（2017）黔2730民初231号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-27
案件名称
贵州高速公路集团有限公司与房泽辉、冯明祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙里县人民法院
所属地区
龙里县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州高速公路集团有限公司,房泽辉,冯明祥,陈锡学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2730民初231号原告：贵州高速公路集团有限公司，住所地：贵阳市云岩区北京路310号。注册号520000000093758，组织机构代码：21441866-4法定代表人：任仁，系该公司董事长。委托代理人：袁恋，贵州辰泰律师事务所律师，特别代理。委托代理人：庞贵安，贵州辰泰律师事务所实习律师，特别代理。被告：房泽辉，男，1983年2月24日生，汉族，山东省济南人，大专文化，个体户，现住贵州省龙里县。委托代理人：杨宗睿，贵州驰援律师事务所律师，特别代理。被告：冯明祥，男，1981年4月7日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县，第三人：陈锡学，男，1956年7月15日生，汉族，贵州省龙里县人，高中文化，系贵州高速公路集团有限公司退休职工，现住龙里县。委托代理人：刘波，贵州龙滔律师事务所律师，特别授权。委托代理人：余海兵，贵州龙滔律师事务所实习律师，特别授权。原告贵州高速公路集团有限公司诉与被告房泽辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理。依法由本院审判员适用简易程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告贵州高速公路集团有限公司委托代理人庞贵安、袁恋到庭参加诉讼；被告房泽辉及其委托代理人杨宗睿到庭参加诉讼；被告冯明祥经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼；第三人陈锡学及其委托代理人余海兵到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告贵州高速公路集团有限公司诉称：原、被告双方于2013年11月3日就龙里县龙山镇金龙西路5号楼安置房负一层一号房屋签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2013年11月4日2015年11月3日，租金每年16万元整。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋，但被告拒绝支付房屋租金，合同到期后，被告拒绝将房屋交付给原告，对原告造成极大的损失。在协商无果的情况下，原告诉到法院，提出如下诉请：1、请求法院解除原被告于2013年11月3日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即将合同项下房屋腾空并交付原告；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金、违约金共计143.07万元（违约金暂计至2017年1月19日，违约金应按合同约定持续计算至被告将租金付清时止）；3、请求法院判令被告赔偿因逾期交房对原告造成的损失，损失按照房屋租金计算，自合同解除之日计算至被告交付房屋时止；4、本案诉讼费用由被告承担。被告房泽辉辩称：1、原告所诉事实与客观情况不符，本案所涉房屋原系原告所有，2013年2月17日，被告房泽辉与陈锡学达成协议，陈锡学承诺将金龙路安置门面租给被告房泽辉，同时收取房1万元定金。2013年3月1日陈锡学与房泽辉正式签订租赁合同，陈将门面租给冯明祥和房泽辉，租期9年，租期2013年6月30日至2022年6月30日，同日陈锡学收取4万元房租。房泽辉装修后办理消防用于KTV。为了办理用电，房泽辉找到原告，双方草拟一份仅仅为了办理供电证所用的租赁合同（即原告请请所依据的合同）。后因原告单位领导调整，认为该合同租期太长，租金太少，导致房泽辉交房租时原告拒绝收取；2、被告房泽辉不是故意违约拖欠租金，而是多次拿着租金到原告单位交纳，而是原告拒绝收取；3、原告所诉的租赁合同不是原被告双方真实意思表示，它本身与事实不符，请法院驳回原告诉请。第三人陈锡学述称：陈锡学与被告签订合同时是贵州省高等级公路管理处龙里征费站站长。1、对2013年11月3日的《租赁合同》是在陈锡学将相关事务转移给原告后发生的，与第三人无关；2、第二份2013年3月1日的《租赁合同》是经原告同意后第三人才与被告签订，根据合同第三人交付房屋给被告房泽辉，收取1万元定金和4万元租金，共计5万元；3、由于原告公司调整，第三人已将5万元交给原告，并同时告知原告当时租赁房屋的情况。原告为证明自己的主张，向本院提供下列证据：1、营业执照、组织机构代码、法人身份证明、两份文件。证明：原告身份及主体适格，双方签订合同主体贵阳营运管理中心是原告的下属机构，原告设计名称变更，由两份文件证明。被告房泽辉质证认为：无异议。第三人质证认为：无异议。2、2013年11月3日签的房屋租赁合同及被告营业执照。证明：原被告存在租赁合同关系，被告经营娱乐业务，同时证明合同租期是2年即2013年11月4日至2015年11月3日。被告房泽辉质证认为：我们要求看原件，双方均没有原件，这份合同不是双方真实意思表示，仅仅是为了到供电局办理手续所签，供电局也没有原件，当时双方就没有原件。这份合同不真实，体现在（1）、签字部分代理人没有人签字，仅仅加盖公章；（2）、这个合同是用来经营娱乐业KTV，这个投资300万很大，经营期限短，合同中租期两年是不合理的。第三人质证认为：这个合同是原被告所签，与第三人无关，而且是复印件，真实性不清楚。3、房屋所有权证。证明本案争议房屋是原告所有。被告房泽辉质证认为：无异议。第三人质证认为：无异议。4、2016年3月28日原告对房泽辉现场录音，证明原告给被告房泽辉送达房屋催迁告知书。被告房泽辉质证认为：无异议，这是真实的。第三人质证认为：无异议。被告为证明自己的主张，向本院提供下列证据：第一组证据：1、2013年3月1日的门面《租赁合同》，证明：被告房泽辉与陈锡学签了租赁合同，本案争议房屋用于经营娱乐，租期9年，租金分为两个周期收取，第1年至第3年16万/年，第4年至第9年以16万/年为基础每年增加5%，同时证明第三人知晓该合同同时履行该合同。原告质证认为：（1）、真实性有待与第三人共同认定；（2）、该合同与本案无关，没有原告签字盖章，与原告无关。第三人质证认为：该合同真实性合法性无异议，但是该合同是当时这个房屋所在地是在健贵新高速时用于龙里收费站修宿舍用，龙里县政府要收回，经第三人与县政府协商由资本营运公司修建，建好后1楼归龙里征费站所有。后第三人与贵阳高管处协商，该房屋由第三人自行处分，后第三人才将房屋租赁给被告。当时陈锡学是贵州省贵阳高等级公路管理处龙里征费站站长。2、草拟合同，证明：被告房泽辉在签订正式合同前多次与第三人陈锡学商议磋商合同相关事宜。原告质证认为：（1）、落款没有签字盖章；（2）、被告未举证陈锡学与房屋所有人有委托代理关系，这是无权代理，对原告没有约束力。第三人质证认为：当时第三人是征得原告同意后享有处分权的。3、两份收条，证明：被告依照合同交了1万元定金与4万元房租给第三人陈锡学的事实。原告质证认为：三性不认可，即便如第三人所述的经高管处授权同意，那么第三人应当提供相关手续，否则存在私吞国有资产的嫌疑。第三人质证认为：对该收条无异议，由于高管处进行机构调整，第三人将房屋事宜移交高管处后已经将收条中的5万元退还给被告房泽辉。4、《合作建房协议》，证明：该房屋是龙里征费站与资本营运公司合作建房；陈锡学有权代表签订相关协议；被告相信陈锡学有权代表签订合同才与其签订合同。原告质证认为：三性不认可，证明目的与本案无关联。第三人质证认为：无异议，证明第三人签订合同是具有相应处分权。第二组证据：企业名称预先核准通知书、物管合同、两份证明、工作联系函、一份证明、委托转供电协议、环境保护预审意见、调查问卷汇总报、调查情况与补充、建设项目环境影响登记表，证明：被告实际通过租赁显示取得争议房屋所使用权，办理了相关物管、供电、环评等事实。原告质证认为：（1）、该组证据被告占有使用原告所有的房屋；（2）、被告签订的物管合同时间是2013年10月8日，委托管理期限是2014年1月1日至2016年12月30日，该时间正好是原被告双方签订租赁合同后，被告出具两份证明相互矛盾，不能达到证明目的。至于供电协议环评报告等无本案焦点无关。第三人质证认为：无异议。第三组证据：2014年工程预算书、闭路监控系统安装合同书、茶几订货合同、家具订购合同、中央空调工程设备采购及安装合同、订货合同、综合信息服务协议（网线光纤）、灯饰生产合同、销售合同（点歌系统）、装饰工程施工合同，证明：被告在依照与陈锡学的租赁合同后，对房屋合理使用，被告置备KTV各项设备花费为300万余元。原告质证认为：真实性不认可，合法性请法院审查，与本案无关，不能证明达到证明目的。第三人质证认为：真实性无异议，与第三人无关。第四组证据：娱乐管理许可证，证明：被告于2014年9月6日取得娱乐许可相关手续，于原告提供的合同租期相矛盾，不合理。原告质证认为：与本案争议焦点无关联，期限能否给被告带来盈利是商业风险，不是原告能控制的。第三人质证认为：无异议。第五组证据：录音U盘，证明：原告知晓陈锡学将房屋出租给被告开KTV的事实；原被告双方共同协商合同租期租金的事实；被告曾带着租金到原告单位，原告拒绝收取租金的事实；双方交涉中原告要求由原来20元/平方米提高到32元/每平米的事实。原告质证认为：（1）、庭后我们拷贝资料再听；（2）、该组资料仅能证明原被告就房屋租赁就房屋租金租期磋商，没有达成合意；（3）、被告明知涉案房屋系原告所有的事实；（4）、被告认可其至今没有交房租的事实。第三人质证认为：无异议。第三人为证明自己的主张，向本院提供下列证据：1、收据一份，证明：第三人将涉案房屋相关权利移交给高管处后将已收取的房租和定金5万元全部退还给被告房泽辉，对于涉案房屋的处分由高管处自行处理。原告质证认为：三性不认可，特别强调与本案诉讼焦点无关联。被告房泽辉质证认为：无异议。当时就是因为原告机构改革后发生变化才退还的。经审理，双方无争议的事实为：双方对本案所涉房屋即位于龙里县龙山镇金龙西路五号一楼的房屋所有权归本案原告所有无异议，由于企业改制，原贵州省贵阳高等级公路管理处龙里管理费站改制并入贵州高速公路集团有限公司。本案第三人陈锡学在原告企业改制前系贵州省贵阳高等级公路管理处龙里管理费站站长。其组织参与了与地方政府对本案争议房屋的合作建房事宜。以上事实有相关证据在卷予以佐证。本院予以认定。本案争议的焦点为：一、原告向本院起诉所提交的2013年11月3日的房屋租赁合同是否生效？对对方是否有约束力？如何认定本案双方提交的两份租赁合同（被告提交的2013年3年1日所签的合同和原告提交2013年11月3日合同）的效力？二、本案第三人陈锡学与被告所签订合同的行为是否为职务行为？对本案的原告是否有约束力？对于第一个焦点：原告向本院起诉所提交的2013年11月3日的房屋租赁合同是否生效？对对方是否有约束力？如何认定本案双方提交的两份租赁合同（被告提交的2013年3年1日所签的合同和原告提交2013年11月3日合同）的效力？本院认为，在举证过程中，原告仅提供了2013年11月3日的房屋租赁合同的复印件，被告质证认为双方均没有原件，这份合同不是双方真实意思表示，仅仅是为了到供电局办理手续所签，对其真实性不予认可，原告不能证实其该合同的真实性，故对该份证据本院不予采信。被告房泽辉同时提供了2013年3月1日其与时任贵州省贵阳高等级公路管理处龙里管理费站站长的陈锡学签订的《门面赁合同》，并提供了合同原件，庭审中，签订合同相对方贵州省贵阳高等级公路管理处龙里管理费站站长陈锡学对此份合同的真实性予以订可。故对被告所提供的合同本院予以认可。同理，针对本案第二个焦点：本案第三人陈锡学与被告所签订合同的行为是否为职务行为？对本案的原告是否有约束力？对此，原告主张第三人与被告签订合同行为是其个人行为，对本案原告没有约束力。被告房泽辉辩称：第三人在签订合同时任贵州省贵阳高等级公路管理处龙里管理费站站长，且该房屋的建设也是其与当地政府组织建设的，虽然没有公章，也应成立表见代理，足以使人信任其具备处分权，对合同双方应当具备约束力。符合法律规定，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款、第九十一条第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告贵州高速公路集团有限公司的诉讼请求。本案案件受理费9018.00元（已减半收取），由原告贵州高速公路集团有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员 欧子红二〇一七年五月十九日书记员 岑 娜 微信公众号“”