（2017）鄂民申912号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2018-08-04
案件名称
魏明照、吴太菊建设用地使用权转让合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
魏明照,吴太菊,林成贵
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂民申912号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:魏明照，男，1957年1月25日出生，汉族，住湖北省郧西县，现住湖北省郧西县。再审申请人（一审被告、二审上诉人）:吴太菊，女，1962年2月13日出生，汉族，住湖北省郧西县，现住湖北省郧西县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:林成贵，男，1956年2月24日出生，汉族，住湖北省郧西县。再审申请人再审申请人魏明照、吴太菊因与被申请人林成贵建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2016）鄂03民终597号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。魏明照、吴太菊申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，应当再审。事实和理由：（一）原审认定涉案房屋买卖合同为建设用地使用权的转让合同的基本事实缺乏证据证明。1.建设用地使用权的转让应当具有土地使用权转让的书面协议或真实的意思表示，但林成贵并未提供相关证据予以证实。2.建设用地使用权的转让，应当经过国有土地管理部门的审批并办理过户手续，但林成贵并未提供相关证据予以证实。3.建设用地使用权的转让应当不涉及建房规划手续、建房施工手续的转让，林成贵应当持有土地使用权转让后以自己名义报批的建房规划手续、建房施工手续，但林成贵并未提供相关证据予以证实。4.魏明照、吴太菊于2010年先后拿到了国土局签订的“土地出让协议”、住建局颁发的“建设工程许可证”。而和林成贵的“合资建房协议”及后来演变的“房屋买卖合同”、“合同书”附加合同均在其后，魏明照、吴太菊根本没有建设用地可转让，也从未与林成贵签订任何“建设用地出让协议”。5.一审判决的第3面提到林成贵提交的“证据三”国有土地使用权出让合同（空白）一份，缴纳土地出让发票复印件一件，“空白”能作为证据？而“发票”则属魏明照、吴太菊缴纳的发票。6.至于合同为何会如此复杂，魏明照、吴太菊在一审、二审分别陈述了原因但并未被采纳。7.2011年5月魏明照、吴太菊与林成贵签订了“合资建房协议”约定时间开工建房，魏明照、吴太菊与邻居揭运生拆房合同一致、手续一致、拆房一致。可房拆了后林成贵变故，逃之夭夭，导致我们两家无房可居，四处租房，出于无奈，才签订了后面的所谓的“房屋买卖合同”，林成贵乘人之危目的是强占魏明照、吴太菊的一楼（20万元买了魏明照、吴太菊80万元的房子）。8.“附加协议”中魏明照、吴太菊拿了20万元，林成贵拿走魏明照、吴太菊的建房手续，请明查。综上，原审认定涉案房屋买卖合同为建设用地使用权的转让合同的基本事实缺乏证据证明。（二）本案适用法律确有错误。本案房屋买卖合同的实质是建房土地、规划、建设手续的转让，由于违反法律的强制性规定，涉案合同应当是无效合同。1.本案所有建房手续都是以魏明照、吴太菊的名义办理的，魏明照、吴太菊在土地管理部门办理了建设用地出让手续，在规划部门办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在建设部门办理了建筑工程施工许可证，如上四证齐全，才能开工建设。魏明照、吴太菊以如上四证作为交易标的，换取林成贵现金35万元。所以，本案显然不是单纯的建设用地使用权的转让合同，是全部建设手续的转让合同。2.建设用地使用权的转让违反法定程序，是无效转让。（1）转让方未取得土地使用证，建设用地使用权的转让无效。《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”（2）转让方未对土地进行投资开发或投资开发未达到法定条件的，转让合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：…（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”（3）土地使用权未经开发、利用，不得转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”。3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证在未经法定程序的转让也是无效的。根据《湖北省城乡规划条例》（2011年10月1日起施行）第五十六条规定：“买卖、骗取建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证的，由城乡规划主管部门依法予以撤销，没收违法收入，并处1万元以上5万元以下罚款”。4.建设施工许可证未经法定程序的转让也是无效的。根据《行政许可法》第九条的规定：“依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让”。单纯的建设用地使用权的转让，林成贵是无法开工建设的，本案实质上是所有包括土地、规划、施工等建房手续即“四证”的综合转让，该转让行为明显违反法律的强制性规定，是无效民事行为，本案应当按照无效合同来处理。本院经审查认为，魏明照、吴太菊依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项申请再审，认为原判决认定的基本事实缺乏证据证明；原判决适用法律确有错误。（一）关于原判决认定的涉案房屋买卖合同为建设用地使用权的转让合同的基本事实缺乏证据证明的问题。魏明照、吴太菊主张其与林成贵所签订的表面形式为《房屋买卖合同》，实质内容为建房手续买卖合同，并非原判决认定的建设用地使用权转让合同，但对其合同性质的主张，魏明照、吴太菊并未提交证据予以证明。经审查，在当事人之间签订2011年10月31日《房屋买卖合同》前后，双方曾签署过《合资建房协议书》、《合同书》，结合前述合同的内容来看，虽然后续合同名称及履行内容不断变更，但双方的合意及基本事实依然是由林成贵出资，魏明照、吴太菊出地的合作建房关系，并非建房手续买卖。该合作建房法律关系系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。魏明照、吴太菊虽主张《房屋买卖合同》系受到林成贵胁迫所签，但未提交证据予以证明。故，对于魏明照、吴太菊认为本案为建房手续买卖合同关系以及案涉合同系受胁迫签订而无效的再审主张，本院不予支持。（二）关于原判决适用法律确有错误的问题。魏明照、吴太菊主张，本案《房屋买卖合同》实质是建房土地、规划、建设手续的转让，由于违反法律的强制性规定，涉案合同应当是无效合同。基于前述关于案涉相关合同实际上是合作建房法律关系的认定，相关合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，故魏明照、吴太菊应当依照约定协助林成贵办理相关房屋所有权证、土地使用权证手续。综上，原审认定本案系建设用地使用权转让合同纠纷虽有不妥，但实体处理并无不当。对于魏明照、吴太菊的再审请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回魏明照、吴太菊的再审申请。审判长 彭晓辉审判员 李治国审判员 梅启勇二〇一七年五月十九日书记员 戈 凯 来源：