（2017）苏01民终2930号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-24
案件名称
李莉与南京苏豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京苏豪房地产开发有限公司,李莉
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2930号上诉人（原审被告）：南京苏豪房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区江东中路333号。法定代表人：朱克平，该公司董事长。委托诉讼代理人：常涛，男，1991年11月19日生，汉族，该公司员工，现住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：李莉，女，1973年12月16日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王配华，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周六八，江苏袁胜寒律师事务所律师。上诉人南京苏豪房地产开发有限公司（以下简称苏豪地产）因与被上诉人李莉商品房预售合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏豪地产上诉请求：撤销一审判决，改判其支付被上诉人违约金69977.642元（1488886元×0.05%×94天）或发回重审;诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2016年2月2日向被上诉人发出《鑫润国际广场入住通知书》，通知被上诉人按时办理收房，上诉人已履行交房义务，一审法院认定上诉人履行交房义务的时间错误。案涉房屋所在大厦于2016年1月20日完成竣工备案，具备竣工交付条件时，上诉人于同年2月2日向被上诉人发出入住通知书，被上诉人收到通知后，未按约去收房，而于同年2月22日向上诉人申请退房，要求解除合同，上诉人同意后，被上诉人又不配合上诉人去办理相关退房手续，而向法院提起诉讼，要求上诉人交付房屋，上诉人本着契约精神，愿意继续履行合同，并在一审期间，多次以邮件及短信方式催促被上诉人收房，但被上诉人仍然不去办理收房手续，一直拖到2016年7月2日才收房。据上，即便上诉人有逾期交房的行为，其于2016年2月2日向被上诉人发出入住通知，上诉人已履行了交房义务，后由于被上诉人原因导致房屋未能交付的责任不应由上诉人承担，上诉人逾期交付天数为94天，应以总房款乘以94天再乘以一审法院酌定的0.05%来计算违约金。李莉辩称，一、上诉人主张2016年2月2日已交付房屋的事实错误的。1.案涉入住通知书系上诉人2016年4月11日邮寄，被上诉人于2016年4月12日签收，被上诉人根本无法按照该通知书的要求于2016年2月3日办理入住，该通知书事实上是无法履行的。2.案涉购房合同约定，房屋交付必须具备建设工程规划验收合格证书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及用于房屋权属登记的房屋测绘成果，但上诉人至本案一审审理过程中才具备上述材料，在上诉人不具备房屋交付必要材料时，被上诉人有权拒绝其交付房屋的请求；3.被上诉人虽然在房屋交付之前提出过解除合同的请求，但也是上诉人严重违约造成的，且上诉人并未同意，并于2016年4月11日向被上诉人发送了入住通知书，并于2016年7月2日办理房屋的交付手续，故双方之间对于解除合同并没有达成合意。4.本案中房屋迟延交付系上诉人造成，上诉人房屋交付时间一再拖延，经过补充协议后，依然不能按期交付，其首次书面通知交付时案涉房屋不具备交付条件，双方直到2016年7月2日才办理了交付手续，因此一审法院认定违约行为计算到2016年7月2日是完全正确的。二、延期交房给被上诉人造成重大损失，一审法院参照补充协议约定的时间计算违约金，被上诉人为了息诉放弃了上诉。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李莉向一审法院起诉请求：苏豪地产支付其逾期交房违约金266510元（1488886元×179天×0.1%）、（违约金自2015年11月1日起计算至房屋交付之日止，标准为：1488886元×违约天数×0.1%）;并承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：李莉于2013年10月16日与苏豪地产签约，购买南京市建邺区楠溪江东街81号金润国际广场1214室房屋，该房屋系精装修房，建筑面积47.89平方米，总价款为1488886元；约定的交房时间为2015年4月30日，因施工单位同苏豪地产间的矛盾，至2015年4月30日，苏豪地产未能向李莉交付房屋。为此，李莉、苏豪地产双方又于2015年5月17日签订“补充协议”一份，约定：苏豪地产的房屋交付日期为2015年10月31日，取代原合同对房屋交付的时间的约定；若苏豪地产在上述时间无法完成房屋交付，李莉选择收房的，则苏豪地产按照已收价款的千分之一每天计算，以现金方式向李莉支付自2015年11月1日起至实际交房日期的迟延违约金。又因施工单位与苏豪地产等多方原因，案涉房屋未能在2015年10月31日具备交房条件，直到2016年4月11日苏豪地产向李莉发出入住通知书，李莉于次日收到。因房屋有漏水等质量问题，李莉与苏豪地产未办理收房手续；同年5月17日，李莉又收到苏豪地产向其发送的“收房短信”，李莉于同年7月2日收房。因李莉、苏豪地产双方就案涉房屋不能按时交付及李莉主张违约金等问题不能协商一致，李莉于2016年3月诉至一审法院，要求判如所请。苏豪地产应诉后，认为双方约定的延期交房违约金过高，要求按案涉房屋同类地区、同类房源的月租金来计算李莉损失，遭李莉拒绝。李莉坚持要求按“补充协议”的约定来计算违约金。一审法院认为，李莉、苏豪地产签订的《南京市商品房预售合同》及“补充协议”系当事人的真实意思表示，李莉、苏豪地产均应按照“合同”和“补充协议”的约定履行各自的义务，对于履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。苏豪地产未能按“商品房预售合同”及“补充协议”约定的时间向李莉交付所购房屋，责任在苏豪地产。尽管围绕案涉房屋延期交付的原因有许多，但均为苏豪地产与案外人之间的矛盾所致，与李莉无关，故苏豪地产在本案中应向李莉承担逾期交房的违约责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李莉、苏豪地产双方在“补充协议”中虽已对逾期交房的违约金作了明确约定，但其约定的违约金标准偏高，另鉴于苏豪地产逾期交房的时间较长，考虑到苏豪地产逾期交房给李莉造成的房屋租金损失和案涉房屋同类地区的租金标准等，对苏豪地产要求降低违约金标准之意见，一审法院予以采纳并酌定苏豪地产向李莉支付逾期交房的违约金标准为房屋总价款的年息15%。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决:一、苏豪地产于判决生效之日起十五日内，一次性支付李莉逾期交房违约金182388元[1488886元×245天(2015年11月1日至2016年7月2日)×0.05%]。二、驳回李莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4515元、诉讼保全费1595元，合计6110元，由李莉负担567元，苏豪地产负担5543元。二审中，上诉人提交了《商品房预售合同补充协议》，以证明其发送入住通知书确定的交付日期就应视为交付房屋。被上诉人质证认为，该证据一审已提交，不属于新证据，亦无法证明上诉人2016年2月2日交付房屋。上诉人实际于2016年4月11日发送入住通知书，被上诉人于同年4月12日签收，但该房屋漏水严重，不符合收房条件，直到同年7月2日被上诉人才接收房屋。双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。本院认为，案涉《南京市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人应按约履行自己的义务，对于履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。上诉人未按约定向被上诉人交付房屋，应承担违约金的赔偿责任。上诉人虽主张2016年2月2日案涉房屋已具备交付条件，其向被上诉人发出入住通知，但没有证据予以证明，被上诉人对此亦不予认可，故本院对上诉人提出的案涉房屋交付日期应视为2016年2月2日的主张不予支持。被上诉人于2016年4月12日收到入住通知书后，案涉房屋存在漏水等质量问题，经双方协商，上诉人予以维修后，被上诉人于2016年7月2日实际收房，双方对此亦无异议。据此，一审法院认定案涉房屋的交付日期为2016年7月2日，据合同约定上诉人逾期交房245天，并无不当，故本院对上诉人主张其支付违约金数额应为69977.642元的请求不予支持。综上所述，上诉人南京苏豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2548元，由上诉人南京苏豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 汪德全审判员 白文虎二〇一七年五月十九日书记员 苏 娟 搜索“”