31日为合同履行期限届满之日，诉讼时效应自此时起算。因此，新联纺物业公司于2016年提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上所述，上海XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,718.06元，由上诉人上海新联纺物业管���发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年五月十九日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”