（2017）京01民终1178号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2018-07-12

案件名称

李某某与利辛县福惠实业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李某某,利辛县福惠实业开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终1178号上诉人（原审原告）:李某某，女，1991年9月28日出生。委托诉讼代理人：孙阔，北京市智舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：利辛县福惠实业开发有限公司，住所地利辛县马店孜镇。法定代表人：周某某，执行董事。委托诉讼代理人：雷泽山，建纬（昆明）律师事务所律师。上诉人李某某因与被上诉人利辛县福惠实业开发有限公司（以下简称福惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初8362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李某某及其委托诉讼代理人孙阔，被上诉人福惠公司之委托诉讼代理人雷泽山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持李某某一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定李某某与福惠公司之间不存在房屋租赁合同关系为认定事实错误，福惠公司成立后与李某某补签了时间为2012年8月1日的《房屋租赁合同》，且证人李某1、王某某、宋某某和范某某出庭作证，证明房屋租赁合同关系属实；2.李某某有《人民政协报》上刊登的李某1在诉争房屋内接受采访的照片、设计单位的工作人员拍摄的照片等新证据，能够证明当事人之间存在房屋租赁合同关系，并非虚假；3.原审法院适用法律错误，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条第2项规定，本案租赁合同关系的存在，并非仅有单独的利害关系人的证言加以证明。原审法院未结合其他证据，仅以利害关系人作为不采信全部证据的理由不充分。福惠公司辩称，李某某与福惠公司之间不存在房屋租赁合同关系；证人和当事人之间存在亲属关系，不应被法院采信。同意一审判决，不同意李某某的上诉请求及理由。李某某向一审法院起诉请求：1.判令福惠公司向李某某支付2012年8月1日至2014年7月31日期间房屋租金84万元；2.判令福惠公司支付逾期支付房租利息（以84万元为基数，自2014年8月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.案件受理费由福惠公司负担。一审法院认定事实：李某某系案外人王某1之女。王某1与案外人王某某系姊妹关系。王某某与案外人宋某某系夫妻关系。位于北京市石景山2001号、2002号、2003号、2005号房屋（以下简称涉案房屋）原购房登记所有权人为王某某、宋某某,2012年2月所有权证书变更登记为李某某；2016年10月8日，李某某将涉案房屋出售给案外人魏某并办理了过户转移登记。另查:福惠公司于2013年3月11日成立，原法定代表人登记为李某1，李某某原系福惠公司股东，2014年9月19日变更为其母亲王某1。2015年5月22日，经该公司股东会决议，法定代表人变更为周某某。李某某提交签署日期为2012年8月1日，甲方李某某、委托人王某某与乙方福惠公司签订的《房屋租赁合同》，其中载明，乙方承租诉争房屋，出租价格每年42万元；租赁期限2年，自2012年8月1日至2014年7月31日;房屋租金按年支付，每年的7月20日为支付日期；租赁期间，甲方承担租赁房屋的物业费、供暖费，乙方承担自身使用的电费、水费、卫生费、有线电视费等所有其他费用；合同到期，乙方正常归还房屋并结清费用后，甲方应及时退还乙方本合同所涉及的押金。该合同甲方委托人签字处为王某某，乙方法人签字处为李某1，并盖有利辛县福惠实业开发有限公司合同专用章。福惠公司对该证据真实性不予认可，认为签署合同时公司尚未成立，租赁合同是出租方伪造的。李某某提交开票日期为2013年9月16日、付款单位为福惠公司的涉案房屋供暖费发票4张以及2013年11月6日付款单位为福惠公司的涉案房屋物业费发票1张，以证实其代福惠公司交纳了租赁期间的供暖费和物业费。福惠公司不认可该证据的关联性，认为合同明确约定供暖费、物业费由出租方负担，李某某以福惠公司名义开具发票并主张相关费用，与交易习惯和常理不符。2016年10月19日本案庭审中，李某某陈述称：租赁合同由王某某起草，事后补签，具体签订日期不清楚，没收取福惠公司押金；2012年8月1日，王某某将涉案房屋交付给李某1，签订合同与交付房屋同时进行的，没有办理交接手续。涉案房屋水费、电费、卫生费、有线电视费均由李某某分别于租赁期间以及租赁期间届满后陆续缴纳。合同期满后当日即2014年7月31日，王某某代表李某某收回诉争房屋，没有办理物业交接手续，也没有对租赁期间供暖费、水电费等结算，福惠公司一直未交付租金，不清楚房屋交还时室内有无设备和物品。2016年12月8日本案庭审中，李某某陈述称：涉案房屋最初由王某某购买，因王某某与王某1有欠款经济纠纷，王某某为抵债将涉案房屋变更登记至李某某名下。2012年至2014年期间，李某某委托王某某将涉案房屋出租给福惠公司；租赁合同是王某某与李某1后来补签的，合同章是李某1于2013年5月加盖的，签订时李某某并不在场；涉案房屋交付福惠公司时，2001号房屋是独立的，2002、2003、2005号房屋是贯通的，2001号房屋里面有写字台、沙发、椅子、茶几，该等物品是王某1购买；福惠公司承租期间的物业费、供暖费系由李某某及王某1缴纳的；签署合同之前其没有向李某1出具过白条或收条，交付房屋和收回房屋时李某某均不在场。李某某申请的证人李某1到庭，李某1在2016年10月19日庭审中陈述称:其原为福惠公司法定代表人，但一分钱没出，只是临时当法人，也不是福惠公司的实际控制人，公司实际控制人为案外人；2012年8月1日，李某1在某某公司任职，福惠公司当时尚未成立，租赁涉案房屋是为了运行一个蝴蝶泉的项目，公司股东让李某1签订了租赁合同，用途为驻京办事处办公；签订合同时，王某某、李某某、张某1、张某2等均在场，李某某于2012年8月1日将涉案房屋交付使用，实际上在交接之前一个月，李某1已经开始使用房屋了；租赁开始是口头约定的，李某某给其写了白条，李某1签了字；福惠公司成立后补签了租赁合同。房屋钥匙是李某某、王某某共同交付给李某1的，租赁房屋时涉案房屋没有隔断，是个大的办公室，合同期满后过了几天，李某1将房屋钥匙交付给王某某和李某某，未办理交接手续；承租房屋后由福惠公司使用，平时有一两个人员办公，没有常驻人员，宋某某长期在涉案房屋内办公。当法庭询问李某1何时交付涉案房屋时，李某1回答：”房屋就没怎么用，也一直没交。一直让腾退出来。当时是带家具租赁给我们的。”证人李某1在2016年12月8日庭审中陈述称:签订合同当日，只有李某某和王某某在场，张某1、张某2等并不在场，王某某将房屋的水电卡等交给李某1；签订租赁合同之前，记不清李某某是否给其书写过白条等事宜；合同期满后李某1将钥匙和水电卡返还给王某某了，但李某某不在场，双方对水电费进行了清算，但没有钱交纳；承租房屋后，李某1没有购买过办公设备。李某某申请的证人王某某到庭作证并陈述称:涉案房屋原由王某某和宋某某购买，因与李某某父母有经济纠纷，将涉案房屋出售给了李某某，涉案房屋在购买时就已经打通了；2012年8月1日，李某1开始使用涉案房屋，在李某1看房的当日就把钥匙给李某1了，双方于2013年3月底签订了租赁合同；王某某于2012年7月底将房屋交付给李某1，双方没有办理交接手续，王某某去过涉案房屋三四次，当时屋内有二十人左右的规划人员在办公；租赁期间的物业费、供暖费是王某某以福惠公司名义开具并交纳的，李某1告诉王某某说开发票以后可以凑报销费用；租赁期间物业通知王某某交纳水电费，因王某某经常去李某1家玩，去李某1家时，李某1告知并让王某某交纳的水电费。李某某申请的证人宋某某到庭作证陈述称:其与王某某系夫妻关系，2012年至今在福惠公司工作；2012年福惠公司前身是蝴蝶泉公司，需要在北京开发项目，法定代表人李某1承租了涉案房屋，承租后李某1购买了办公桌椅等办公设备，买完后是宋某某找车拉过去的；宋某某一周去涉案房屋三五回，那里有宋某某的常住办公室。另查：2012年3月23日，出租方李某某（甲方）、承租方黄河商品交易市场股份有限公司（乙方）、居间方北京某某房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》四份，三方约定：李某某将位于北京市石景山区2001、2002、2003、2005号房屋出租给乙方；租赁期限均为自2012年4月15日至2015年4月14日；租金数额为2001号房屋每月7996元，2002号房屋每月5407元，2003号房屋每月7592元，2005号房屋每月5206元。上述合同签订后，李某某因故未履行交付房屋义务，2013年各方就租赁合同纠纷先后诉至法院。2013年3月1日，借款人宋某某因与合伙人合作安徽利辛县蝴蝶泉项目急需资金向案外公司申请贷款，宋某某以涉案四套房屋（房本是宋某某向李某某所借）设定抵押。2013年2月6日，涉案房屋办完了解押手续。2015年，王某某与李某1等因民间借贷纠纷诉至北京市东城区法院，该院于2015年12月9日作出（2015）东民（商）初字第11682号民事判决书，判决李某1就案外人债务向王某某承担连带保证责任。2016年5月24日，李某某将福惠公司诉至法院，请求福惠公司支付租金84万元并支付相应利息。后李某某的委托代理人王某某称因在外地不能按时到庭参加诉讼，并于2016年6月29日申请撤回起诉。2016年9月8日，李某某再次提起本案诉讼。上述事实，有公司变更信息、股东会决议、还款明细证明、证人证言、（2015）东民初字第11682号民事判决书、发票、房屋租赁合同及当事人陈述等证据材料，在案佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张租赁合同关系存在的一方当事人，应当对租赁合同存在的事实承担举证责任。本案中，李某某虽提交租赁合同以证实与福惠公司存在租赁合同关系，但合同载明的签署时间为2012年8月1日，而福惠公司于2013年3月11日才正式成立,当时尚不具备签署和履行合同的主体资格，且福惠公司亦否认与李某某存在租赁合同关系的事实。因此，本案双方争议的焦点,在于对李某某与福惠公司之间是否存在真实租赁合同事实的认定问题。对此，法院综合交易习惯、租赁合同签订时间、主体、过程、权利义务内容及具体履行状况等因素分析如下：其一、对租赁合同具体签署时间问题。依据查明的事实，合同载明的签署及租赁期限起始日期为2012年8月1日，而此时福惠公司未成立，且不具备订立合同的主体资格。李某某主张合同系补签而成，2016年10月19日庭审中，李某某陈述合同签订日期为2012年8月1日，合同签订与交付房屋是同时进行的。2016年12月8日庭审中，李某某又陈述称合同是2013年5月份签订的。证人李某1陈述称，其只是临时法定代表人，2012年8月1日，尚在其他公司任职，租赁合同是受公司股东指示签订，在2012年8月1日一个月之前，李某某就已将房屋交付李某1使用了。证人王某某陈述称，在李某1看房当日即2012年8月1日将房屋钥匙交给了李某1，双方于2013年3月底签订的租赁合同。据此，租赁合同签署时间及载明的租赁期限决定了租金起算日期。鉴于李某某关于合同签署时间的前后自述不仅自相矛盾，且与其提供的证人证言等证据不能相互印证。故李某某关于租赁合同签署日期及租金起算日期的事实主张，缺乏充分的事实依据，法院不予采信。其二、对订立租赁合同的形成及履行状况问题。李某某陈述称，签订合同、交付房屋及收回房屋时，李某某均不在现场。而证人李某1称李某某等人均在现场。证人李某1作为合同签订的亲历者对签订合同时在场人员及具体履行过程的陈述不仅前后自相矛盾，且存在明显差异，亦与李某某的相关陈述不能相互印证。李某1关于承租的涉案房屋之间没有割断，且房屋就没怎么用，也没有购买办公设备，平时仅一两个人员办公等相关陈述，与证人王某某及宋某某的相关陈述亦无法印证。其三、合同明确约定物业费、供暖费由李某某负担，而李某某向法院提交的票据载明的付款人为福惠公司。据王某某陈述，其以福惠公司名义开具上述票据的目的在于李某1告诉其可以凑报销的费用。李某某在诉讼中虽撤回了该部分诉求，但其向福惠公司主张该部分费用的事实主张不仅明显缺乏依据，且与常理不符。另，合同约定租赁期间水电费等由福惠公司负担，李某某在未办理任何交接手续前且在福惠公司未支付押金及任何租金前提下，自愿先行支付水电费等费用，与租赁交易习惯明显不符。王某某作为李某某的委托代理人称因去李某1家中玩时，由李某1告诉王某某代为交纳了水电费，不仅有悖常理，且与租赁合同约定权利义务负担及正常交易习惯不符。最后，据李某某自述，因其父母与王某某、宋某某因存在债权债务纠纷，王某某、宋某某将涉案房屋过户给了李某某。可见，李某某与王某某、宋某某之间不仅存在亲属关系，而且亦存在利益关系。而王某某与李某1之间因诉讼纠纷亦存在利害关系。加之，李某某、王某某与证人李某1、宋某某对其主张所亲历的事实陈述不仅存在冲突，且不能相互印证。故对上述证人证言的真实性，法院无法采信。李某某的现有证据不足以证实向福惠公司实际交付了房屋的事实或者说是福惠公司在租赁期限内使用涉案房屋，其要求福惠公司支付租金及利息的主张，依据不足，法院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回李某某的诉讼请求。本院审理期间，李某某围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某某提供了2014年3月6日的《人民政协报》一份，其上载有李某1照片一张。李某某用于证明李某1在租赁房屋内接受采访，房屋租赁关系存在。福惠公司不认可该证据的关联性，认为无法证明李某1系在诉争房屋内拍照，亦无法证明双方之间存在租赁合同关系。李某某提供照片若干，以及于某某的证人证言，于某某陈述，相关照片是其在诉争房屋内拍摄的，时间为2013年7、8月，当时设计团队在诉争房屋内汇报工作。其本人曾到过诉争房屋两次，此前一次时间记不清楚。福惠公司不认可证人证言真实性、合法性、关联性，亦不认可照片的真实性，认为照片无法体现是哪里拍摄的，亦不能证明双方之间存在房屋租赁合同关系。本院审理中，李某某主张其自租赁期满后一直向李某1口头催要租金，但未形成书面证据。李某某认可2015年5月22日福惠公司法定代表人变更后，至2016年5月24日第一次起诉福惠公司，未曾向周某某催要过。李某某另提交2015年9月18日福惠公司的股东会决议一份，其上有周某某和李某1两人的签字，用以证明法定代表人变更后，李某1仍然参与福惠公司管理，故其仅向李某1主张租金。福惠公司对此证明目的不予认可，认为李某1只是作为股东身份签字，法定代表人变更后，李某1并不能代表公司。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定一致。本院认为，李某某以其与福惠公司之间存在租赁合同关系为依据，向福惠公司主张欠付租金及利息，福惠公司否认租赁合同关系的存在，故李某某应当就租赁合同关系的成立并且真实、有效承担举证责任。综合当事人陈述及本案证据情况，争议的房屋租赁合同存在以下问题：关于合同的签订情况，作为合同当事人或签订亲历者的李某某、李某1、王某某关于房屋租赁合同的签订时间、签订时的在场人员等关于合同签订的基本事实陈述自相矛盾，且相互之间存在较为明显的差异。关于房屋租赁合同的履行问题，对于房屋交付时间、房屋内的家具状况等问题，当事人与证人之间、证人相互之间的陈述亦无法相互印证。且承租人福惠公司从未支付过应由其负担的押金、水电费等各项费用，约定由出租人李某某负担的物业费、供暖费，系以承租人的名义开具票据，且四张物业费票据的开具时间为2013年9月16日，是在现法定代表人周某某成为福惠公司股东的前一天。租赁合同履行的行为亦存在不合常理之处。一审法院对上述两项问题做出的具体分析和论述较为充分，本院予以确认。此外，租赁合同约定的租赁期限为2012年8月1日至2014年7月31日，约定每年的7月20日为支付日期。依据合同约定，2013年7月20日为最后一期租金的支付时间，即使依据王某某在一审中的单方陈述，双方另行达成协议约定于2013年7月支付前一年度租金，福惠公司亦应于2014年7月前支付全部租赁期限的租金。在福惠公司从未支付租金的情况下，除李某1的认可外，李某某未能提供其他证据证明其曾经催要过欠付租金以及李某1答复认可的具体时间。此外，李某某及其母亲王某1先后担任福惠公司股东，对于公司运行重大事项应明确知晓，在公司的法定代表人变更为周某某后，李某某在一年多的时间内仍仅向李某1主张租金而从未向周某某提出主张，亦有悖于常理。李某某虽主张在法定代表人变更后，李某1仍然参与公司经营，但李某1作为原法定代表人或公司股东在公司经营中发挥作用并不能等同于其能够当然代表公司作出意思表示。法定代表人变更后，李某1是否认可欠交租金的事实，并不能够当然产生中断诉讼时效的法律效果。李某某于2016年5月24日起诉主张延付租金，已经超过了《中华人民共和国民法通则》第136条第三项规定的诉讼时效，且福惠公司一审期间已经提出超过诉讼时效的抗辩，故对于李某某要求支付欠付租金及利息的请求权，本院不予支持。综上所述，争议房屋租赁合同的签订及履行过程存在诸多不合常理之处，且李某某的请求权已经超过法律规定的诉讼时效，故对于李某某的上诉请求，本院不予支持。一审法院判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12426元，由李某某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　徐　冰审判员　刘国俊审判员　范　磊二〇一七年五月十九日书记员　张　超百度搜索“”