（2017）皖15民终702号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-07-04

案件名称

ＸＸ朋、金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省六安市中级人民法院

所属地区

安徽省六安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸ朋,金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省六安市中级人民法院民事判决书（2017）皖15民终702号上诉人（原审被告）：ＸＸ朋，男，1976年11月19日出生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区，经常居住地安徽省金寨县。委托诉讼代理人：邹廷锐，安徽皋陶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组。主要负责人：刘宇，该清算组组长。委托诉讼代理人：李世怀，该清算组成员。委托诉讼代理人：周钧，安徽凡平律师事务所律师。上诉人ＸＸ朋因与金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组房屋租赁合同纠纷一案，不服金寨县人民法院（2016）皖1524民初2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ朋的委托诉讼代理人邹廷锐，被上诉人金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组（简称缫丝厂清算组）的委托诉讼代理人李世怀、周钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ朋上诉请求：撤销金寨县人民法院（2016）皖1524民初2586号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、一审认定部分事实错误。一审认定上诉人未交付租赁房屋错误。上诉人在2016年9月底，明确告知被上诉人不再续租，并于2016年10月2日向被上诉人交付房屋，但被上诉人以各种理由拒绝接受房屋，双方为此发生争执，后经公安机关调解，达成调解意见，且已履行完毕。上诉人在2016年10月3日将钥匙交派出所保管，是上诉人按调解意见履行安装和清运义务后，将使用的钥匙交付被上诉人，不能以钥匙未交付而认定租赁房屋未交付。2、厂房卷闸门已经安装并能正常使用，一审法院认定卷闸门不能正常使用错误。如被上诉人认为卷闸门不能正常使用，应当对卷闸门的使用情况进行相应的鉴定，但一审未经鉴定即认定卷闸门无法正常使用，属认定错误。3、一审法院适用法律错误。首先，被上诉人一审起诉仅要求解除租房协议和支付租金，没有诉请赔偿损失，也未变更诉讼请求。但一审法院径直判决上诉人承担租金损失于法无据。其次，即使上诉人造成水泥地坪损害，上诉人也就承担对地坪恢复正常使用的义务，一审判决对水泥地坪进行修复缺乏事实依据，且被上诉人一审也仅要求将地坪修好。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。缫丝厂清算组辩称，1、原审判决认定事实清楚。2016年10月1日，上诉人口头表示不再租用，在被上诉人准备接受租赁房屋时，发现上诉人在使用期间不仅对租赁房屋内外做了临时搭建、擅自在二楼办公室墙上开挖门洞，且将车间卷闸门下走，车间门前院内的混凝土地坪被毁坏，虽经当地派出所调解，但上诉人并未安装卷闸门、修复地坪、拆除临时建筑，履行交付租赁房屋手续。2、被上诉人一审请求上诉人按从2016年10月1日到交付租赁物时止按每月5500元支付租金，一审认定双方均有责任，依法作出判决，符合法律规定。综上，请求二审法院维持原判。缫丝厂清算组向一审法院起诉请求：1、解除与ＸＸ朋之间的租房协议，按每月5500元支付自2016年10月1日起到房屋之日止的租金；2、ＸＸ朋将办公楼二楼恢复原状，拆除厂房内外的临时设施，维修厂房卷闸门及地坪。一审法院审理查明事实：2005年初，李世怀租用金寨县梅山镇缫丝厂部分房屋，设立私营企业金江汽车修理厂。2005年9月8日，李世怀将金江汽车修理厂以19万元价格转让给ＸＸ朋，双方签订了《转让协议》。同年9月21日，ＸＸ朋与金寨县梅山镇缫丝厂签订《租赁合同》。租赁范围：1.原缫丝三车间及门前院内场地；2.厂办公楼二楼房屋四间。租赁时间：10年，自2005年10月1日至2015年9月30日。合同到期后，双方口头约定续租，租金为每年65000元。2016年9月，ＸＸ朋将其经营的修理厂搬迁。并在缫丝厂征求意见时，ＸＸ朋明确不再续租。2016年10月2日，ＸＸ朋与李世怀交接房屋时，双方因车间卷闸门被卸走、地坪因搬迁机械设备被损坏等发生纠纷。金寨县公安局梅山派出所进行了调处，调解意见为：1.ＸＸ春、ＸＸ朋将卷闸门装起来；2.金江修理厂院内的垃圾要清理干净；3.ＸＸ春、ＸＸ朋承租后建设的附属用房如遇拆迁等事项，一切补偿赔偿与ＸＸ春、ＸＸ朋无关，李世怀要求ＸＸ朋、ＸＸ春出具保证书。双方同意该调解意见。对争议事实，作如下确认：一、关于在梅山派出所达成的口头协议履行问题ＸＸ朋在派出所调解后，将卷闸门搬回，但双方提供的照片均显示目前该卷闸门用铁丝捆绑。ＸＸ朋于2016年10月3日到梅山派出所要求将钥匙交给派出所保管，并出示了承诺书。但派出所未接受其保管钥匙的要求。二、关于办公楼二楼恢复原状问题缫丝厂清算组主张办公楼二楼由ＸＸ朋开挖了门洞，并将其中一间用作厨房。ＸＸ朋辩称租赁该房屋是从李世怀手中转过来，接收时现状就是这样。缫丝厂清算组未提供相关证据证明门洞是由ＸＸ朋开挖。三、关于临时设施拆除问题缫丝厂清算组提供了相关照片，证明在大院内搭建有简易房一间、地槽，室内搭建两面砖墙。ＸＸ朋认可照片中大院内搭建的简易房一间及室内搭建的两面砖墙，但对地槽辩称是李世怀承租期间所建。四、关于金寨县综合行政执法局在院内停放车辆问题ＸＸ朋在庭后提交了金寨县综合行政执法局（简称执法局）出具的《证明》，证明2016年9月上旬，执法局与缫丝厂清算组相关负责人李世怀协商在金江汽车修理厂院内停放“僵尸车”，ＸＸ朋交给执法局院内钥匙一把。但执法局于2017年1月25日提交一份《补充说明》，证明执法局准备在金江汽车修理厂院内停放“僵尸车”时，李世怀要求执法局与ＸＸ朋联系，而ＸＸ朋主张需要原缫丝厂同意。一审法院认为，执法局在ＸＸ朋承租期间使用金江汽车修理厂院内场地，分别征得租赁双方的同意符合法律规定，但并不能证明ＸＸ朋将房屋交付的事实。一审法院认为，缫丝厂清算组与ＸＸ朋签订的《租赁合同》及到期后双方口头约定续租，均不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2016年10月1日，ＸＸ朋明确不再续租，并在次日交接房屋，双方租赁关系已终止。缫丝厂清算组请求ＸＸ朋继续支付租金没有法律依据。但因迟延交付房屋造成的损失应当根据双方的过错进行分担。本案中，ＸＸ朋未完成卷闸门安装及损坏地坪未修复，缫丝厂清算组在没有证据情况下提出恢复原状或拆除等要求，均是导致房屋不能交付的原因，双方应承担同等责任。缫丝厂清算组要求ＸＸ朋将办公楼二楼房屋四间恢复原状及拆除院内地槽，未提供相应证据予以证明，不予支持。ＸＸ朋辩称房屋已交付证据不足，不予采信。至于院内搭建的简易房，因双方在派出所已达成协议，双方应按协议履行。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条规定，判决：一、被告ＸＸ朋于判决生效后10日内向原告金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组交付房屋，并将卷闸门及被损坏的水泥地平修复至能正常使用、拆除室内两面砖墙；二、原告金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组房屋租金损失由被告ＸＸ朋赔偿50%（租金损失计算：以年租金65000元计算，自2016年10月1日起至交付房屋之日止）。三、驳回原告金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组的其他诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取1000元，原告金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组负担300元，被告ＸＸ朋负担700元。二审中，当事人未提交新的证据。本院二审审理查明的事实同一审一致。本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、能否认定上诉人于2016年10月2日将涉案的房屋交付给被上诉人，原审判决上诉人赔偿租金损失是否属于超诉请的范围，数额是否适当；二、原审判决将卷闸门及被损坏的水泥地坪修复是否正确。关于争议焦点一，一审中，金寨县公安局梅山派出所出具的情况说明记载“10月3日，ＸＸ朋到派出所，提出承租房屋钥匙交不掉，要求将钥匙交到派出所保管…我所未同意…”。该记载表明，上诉人在明确向被上诉人表示不再续租涉案房屋后，积极履行交房义务，被上诉人作为出租方理应及时与承租方办理交接手续。至于在接受房屋后发现房屋存在诸多问题应与承租方协商解决或对现状加以固定、留存，但被上诉人采取拒不接受房屋的行为，造成其房屋租金损失，自身存在的过错大于上诉人。一审判决认定双方负同等责任，明显不当。本院根据双方的过错程度，酌定上诉人承担被上诉人自2016年10月1日起至本判决作出之日止，参照双方合同约定的租金标准，确定被上诉人租金损失的30%，其余损失由被上诉人自行承担。对ＸＸ朋上诉称被上诉人一审未主张赔偿损失，一审判决系超诉请问题。经查，被上诉人一审主张上诉人支付房屋租金至交付之日止，因《租房合同》在2016年10月1日已经到期，且未达成续租协议，上诉人事实上也未将房屋交付给被上诉人，造成被上诉人不能将房屋对外出租，收取租金，故被上诉人一审请求的租金实际即为其房屋租金损失，一审法院参照双方合同约定的租金标准判决上诉人赔偿损失不属于超诉请判决。关于争议焦点二，对于卷闸门修复问题，二审庭审中，上诉人认可其在撤场时曾将该卷闸门拉走，后因被上诉人报警，又将卷闸门安装上去，但上诉人未提供证据证明该重新安装上去的卷闸门是否能正常使用。对修复水泥地坪问题，二审庭审已查明该处水泥地坪指的是“原安装的地八卦被拆后位置”，上诉人认可仅处理了地面垃圾，故一审判决上诉人将卷闸门及水泥地坪修复至正常使用并无不当，亦非超诉请。综上，ＸＸ朋上诉理由部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持金寨县人民法院（2016）皖1524民初2586号民事判决第一、三项，即“被告ＸＸ朋于判决生效后10日内向原告金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组交付房屋，并将卷闸门及被损坏的水泥地平修复至能正常使用、拆除室内两面砖墙”，“驳回原告金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组的其他诉讼请求”；二、变更金寨县人民法院（2016）皖1524民初2586号民事判决第二项“原告金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组房屋租金损失由被告ＸＸ朋赔偿50%（租金损失计算：以年租金65000元计算，自2016年10月1日起至交付房屋之日止）”为“ＸＸ朋赔偿金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组租金损失12341元（自2016年10月1日至2017年5月19日，计65000元÷365天×231天×30%）”。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2000元，减半收取1000元，由金寨县梅山镇缫丝厂破产清算组负担；二审案件受理费2000元，由ＸＸ朋负担。本判决系终审判决。审判长　王　军审判员　张海龙审判员　许　琛二〇一七年五月十九日书记员　季　敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”