（2017）鄂03民终497号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-29
案件名称
陈建平与龚世荣土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龚世荣,曾报斌,陈建平
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第七十七条第一款，第七十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终497号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚世荣，女，1956年1月10日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：王世久，湖北博理律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：曾报斌，男，1969年1月31日出生，汉族，住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：陈勇，湖北博理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建平，女，1956年11月23日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：胡典勋，湖北朗润律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤小龙，湖北朗润律师事务所律师。上诉人龚世荣、曾报斌因与被上诉人陈建平土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2016）鄂0303民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日受理后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。龚世荣上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈建平的诉讼请求，并改判确认2013年5月20日龚世荣、陈建平、曾报斌签订的《变更承租人协议》合法有效，由第三人曾报斌继续履行2010年3月18日签订的《租赁协议书》。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，曾报斌给陈建平出具的欠条是2013年度租赁费，不是替龚世荣支付2012年度租赁费。二、龚世荣、陈建平、曾报斌签订的《变更承租人协议》已经生效并实际履行，龚世荣已经实际退出了《租赁协议书》，陈建平诉龚世荣解除合同没有事实依据，龚世荣作为被告主体错误。三、陈建平主张解除《租赁协议书》，不符合法定或约定的解除条件，其诉请应当被驳回。四、陈建平主张解除《租赁协议书》，已经超过了合理期限，其解除权已消灭，其诉请应当被驳回。五、陈建平主张的近3年的租金利息损失28548元，没有依据，其诉求应当被驳回。曾报斌上诉请求：撤销原判，改判确认2013年5月20日龚世荣、陈建平、曾报斌签订的《变更承租人协议》合法有效，由第三人曾报斌继续履行2010年3月18日签订的《租赁协议书》。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，曾报斌给陈建平出具的欠条是2013年度租赁费，不是替龚世荣支付2012年度租赁费。二、龚世荣、陈建平、曾报斌签订的《变更承租人协议》已经生效并实际履行，龚世荣已经实际退出了《租赁协议书》，陈建平诉龚世荣解除合同没有事实依据，龚世荣作为被告主体错误。三、陈建平主张解除《租赁协议书》，不符合法定或约定的解除条件，其诉请应当被驳回。四、陈建平主张解除《租赁协议书》，已经超过了合理期限，其解除权已消灭，其诉请应当被驳回。五、陈建平主张的近3年的租金利息损失28548元，没有依据，其诉求应当被驳回。陈建平辩称，一、龚世荣违反合同约定，陈建平要求解除合同符合法律规定。二、曾报斌未向陈建平支付2012年租赁费，并且《变更承租人协议》未生效。二上诉人的上诉无任何事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈建平向一审法院起诉请求：1、解除陈建平与龚世荣于2010年3月18日签订的《租赁协议书》；2、龚世荣返还位于湖北省十堰市××江街办××门楼村××果园二场的果园，支付2013年至今的租金利息损失28548元。一审法院认定事实：2001年3月12日，陈建平与十堰市茅坪乡双楼门村民委员会（以下简称“茅坪乡双楼门村”）签订《四方山果园二场承包协议》，约定将该村委会三组柯家洼250亩山林及土地，作为果园二场交给陈建平开发经营，经营期限为40年。2010年3月18日，陈建平与龚世荣签订《租赁协议书》，将其承包的上述250亩山林及土地中的200亩出租给龚世荣经营，包括附着其上的所有动产和不动产，租赁期限为20年，自2010年3月18日起至2030年3月18日止，租金共计1200000元，支付方式为：龚世荣在签订协议时一次性支付陈建平250000元，余额从2012年起每年3月20日以前支付60000元，直至付清1200000元止。另约定双方不得随意终止、解除协议。陈建平若违约给龚世荣造成经济损失由陈建平承担全部责任，并支付违约金100000元，龚世荣有权终止协议；龚世荣若违约给陈建平造成经济损失由龚世荣承担全部责任，并支付违约金100000元，陈建平有权终止协议。协议签订后，龚世荣即支付陈建平租赁费250000元，陈建平将200亩山林和土地及地上附着物与龚世荣办理了移交手续。2012年3月20日，双方约定的首个年租金60000元的支付期限届满，因龚世荣未予支付而引发诉讼。2012年5月30日，陈建平向一审法院起诉，要求龚世荣支付其拖欠的2012年租赁费60000元及其违约金100000元，共计160000元。2012年9月15日，一审法院作出（2012）鄂张湾民一初字第00621号判决书，判决龚世荣支付陈建平租金60000元及违约金30000元。龚世荣不服该判决，上诉至湖北省十堰市中级人民法院。2013年5月20日，陈建平、龚世荣及第三人曾报斌签订《变更承租人协议》，该协议约定：“原租赁协议继续生效，其上内容继续执行，本协议生效后，龚世荣自动退出，以后不得以任何理由干涉原租赁协议的履行，新承租人曾报斌即成为原租赁协议的当事方；第三人曾报斌同意承担龚世荣在租赁期间的所有债权债务；曾报斌需在本协议签订之日起交纳2013年度租赁费60000元，陈建平收到此租赁费后本协议方能生效；以后每年租赁费，曾报斌按照原租赁协议第三条，即每年的3月20日之前支付本年租赁费的约定，严格执行”。同日，曾报斌向陈建平出具欠条一份，内容为“今欠到陈建平2012年四方山租金60000元，三年内还清，如有拖欠，按原协议违约条款论处。2013年5月20日，欠款人：曾报斌”。2013年8月7日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2013）鄂十堰中民四终字第00097号判决书，判决撤销本院（2012）鄂张湾民一初字第00621号判决书；龚世荣支付陈建平租金60000元及违约金（以60000元为本金，自2012年3月21日始至判决生效之日止，按中国人民银行一年期贷款利率所得利息的130%计算）。2014年4月，陈建平以第三人曾报斌未履行《变更承租人协议》中支付租金的义务，向十堰仲裁委员会申请仲裁，要求解除陈建平、龚世荣及曾报斌于2013年5月20日签订的《变更承租人协议》。2014年6月6日，该仲裁委员会作出（2014）十仲裁字026号仲裁裁决书，裁决《变更承租人协议》未生效。龚世荣、曾报斌不服裁决向湖北省十堰市中级人民法院申请撤销仲裁裁决书。2014年12月7日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2014）鄂十堰中民一终字第00007号裁定书，裁定撤销十堰仲裁委员会作出的（2014）十仲裁字026号仲裁裁决书。现双方就合同的解除、合同的继续履行、合同的有效性等事项协商未果，故而成诉。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈建平与龚世荣签订的《租赁协议书》，系真实意思表示，且协议内容不违反法律或者社会公共利益，合法有效。龚世荣支付了陈建平首期租赁费250000元，2012年3月20日的首个年租金60000元未予支付，虽然通过诉讼方式解决了该争议，但龚世荣存在着违约的事实，造成了陈建平租赁费的损失，依据陈建平与龚世荣签订的《租赁协议书》违约责任条款，陈建平有权终止协议。2013年5月20日，陈建平与龚世荣、曾报斌签订了《变更承租人协议》，该协议明确约定：“曾报斌需在本协议签订之日交纳2013年度租赁费人民币陆万元整，陈建平收到2013年度60000元租赁费后协议方能生效”。同日，曾报斌出具欠条一份，内容为“今欠到陈建平2012年四方山租金60000元，三年内还清，如有拖欠，按原协议违约条款论处”。因龚世荣拖欠陈建平2012年度租赁费，曾报斌出具的该欠条应认定为替龚世荣向陈建平支付的2012度租赁费。曾报斌未向陈建平交纳2013年度租赁费，《变更承租人协议》生效的条件未能成就，且2012年3月20日至今，龚世荣未向陈建平交纳任何租赁费，故陈建平要求与龚世荣解除租赁协议、要求龚世荣返还位于湖北省十堰市××江街办××楼门村四方山的果园并支付租金利息损失的诉请，事实清楚，证据充分，予以支持。龚世荣反诉理由不充分，证据不足，不予支持。曾报斌辩解理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除陈建平与龚世荣于2010年3月18日签订的《租赁协议书》；二、龚世荣于判决生效之日起十日内返还陈建平位于湖北省十堰市××江街办××楼门村××果园二场的果园并支付租金利息损失28548元；三、驳回龚世荣的反诉请求。如果龚世荣未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元、反诉费514元，共计3214元，由龚世荣承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审认定事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：1、《变更承租人协议》是否生效、是否实际履行？2、陈建平是否可以解除其与龚世荣签订的《租赁协议书》？龚世荣是否应当向陈建平赔偿租金利息损失28548元？本院认为，陈建平与龚世荣、曾报斌签订的《变更承租人协议》不违反法律、法规禁止性规定，应当为有效合同。《变更承租人协议》约定，由曾报斌取代龚世荣继续履行2010年3月18日签订的《租赁协议书》，龚世荣退出该协议的旅行。协议还约定，曾报斌向陈建平支付2013年租赁费，该协议生效。陈建平收到曾报斌出具的欠条载明“今欠到陈建平2012四方山租金陆万元整，三年内还清，如有拖欠，按原协议违约条款论处。”陈建平收到该欠条，应当视为双方对租赁费交纳时间的变更，随后曾报斌接管了诉争的果园，可以确认三方签订的《变更承租人协议》已生效，且已实际履行。曾报斌向陈建平出具的欠条上虽称为2012年租金，但2012年的租赁费应当是龚世荣所欠，且陈世平已经因龚世荣拖欠其2012年租赁费事项已经人民法院审理裁判，并经陈建平申请强制执行，陈建平已取得租金6万元及违约金3万余元，故曾报斌出具的欠条应当是对2013年租赁费的约定，欠条上书写的2012年可以确认是曾报斌所称的笔误。陈建平与龚世荣之间签订的《租赁协议书》已被陈建平与龚世荣、曾报斌签订的《变更承租人协议》替代，该租赁协议已由曾报斌实际履行，故陈建平主张解除其龚世荣之间签订的《租赁协议书》及由龚世荣赔偿租金利息损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。龚世荣、曾报斌主张确认《变更承租人协议》及由曾报斌履行《租赁协议》的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。综上，一审判决事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》四十五条第一款、第七十七条第一款、第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市张湾区人民法院（2016）鄂0303民初1029号民事判决；二、驳回陈建平的诉讼请求。三、陈建平与龚世荣、曾报斌于2013年5月20日签订的《变更承租人协议》合法有效，由曾报斌按双方约定继续履行龚世荣与陈建平于2010年3月18日签订的《租赁协议书》。一审案件受理费2700元、反诉案件受理费514元，二审案件受理费614元，均由陈建平负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 王宇鹏二〇一七年五月十九日书记员 高兆文 来源：百度搜索“”