（2017）京0109民初1718号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
赵田与北京市门头沟区永定镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵田,北京市门头沟区永定镇人民政府
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初1718号原告：赵田，男，1959年8月26日出生。委托诉讼代理人：王桂荣（赵田之妻），女，1958年11月13日出生。委托诉讼代理人：郭秋杰，男，1960年8月30日出生，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务所法律工作者。被告：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区石龙西路58号。法定代表人：赵威,镇长。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。原告赵田与被告北京市门头沟区永定镇人民政府（简称永定镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵田及其委托诉讼代理人王桂荣、郭秋杰，被告永定镇政府的委托诉讼代理人王汉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵田向本院提出诉讼请求：1、判令永定镇政府向原告支付违约金20万元（以实际支付房款为基数，按照日万分之二的标准自2013年12月21日计算至实际交房时止）；2、判令永定镇政府支付自2016年3月16日始至本判决生效之日止以上述违约金为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期支付违约金的损失。事实和理由：2010年12月20日，原被告签订《北京市定向安置房购房协议》（简称购房协议），约定赵田购买永定镇政府提供的定向安置房，购房款已交纳。购房协议约定永定镇政府应于2013年12月20日之前交付房屋，而永定镇政府实际向赵田交房的时间为2016年2月29日。依据购房协议第七条第2款第二项的约定“逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款的万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。”依据上述条款，永定镇政府迟延履行交房义务的行为已经构成违约，依照购房协议约定应当向赵田支付违约金，且其未按照约定支付违约金，应当支付相应损失。故我方诉至法院，请求判如所请。被告永定镇政府辩称,我方不同意原告方的诉讼请求，理由如下：1、永定镇政府在协议中没有实质的权利义务，且永定镇政府不是安置房的建设主体，对安置房未按约交付不存在主观过错。2、安置房延期交付的责任并非永定镇政府造成。原因在于在涉案安置房项目建设过程中，安置房建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为北京国信嘉业房地产开发有限公司（简称国信嘉业公司），上述变更并非永定镇政府决定，而是由市政府批准。根据购房协议第七条第1款约定：“非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任。”故永定镇政府不承担违约责任。3、在安置房交付之前，永定镇政府始终按标准给原告发放周转费直至2016年3月，故未按协议约定交房并未给赵田造成实际损失。且双方约定的违约金标准过高，应予调整。4、与本案类似案件已经生效，就本案而言，永定镇政府听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实：2010年12月，赵田作为被腾退人与腾退人北京永鸿世业房地产开发有限公司（简称永鸿世业公司）就石厂村XX及X院所有的房屋及附属物订立了腾退补偿协议，协议中载明的被认定人口为7人，赵田可以在北京市门头沟永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块购买四套二居室，永鸿世业公司应向赵田支付包括周转费在内的腾退补偿款，周转费发放标准为每位被认定人口每月500元。2010年12月，赵田（乙方）与永定镇政府（甲方）签订购房协议（协议编号：S1-SH-0039），约定：乙方自愿购买北京市门头沟区永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块四套二居室，合计面积328平方米。本项目回购均价为4500元/平方米，因楼层原因在此基础上有一定浮动，暂定回购均价核算总价款，安置房房款共计1476000元。乙方于腾退房屋之日起15个工作日内向甲方一次性交纳全部购房款，由乙方委托指定银行统一代扣代缴。购房协议第六条约定：甲方应于2013年12月20日之前，使该定向安置房达到交付条件，甲方应当在交付日的15日前，书面（或电话）通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。购房协议第七条约定：1、非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任；2、非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1和2不作累加）（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送到之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。上述购房协议签订后，赵田向永定镇政府交纳了购房款1476000元，并按照腾退补偿协议确定的标准领取了至2016年3月的周转费。永定镇政府于2016年2月28日至3月2日为石厂村的安置房买受人办理房屋入住手续，原告选定位于北京市门头沟区泰安路188号的四套安置房，并于2016年2月29日取得选定的安置房屋钥匙，根据实测建筑面积，确定实际总房款为1464879元，并部分退房款共计11121元。上述安置房位于北京市门头沟区S1线区域组团12地块（简称12地块）范围内。另查，12地块安置房屋原定建设主体于2011年确定为中建京西建设发展有限公司，后经北京市人民政府批准，建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为国信嘉业公司，2013年7月4日，北京市门头沟区人民政府向国信嘉业公司出具授权委托书，由国信嘉业公司全权负责12地块安置房屋的建设。永定镇政府主张购房协议约定的2013年12月20日，仅系具备交付条件的时间，并非安置房应交付时间；赵田主张该时间应为安置房交付时间。本院认为，依法成立的合同，对各方均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵田与永定镇政府签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。本案争议焦点在于安置房屋应交付时间及永定镇政府是否存在免责情形的问题，对于上述争议焦点，本院作如下认定：关于安置房屋应交付时间的问题。根据购房协议第六条的规定，甲方应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件；第七条第2款约定，非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。本院认为，购房协议第六条虽未明确确定2013年12月20日为房屋交付时间，但第七条第2款已经明确载明甲方应在第六条约定的期限向买受人交付商品房，因此本院确定2013年12月20日应为安置房的应交付截至时间。关于永定镇政府是否存在免责情形的问题。根据购房协议第七条第1款的约定，政府行为导致永定镇政府未能按照约定期限将房屋交付买受人的，永定镇政府不承担任何违约责任。根据永定镇政府提交的证据材料可以看出，12地块安置房建设主体虽经过报请批准发生了变更，但申请报批变更建设主体仅是履行行政审批手续的过程，该变更并非由于政府颁布行政法规、规章和实施行政措施等所导致，不属于购房协议约定的可以免责的情况。根据购房协议约定，永定镇政府应当于2013年12月20日之前将安置房交付赵田，但实际于2016年2月29日安置房才完成交付，永定镇政府应按照购房协议的约定承担逾期交付房屋的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，安置房建设主体的确定及变更均需履行相关审批手续，本院将综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、永定镇政府的过错程度及逾期交房造成的损失等因素，适当减少永定镇政府应向赵田支付的逾期交房违约金的数额。根据购房协议第七条第2款第（2）项的约定，永定镇政府应于房屋交付之日起15日内支付逾期交房违约金，但至今未支付，故本院对赵田要求永定镇政府给付其未支付逾期交房违约金损失的诉讼请求予以支持，具体计算标准由本院予以判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付赵田逾期交房违约金152538元。二、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付赵田逾期支付交房违约金的损失（以152538元为标准，自二〇一六年三月十六日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回赵田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百五十元，由赵田负担四百七十五元，已交纳；由北京市门头沟区永定镇人民政府负担一千六百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 付 蕾二〇一七年五月十九日书记员 陈奕婷