（2016）豫1522民初517号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-11-17
案件名称
谢某、汪某等与董某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
光山县人民法院
所属地区
光山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢某,汪某,董某某,李昌友
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1522民初517号原告（反诉被告）：谢某，女，汉族，1957年12月3日生。原告（反诉被告）：汪某，男，汉族，1988年12月4日生，住址同上，系谢某之子。二原告委托诉讼代理人：冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。被告（反诉原告）：董某某，男，汉族，1973年1月21日生。委托诉讼代理人：黄萌、ＸＸ，河南紫弦律师事务所律师。第三人：李昌友，男，汉族，1968年2月17日生，住光山县。委托诉讼代理人：王德瑞，河南紫弦律师事务所律师。原告谢某、汪某诉被告董某某第三人李昌友房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢某、汪某及其委托诉讼代理人冷鹏阳，被告董某某及其委托诉讼代理人黄萌、ＸＸ，第三人李昌友及其诉讼代理人王德瑞均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告谢某、汪某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向二原告交付置换的门面房肆间二层（13米±0.5米×14米）且该门面应在二原告原置换房的位置，即消防通道往南四、五两套门面房；2、依法判令被告向二原告交付置换的在二原告门面房上面三楼住房一套（135平方米）；3、所交门面房以及住房的房产证的手续费用和办证时间必须与其他购买房产的房主一致，被告不得推脱扯皮；4、所交住房及门面房水电到户，不得另行收费，由被告负责；5、依法判令被告向二原告支付违约金拾万元整；6、依法判令被告赔偿因其违约给二原告造成的损失贰万元整；7、由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告因在五里店熊围孜寨新路旁搞房地产开发，以联建的方式申报开发建设，为此与原告签订了《房屋置换协议》（2011年7月12日），此后又签订了《房屋置换补充协议》（2014年8月14日）。两份协议约定，原告方将现住房及占用面积交被告，换取被告开发建设的“门面房肆间二层（13米±0.5米×14米）”（且位置尽量在原位置上）及该门面房上面住房一套（135平方米）。同时约定任何一方违约，支付违约金壹拾万元整。此后原告方按约定将原房屋及占用面积交被告。被告以包括原告在内的置换房联建的方式申报准建手续，建成商品房。但被告在交付门面房后，又违约反悔并将其中两间擅自出售给李昌友，导致原告不能依约取得门面房。导致原告与李昌友引起诉讼，原告汪某被多次殴打。被告并且拒绝交付约定的三楼住房，并擅自出售给李昌福。给原告财产造成巨大损失，精神上造成巨大伤害。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交了如下证据：1、原告谢某、汪某身份证复印件；2、原、被告双方的房屋置换协议及房屋置换补充协议；3、（2014）光证民字第599号公证书；4、以谢某名义申报拆旧翻新档案材料清单；谢某土地出让金；规划公示审批表；建房申请表；建房申请表；原土地使用证；建设用地规划许可证，地字第411522201200119号；建设用地规划许可证，地字第4115222012200XXX号；5、杨某某、ＸＸ、刘泽英、赵合强四人的证明及身份证复印件；6、接处警登记表（2015年9月19日）、接处警登记表（2015年10月22日）；7、汪某2015年9月份通话清单；8、光盘一张；9、李正全、黄萍、刘泽英三人的证明及身份证复印件；10、光山县城乡规划设计室对谢某原状和现状对比图纸一份。被告董某某辩称及反诉，一、被答辩人谢某、汪某在履行房屋拆迁安置补偿协议中存在严重违约行为。二、被答辩人要求将消防通道往南第四套、第五套门面房交付给原告与现有事实不符。答辩人与被答辩人在原协议书中约定置换房屋为改建后的肆间二层门面房，置换房屋的位置原则上与其它置换在一块（尽量在原位置上）。第四套并为实施占用谢某、汪某原房屋位置，不应将房屋交付给二被答辩人。三、被答辩人要求将门面房上住房交付给被答辩人不应当予以支持。被答辩人拒绝拆迁的情况，在没有合法证件的情况下，单方测量建筑面积，以此要求不补偿一套房屋，便拒绝拆迁，其严重违反了原协议。四、被答辩人请求支付房屋水电到户，不得另行收费，不应予以支持。答辩人与被答辩人在置换协议中明确约定“甲方置换房屋后由乙方负责人安装入户门和窗及水电到户、消防设备。”在此约定中，乙方的义务只是安装义务，而并非费用承担义务，显然相应的入户水电费用也应当由被答辩人承担。五、被答辩人请求支付违约金及损失更不应当予以支持，被答辩人在规定时间内不履行搬迁义务，严重影响了答辩人的正常施工行为，其构成严重违约行为。而被答辩人严格按照合同履行，不存在由任何违约行为。谢某、汪某在2014年5月18日接到董某某的搬迁通知后，直至2014年8月23日拒不履行搬迁义务，给董某某造成巨大损失，也严重违反了合同，属于严重违约行为。根据置换协议，现依法提出反诉，请求判令谢某、汪某支付违约金十万元。为支持其诉讼请求，被告董某某向法庭提供的证据材料有：1、董某某的身份证复印件一份；2、房屋置换协议一份；3、董某某向各置换户的通知单，照片八张；4、规划图纸二张，选房承诺书一份；5、十里镇五里店村村委会出具的证明材料一份，照片三张；6、光山县城乡规划测绘队对谢某规划前原有地块现状恢复技术报告及现状图各一份。第三人李昌友反述称，原告起诉要求第四套房屋归其所有与事实不符，依照与被告所签置换协议，尽量就原址，诉争第四套房屋主要占第三人原址，且与被告签订的《交房协议书》已经公证处公正，应合法有效，故应驳回原告该项请求。为支持其诉讼请求，第三人李昌友向法庭提供的证据材料有：1、公证书一份；2、照片七张；3、房屋置换协议一份；4、保证书一份；5、选房承诺书一份；6、租房合同一份；7、接处警登记表一份。经审理查明，原告与第三人的原房屋坐落在光山县××××村民组并相邻，第三人的房屋位于原告房屋的后东北方，中间有一过道。期间由被告董某某组织谢某等七户联建建设家园项目，2011年6月1日，被告董某某与第三人李昌友签订房屋置换协议书，约定将李昌友现有房屋与董某某进行置换，置换房屋为改建后的二间二层门面房，房屋位置定在李昌友现有房屋原地。同年7月12日，被告董某某与谢某、汪某签订房屋置换协议，内容为：“一、乙方将改造的门面房肆间二层（13米±0.5米×14米），与甲方房屋进行置换。甲方所要的房屋门面房原则上与其他置换户在一块（尽量在原位置上），由其自行协商（包括集体土地使用权）。二、乙方规划证、土地证手续、准建证办齐全后。乙方书面通知甲方一个月内将占地面积的财产搬出或拆迁，不得影响乙方正常施工，所有拆迁费用由甲方自行负责。三、甲方在协议签订时将房屋一切相关手续交付给乙方。四、甲方置换后的房屋办房产证费用由甲方自己承担。建房时各职能部门的费用由乙方承担。八、任何一方违约，支付违约金每户为壹拾万元整，并且守约方还可以要求违约方继续履行本协议。九、四界分明：北与李昌友出路为界，从弦山路中心线向东平行延伸33米为西界（从西界到弦山路路边都作为甲乙双方的共同出路），东与董家银地界为界（其中以原房子东侧已经下好的石头地基外边为界）。十、在签订协议时，乙方付给甲方壹万元作为定金。十一、一层完成后，甲方退回定金，甲方置换房屋后由乙方负责安装入户门和窗及水电到户、消防设备。”在签订协议之时，被告董某某付给谢某、汪某定金一万元。2014年5月18日，被告通知各置换户在三十日内搬离并拆除房屋。谢某、汪某接到通知后认为原房屋测量的面积有误差，并于2014年7月8日以现场公证的方式测量实际面积，后于同年8月16日被告与原告签订补充协议，内容为：“一、在维护原协议的基础上，乙方再增加补偿甲方三楼住房一套（135平米），安排在甲方的门面房上面。二、甲方待乙方建房后，交钥匙、付现金两万元给乙方”。随后，被告董某某开工建设。2015年7月，董某某将置换房屋建成，并通知置换选房。于同年8月1日第三人李昌友在征得除谢某之外其他置换户的同意下写下了选房承诺书，并与被告董某某签订交房协议，该协议经光山县公证处予以公证。协议约定“根据甲方选定的门面房位于该建筑消防通道以南部分由北向南第肆套（两间两层，含室内楼梯），乙方于2015年8月1日交付给甲方（进门钥匙一套）”。期间经被告董某某和七户联建人认可弦山北路建设家园建筑消防通道由北向南七套门面房选定如下：第一至第三套为王军、ＸＸ、ＸＸ，第五套为谢某，第六套刘泽成，第七套空置。对第四套门面房原告认为占在其原址上，依合同该房屋应分配给其所有，经原告邻居刘泽英、ＸＸ、杨某某证明，原告于2015年8月初已入居第四、五套房屋，因此与第三人李昌友发生争执，两次争夺该房屋，目前原告占住该房，两次报警经公安机关调解未果，引起诉讼。另查明，经被告申请本院委托光山县城乡规划测绘队作出谢某规划前原有地块现状恢复技术报告，根据图纸反映的谢某规划前用地界线与建设后实际现状，诉争第四套房屋占地面积80.17㎡，实占谢某原地界29.81㎡，实占率37.18%。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告董某某组织谢某等七户联建建设家园项目期间，原被告之间签订的房屋置换协议，以及因原告房屋测量的面积有误差，而后双方之间签订的补充协议均是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该协议及补充协议均合法有效。根据补充协议约定，原告要求被告增加补偿在原告门面房上三楼住房一套（135平方米）交付给原告的请求，本院予以支持。被告主张因受原告胁迫才签订的补充协议，应认定为无效合同。对该主张，被告没有举出充分证据证明，本院不予采信。依据房屋置换协议“甲方所要的房屋门面房原则上与其他置换户在一块（尽量在原位置上），由其自行协商。”针对原告的诉求，经被告申请本院委托光山县城乡规划测绘队作出谢某规划前原有地块现状恢复技术报告，根据图纸反映的谢某规划前用地界线与建设后实际现状，现有的第五套和第六套门面房基本占压在谢某原房屋地界上，而诉争第四套房屋实占谢某原地界29.81㎡，整套房屋占地面积80.17㎡，实占率37.18%，故原告主张交付第五套房屋的诉求，本院予以支持，而主张被告交付第四套房屋的诉求，本院不予支持。对谢某、汪某应得的另一套门面房屋，由被告方负责协调解决符合双方房屋置换协议第一条对置换房屋的约定；对原告要求被告支付违约金10万元以及赔偿损失2万元的主张，均未举出充足的证据予以证明，故本院不予支持；对原告要求的办房产证的手续费用和办证时间必须与其他购房户一致，以及所交住房及门面房水电到户不得另行收费由被告负责的主张，因房屋置换协议中双方均未约定，本院不予调整，由当事人自行协商解决；被告反诉要求原告因迟延搬迁交房已构成重大违约应支付违约金10万元的主张，因原告认为房屋面积有误差导致搬迁推迟，后双方达成补充协议，原告未构成违约，故该主张本院不予支持。综上现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告董某某交付原告谢某，汪某光山县建设家园消防通道往南第五套门面房屋（原告现已住居）；二、被告董某某于本判决生效后十日内交付原告谢某、汪某门面房上面三楼135㎡住房一套（如原告同意位置可以调整）；三、驳回原告谢某、汪某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告董某某的诉讼请求。案件受理费4000元，原告谢某、汪某承担2000元，被告董某某承担2000元，反诉费2300元，由反诉原告董某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 张 健审 判 员 柳玉慧人民陪审员 程方明二〇一七年五月十九日书 记 员 方华杰