（2017）皖0203民初1101号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-08-04
案件名称
安徽伟星物业管理有限公司与马宜春物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市弋江区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽伟星物业管理有限公司,马宜春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0203民初1101号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。法定代表人：郑福华，总经理。委托代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。被告：马宜春，女，1972年2月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告安徽伟星物业管理有限公司诉被告马宜春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年5月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡枭、被告马宜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系金域蓝湾A5-1-1502室房屋业主。原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定被告应在每半年的第一个月上旬按1元/平方米/月预交物业费及能耗费；若被告不按合同约定履行缴费义务，被告应自逾期之日起按3%0支付违约金。被告至今未缴纳2014年7月1日起至2016年12月31日的物业费及能耗费。现请求判令：1、被告立即支付原告2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业费2730元；2、被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按年利率10%计算，截至2016年11月为341元）。被告辩称：我系金域蓝湾A5-1-1502室房屋业主。开发商交房后，我发现在小区马路对面直线距离涉讼房屋不到十米远的地方建有一个移动基站，我深知移动基站辐射危害性，并对此进行了检测。我为此事多次联系原告，要求原告向有关部门反映情况并拆除基站，但原告置之不理，后一再推脱，欺骗业主。我心里无比恐惧，人身安全根本无法保障。为了家人的安全，我一直不敢使用该房。金域蓝湾小区单元门需刷卡才能进入，原告为收取物业费采取定期升级门禁方式，致使我持有的门禁卡不能使用，无法回家。原告员工明确告诉我，如果我不缴纳物业费则不给我加磁，致使我有家无法回。涉讼房屋只有我侄女周末时在此教学生画画，且前后只使用了半年时间。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系金域蓝湾A5-1-1502室业主，2012年6月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议内容如下：物业管理服务内容。一、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护。二、物业管理区域内供水、供电、供气以及通信、有线电视等设施的维修和养护，受相关单位或部门委托，可由甲方实行统一服务管理。三、环境卫生。1、室外小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫；室内电梯厅、楼道、楼梯扶手，一层共用大厅每日清扫、拖洗；共用部位玻璃每周清洁；路灯、楼道灯每月清洁；及时清除道路积水、积雪；2、小区共用雨、污水管道、雨、污水井定期检查疏通、及时清掏。四、公共秩序。1、小区实行全封闭管理，主出入口设有值班室，实行24小时值班看守；2、协助公安部门做好小区安全防范工作，对管理区域进行24小时巡逻；3、小区设有监控中心的实施24小时安防监控；4、对大型物件搬出小区的行为实行登记；5、对火灾、治安、公共卫生突发事件有应急处理预案，遇警能及时报警。五、交通秩序与车辆停放。1、限速、限重、限高、限宽；2、禁鸣；3、小区道路平整、主要道路及停车场交通标志齐全、规范；4、车辆按秩序停放；5、对进出小区的车辆实施证、卡管理、来访车辆进出登记、泊位管理。六、房屋装饰装修管理。七、公共绿化。物业管理服务质量。一、房屋外观。1、外立面不改变；2、户外不装保笼；3、无随意安装空调室外机现象；4、屋顶露台不装任何设施设备（如太阳能、热水器、隔热层、卫星接收器等）；5、外观一致，无乱涂乱画、乱张贴现象。二、共有部位、共用设备的维护和管理。1、设备运行正常；2、定期维护保养；3、专人维护保养。三、环境卫生。1、环境整洁、无污染；2、生活垃圾日产日清。四、绿化。1、养护得当，定期修剪；2、美观协调；3、环境消杀。五、交通秩序与车辆停放。1、人行、车行道路畅通；2、机动车、非机动车停放有序。六、秩序维护。1、统一服装，挂牌上岗；2、协助公安部门对园区公共秩序管理，减少和降低治安事件的发生。七、消防。1、消防器材无缺少；2、发生火警及时报警、协助扑救。八、房屋共有部位、共用设施设备小修和急修。1、小修：及时处理，2日内完成；2、急修：20分钟到场，当日处理。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中型维修、更新、改选的费用，私人财产的保管、保险费用及公共能耗费）。一、乙方交纳费用时间：每半年第一个月的上旬，交费周期：每6个月预收一次，交纳地点：小区管理处。二、物业服务费收费标准按交付时市物价部门核定标准执行。物业服务费不包括装修垃圾清运费、楼道照明、电梯运行、维保、年检费用、水泵加压所产生的运行能耗费用。其中垃圾清运费按物价部门核定标准收取；楼道照明费以实际产生费用按户均摊；电梯运行、维保、年检费用按起始层免收、二楼收取20%、三楼收取50%、四楼及四楼以上全额收取，起始层及其以上免收部分向四楼及四楼以上业主平均分摊；二次供水水泵加压所产生的能耗费以实际用电、用水量按户收取。三、业主应于开发公司发出入伙通知书约定交房之日起交纳物业服务费用（及因业主的原因不能按时入住或入住后长期未使用的空置物业），业主应向物业管理企业书面备案，并按政府有关规定交纳相关费用及应由业主分摊的相关费用（相关费用是指楼道照明、电梯运行、维保、年检等项费用）。《前期物业管理服务协议》还就双方的权利和义务、其他有偿服务费用、维修基金的管理与使用、其他约定事项、保险、责任界定等进行了约定。2014年3月13日，经芜湖市物价局出具《芜湖市住宅小区前期物业服务收费标准准予备案的通知》，金域蓝湾小区A区按建筑面积1元/平方米/月收取住宅前期物业综合服务费。上述合同签订后，原告对涉案小区进行了物业管理服务。自2014年7月1日起至2016年12月31日，被告以小区外建有基站影响其正常生活和身体健康、原告拒绝给其门禁卡加磁致使涉讼房屋长期无法使用为由未向原告缴纳物业费。以上事实有经庭审质证的原告提交被告身份证复印件，《前期物业管理服务协议》一份，《芜湖市住宅小区前期物业服务收费标准准予备案的通知》一份，律师函、国内挂号信函收据、邮政包裹挂号信平邮查询单，发票；被告提交的照片一组、手机通话录音二份及原、被告陈述在卷证实。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中，原告为小区提供物业服务，并履行了物业服务的义务，根据权利义务相一致的原则，亦有向接受服务的业主收取相应的物业服务费的权利。被告主张小区外建有基站影响其正常生活和身体健康及原告拒绝给其门禁卡加磁致使其无法入住，涉讼房屋常年空置作为抗辩理由拒交物业服务费。除此以外，被告对原告提供的其他物业服务内容并未提出异议。被告以小区外建有基站致使其不能正常使用涉讼房屋，侵害了其权利问题与本案非同一法律关系，其可另诉解决，被告以此抗辩原告未履行服务事项，拒绝支付物业管理服务费，于法无据，本院不予支持。被告主张原告采取定期升级门禁卡方式要求业主交物业费，原告对此不予认可，认为是被告持有的门禁卡可能损坏才不能正常使用。被告提供的录音材料仅能证明双方就门禁卡不能使用和物业费交纳问题进行交涉时没有达成一致意见，该证据尚不足以证明原告在被告没有交纳物业费的情况下，故意不允许被告进入案涉房屋。如果被告认为原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务，其也可通过合法方式要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告以门禁卡不能正常使用为由拒不交纳物业服务费没有合理依据，本院对被告该项抗辩意见不予采纳。被告认为案涉房屋一直空置，其侄女仅在周末使用，且前后只有半年时间。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定：“业主应于开发公司发出入伙通知书约定交房之日起交纳物业服务费用（及因业主的原因不能按时入住或入住后长期未使用的空置物业）”。即便涉案房屋长期空置，原、被告对于长期未使用的房屋亦没有达成被告可免交纳物业费的约定。因此，被告以此拒不缴纳物业费，于法无据，本院不予支持。被告自2014年7月1日至2016年12月31日未缴纳物业服务费合计2730元（91平方米×1元/平方米/月×30个月），被告在原告起诉缴纳物业服务费后，至今未履行缴纳义务，故对原告要求被告支付物业服务费的请求，应予支持。从被告提供的录音材料来看，被告曾与原告工作人员就门禁卡不能使用问题进行交涉，但被告工作人员对于业主反映的问题没有及时妥善予以处理，只是反复询问被告是否确定不交纳物业费。考虑到原告提供物业服务存在瑕疵及涉讼房屋实际情况，本院酌定予以减少20%，被告应支付原告物业服务费2184元（2730元×80%）。希望原告在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。本案所涉《前期物业管理服务协议》第四条约定：“交纳费用时间：每半年第一个月的上旬，交费周期：每6个月预收一次”，即本案所涉物业服务费采用预交方式。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝履行其相应的履行要求。物业服务合同作为一种继续性合同，业主需要不断地交纳物业管理服务费，物业公司需要持续不断的提供物业管理服务，在预交物业管理服务费情形下，虽然业主预付物业服务费在先，但其预付每期物业服务费的目的并不仅仅在于换取物业公司当期对等物业服务，而在于换取物业公司在整个合同履行期间的物业服务。因此，在业主预付物业管理服务费的物业服务合同履行过程中，虽然业主在每一预付周期为先履行义务方，但仍可行使先履行抗辩权。具体到本案双方的实际履行情况，被告入住小区之初并未欠交物业服务费，其之所以从2014年7月起拒交物业服务费系认为原告此前提供的物业服务不到位，被告有权行使先履行抗辩权。业主行使先履行抗辩权不构成违约。如果原告认为被告拒交物业费无相应依据，其可以及时通过诉讼方式予以解决，故本院对原告要求被告支付相应违约金的诉求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条；《物业管理条例》第三十六条第一款，第四十二条第一款；参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告马宜春于本判决生效后十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业服务费2184元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告安徽伟星物业管理有限公司承担7元，被告马宜春承担18元。本判决为终审判决。审判员 张瑜二〇一七年五月十九日书记员 张晋附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《物业管理条例》第三十六条第一款：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条第一款：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。