（2016）闽0206民初10745号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-07-31

案件名称

钟武远与钟仙童合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市湖里区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

钟武远,钟仙童,钟美玉,钟仙移,钟密巧

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省厦门市湖里区人民法院民事判决书（2016）闽0206民初10745号原告：钟武远，男，1962年3月28日出生，畲族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：曾小有，福建英合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：滕睿，福建英合律师事务所执业律师。被告：钟仙童，男，1973年7月27日出生，畲族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：邬福萍，福建闽台律师事务所执业律师。第三人：钟美玉，女，1950年6月28日出生，畲族，住福建省厦门市湖里区。第三人：钟仙移，男，1970年6月28日出生，畲族，住福建省厦门市湖里区。第三人：钟密巧，女，1971年10月28日出生，畲族，住福建省厦门市湖里区。各第三人共同委托诉讼代理人：严卫其，福建品厚律师事务所执业律师。原告钟武远与被告钟仙童合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用简易程序审理。钟美玉、钟仙移、钟密巧向本院申请作为第三人参加诉讼，并提出独立的诉讼请求。本院于2017年2月3日追加钟美玉、钟仙移、钟密巧为本案第三人，后于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告钟武远及其委托诉讼代理人曾小有、滕睿，被告钟仙童的委托诉讼代理人邬福萍，各第三人共同委托诉讼代理人严卫其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟武远向本院提出诉讼请求：1.判令钟仙童立即向钟武远支付2016年3月份至2016年11月的租金收益60930元；2.判令钟仙童按每月6770元标准向钟武远支付起诉之日起至房屋被拆除之日止的租金收入。事实和理由：2007年8月，钟武远提供资金60万元、钟仙童提供土地，共同在厦门市湖里区钟宅社3137号右后方兴建五层房屋一幢，总面积1250平方米，其中单间28间、一房一厅4套、两房一厅4套、厂房一间。2007年年底，房屋建成后，双方约定由钟武远进行管理出租，租金收入归钟武远所有直到累计金额达60万元，再由双方就租金收入共同分成。2011年12月9日，钟仙童提出管理前述房屋，双方产生纠纷。2012年2月5日，经厦门市禾山街道钟宅社区居民委员会人民调解委员会调解，双方达成协议约自2012年2月5日起，房屋由钟仙童管理，钟仙童每月支付钟武远租金6000元，在累计付款金额达30万元后，租金收入由双方共享。在2016年3月后，钟仙童未依约支付租金收入，已违约。钟武远认为，双方应按照调解协议履行，钟仙童拒不分配租金收入侵害了钟武远合法权益，故诉至本院，提出以上诉讼请求。钟仙童辩称，首先，钟武远与钟仙童合作兴建之房屋是在农民承包的集体耕地上，两人合作建房的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第三十六条之规定，应认定为无效，进而双方于2012年2月5日签订的调解协议也无效。其次，合同无效，因该合同取得的财产应返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中钟武远提供的资金60万元，截至2016年4月5日已经通过房屋租金收回，钟武远再要求钟仙童支付2016年3月至2016年11月及之后的租金收入，缺乏事实和法律依据。请求驳回钟武远的全部诉讼请求。钟美玉、钟仙移、钟密巧述称，同意钟仙童的答辩意见。钟美玉、钟仙移、钟密巧共同向本院提出诉讼请求：1.判令钟武远与钟仙童合资建房的行为无效；2.判令钟武远与钟仙童于2012年2月5日签订的《人民调解协议书》无效；3.判令钟武远、钟仙童将位于厦门市××钟宅村钟宅社土地及地上房屋（东至钟瑞兴地、西至钟亦固地、南至钟清吉地、北至钟振枝地）移交给钟美玉、钟仙移、钟密巧。事实和理由：钟美玉系钟仙童的母亲，钟仙移系钟仙童的哥哥，钟密巧系钟仙童的姐姐。1998年12月31日，以钟仙童父亲钟振良（现已故）为户主，钟美玉、钟仙移、钟密巧、钟仙童作为家庭成员，承包了位于厦门市××钟宅村钟宅社水田及旱地，其中水田面积为0.465亩、实际延包2.806亩，旱地2.435亩，厦门市湖里区人民政府于1999年1月20日核发了土地承包经营权证（证号为007095），承包经营时间从1998年12月31日起至2028年12月31日。钟仙童未经钟美玉、钟仙移、钟密巧同意，在家庭承包的水田上搭建房屋，已严重侵害了钟美玉、钟仙移、钟密巧的合法权益，钟美玉、钟仙移、钟密巧认为钟仙童与钟武远的合作建房行为无效，双方签订的《人民调解协议书》也无效，钟仙童、钟武远应向钟美玉等返还土地和地上建筑物。钟武远对钟美玉、钟仙移、钟密巧的诉讼请求辩称：1.钟美玉等人提出的诉求与钟武远、钟仙童争议的诉讼标的并非同一诉讼标的，其参加本案诉讼不符合法律规定，应另案起诉。2.钟美玉等人是钟仙童的家庭成员，且都居住在钟武远与钟仙童共同兴建的房屋附近，早在2007年8月开始兴建房屋时，以及2012年本社区居民委员会在调解钟武远与钟仙童的纠纷时，钟美玉等人理应知晓该房屋建设情况，但时至今日才提起诉讼，已经超过两年诉讼时效期间。3.从案涉房屋开始建设到建成后开始出租，钟美玉等人均未提出异议，应视为其知情同意，且随着城镇化的发展，在厦门岛内基本不存在农业种植，钟武远与钟仙童合作建房并未侵害钟美玉等人的合法权益，反而对其有利，钟武远在出资建房、管理、分配租金过程中均是善意的，其合法权益应受保护。综上请求驳回钟美玉、钟仙移、钟密巧的全部诉讼请求。钟仙童对钟美玉、钟仙移、钟密巧的诉讼请求辩称，同意钟美玉等人提出的诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.钟仙童对钟武远提交房屋照片的真实性、合法性、关联性有异议，仅从照片上无法体现房屋坐落，本院对照片不予采信，但钟武远主张的其与钟仙童合作建设五层房屋一幢、面积1250平方米的事实，有钟仙童签字确认的《人民调解协议书》内容为证，本院予以采信；2.钟武远提交的手写租金收入明细，没有对方当事人的确认，本院不予采信；3.钟武远对钟仙童提交的收取租金的《收款收据》的真实性、合法性、关联性不予认可，因钟武远对其主张的每月可分配租金金额负有举证责任，钟武远未提供证据证明，钟仙童提交该组证据可视为钟仙童自认2016年4月1日至2016年12月25日共收到租金64720元，本院对钟仙童自认的事实予以确认；4.钟仙童提交的与购买水表、支付房屋维修费用等有关的《收款收据》，均不是正式发票，也无其他证据印证与相关单位、个人确有发生交易，本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年至2007年期间，钟武远出资60万元，与钟仙童合作兴建房屋，共建成五层房屋一幢，面积约1250平方米，该房屋坐落于钟振良作为户主于1998年12月31日承包经营的土地上，厦门市湖里区人民政府于1999年1月20日核发的《土地承包经营权证》（编号007092）记载：承包土地类型为水田0.465亩（实际延包2.806亩）、旱地2.435亩，户主为钟振良、家庭成员包括妻子钟美玉、子女钟仙移、钟仙童等共6人。钟仙移、钟密巧、钟仙童系钟振良与钟美玉的子女，户籍曾经登记在同一户内。前述房屋建成后，由钟武远管理，房屋出租所得由钟武远占有。至2011年12月9日，钟武远与钟仙童就案涉房屋发生纠纷。在厦门市××街道钟宅社区居民委员会下设的人民调解委员会的协调下，钟武远与钟仙童于2012年2月5日达成调解协议如下：经核算，钟武远出资60万元，收取租金约为30万元，自今日起由钟仙童管理，每月付给钟武远6000元，直至30万元付清后共同分成，双方签字后生效，居委会给予见证，此30万为钟武远之前先行支付的建房款。2012年3月5日至2016年4月5日，钟仙童每月支付钟武远6000元，合计支付30万元。钟仙童自认2016年4月1日至2016年12月25日期间，基于案涉房屋出租共收取租金64720元。本院认为，钟武远与钟仙童口头约定合作在钟仙童家庭承包的集体土地上建房，因土地性质原为农业用地，钟武远与钟仙童未依照《中华人民共和国土地管理法》办理农用地转用审批手续等，因此其建房行为违反法律的强制性规定，应为无效民事行为。钟武远与钟仙童于2012年2月5日签订的《人民调解协议书》，是当事人的真实意思表示，权利义务内容涉及双方对于管理案涉房屋所得收入的分配，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。案涉房屋建成于2007年前后，至今已有十年，钟美玉等人作为钟仙童的近亲属，且均居住在厦门市××钟宅村，对钟仙童建房事宜不可能不知情，在十年中均未提出异议，钟美玉等第三人以其不知情为由请求确认钟仙童与钟武远签订的人民调解协议书无效，缺乏事实和法律依据。钟仙童已每月支付钟武远租金收入6000元且至2016年4月5日累计金额满30万元，此后，根据双方约定，案涉房屋仍由钟仙童管理，双方分配租金收入，在双方未明确各自应得份额的情况下，根据公平原则，本院认定按各50%分配。钟武远未举证证明自2016年4月起案涉房屋的收益情况，本院采纳钟仙童自认的2016年4月1日至2016年12月25日期间累计租金收入64720元，则钟仙童应分配50%即32360元给钟武远。因房屋出租情况、租金标准并不恒定，钟武远起诉之后应分得的租金收入，应以实际收入情况确定，钟武远请求按照每月6770元支付租金收入，缺乏依据。案涉房屋所在土地为集体所有土地，由钟美玉等人所在的家庭户承包经营，钟美玉等第三人与钟仙童作为家庭成员，享有平等的承包经营权，现案涉房屋所在的土地由钟仙童占有使用，没有证据表明钟武远侵害钟美玉等第三人的承包经营权，对钟美玉、钟仙移、钟密巧请求判令钟武远返还土地的诉讼请求，本院不予支持。钟仙童与其他家庭成员之间就所承包土地如何占有、使用、收益，系承包家庭户内部的法律关系，与本案无直接关联，若家庭成员之间有纠纷，应另案处理。钟仙童与钟武远合作建成的房屋，不属于钟美玉、钟仙移、钟密巧所有，钟美玉等第三人请求返还房屋，没有事实和法律依据。综上所述，钟仙童应支付钟武远2016年4月1日至2016年12月25日的租金收入32360元。对钟武远请求判令钟仙童支付2016年3月至11月及起诉之日起的租金收入的诉讼请求，本院部分予以支持。钟武远与钟仙童合作建设案涉房屋的行为无效。对钟美玉、钟仙移、钟密巧请求判令确认钟武远与钟仙童于2012年2月5日签订的《人民调解协议书》无效及钟仙童、钟武远移交案涉房屋给钟美玉、钟仙移、钟密巧的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、钟仙童于本判决生效之日起七日内支付钟武远2016年4月1日至2016年12月25日的租金收入32360元；二、钟仙童与钟武远在位于厦门市××钟宅村钟宅社的土地上（证号为007092的《土地承包经营权证》项下的土地）合资建房的行为无效。三、驳回钟武远的其他诉讼请求。四、驳回钟美玉、钟仙移、钟密巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3562元，由钟仙童负担402元，由钟武远负担360元，由钟美玉、钟仙移、钟密巧负担2800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　陈婧怡二〇一七年五月十九日代书记员　陈瑜玲附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)经济合同违反国家指令性计划的；(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”