（2017）吉01民终2257号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-29
案件名称
李才与陈武成房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李才,陈武成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2257号上诉人（原审被告）：李才，男，汉族，1967年4月7日生。委托诉讼代理人：盛中，吉林行远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈武成，男，汉族，1968年10月15日生，住址长春市绿园区。上诉人李才与被上诉人陈武成房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院于2016年5月9日作出的（2016）吉0106民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人李才及委托诉讼代理人盛中，被上诉人陈武成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李才上诉请求：请求撤销（2016）吉0106民初38号民事判决，并依法改判，确认李才与陈武成于2014年1月28日签订的《房屋买卖合同》无效；诉讼费由陈武成承担。事实和理由：1.陈武成不具有农民的身份，且李才与陈武成并非同一农村集体经济组织成员，故双方签订的关于农村宅基地及其地上房屋的买卖合同违反法律规定，应依法认定无效；2、原审认定李才已收到陈武成支付的30万元购房款事实不清，证据不足，原审法院并未对陈武成支付该笔款项的来源进行调查，也未要求陈武成提交相关证据，仅凭李才并不承认其内容的“收条”就认定陈武成已支付购房款，没有事实依据；且陈武成提交的由李才签名的“收条”经过剪裁，只有李才的签名是真实的，其他内容都是事后另行由他人伪造填写的，该内容非李才的真实意思表示。综上，请求二审法院支持李才的上诉请求。陈武成答辩称：李才将房屋卖给陈武成，手续齐全，请求驳回上诉，维持原判。陈武成向一审法院起诉请求：1、确认陈武成与李才签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令李才交付其出售的房屋（包含无产权房屋300平方米），并办理产权更名过户手续，判令李才将户口从该房屋迁出、办理土地使用权证更名；3、案件诉讼费用由李才承担。一审法院认定事实：2014年1月28日，陈武成、李才签订《房屋买卖合同》，约定李才将位于长春市绿园区城西镇兴隆村二社的两间私有房屋（产权证号：长房权字57232**号、栋号：7-3/62-19、建筑面积：56.16平方米），以30万元价格出售给陈武成。同日，李才向陈武成出具已经收到房款30万元的收条一枚。现因李才收到房款后一直未协助陈武成办理更名过户手续，故陈武成诉至一审法院。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2014年1月28日，陈武成与李才签订的《房屋买卖合同》有双方签名，且不违反法律、行政法规强制性规范，能够反映双方真实意思表示，依法成立，属有效合同。故陈武成诉请判令其与李才于2014年1月28日签订的《房屋买卖合同》有效一节，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，陈武成、李才签订的《房屋买卖合同》的主要目的是李才以30万元出售其名下的位于长春市绿园区城西镇兴隆村二社的两间私有房屋（产权证号：长房权字57232**号、栋号：7-3/62-19、建筑面积：56.16平方米），陈武成以30万元价格购买李才名下的该有证房屋。现陈武成已经将30万元房款支付给李才，陈武成有权要求李才履行合同义务，交付李才名下有证房屋并协助办理更名过户手续。关于陈武成诉请判令李才交付无产权房屋300平方米一节，因《房屋买卖合同》第十二条载有：“其它约定事项：其中含无产权房屋300平方米”。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，庭审中，陈武成未举证证明关于300平方米房屋的四至范围及合同所指房屋确实为李才所建造的相关证据,故陈武成诉请判令李才交付300平方米无产权房屋一节，不予支持。陈武成诉请判令李才将户口从该房屋迁出一节，依据《中华人民共和国户口登记条例》第十条第一款：“公民迁出本户口辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证，注销户口”的规定，此项规定在性质上属于管理性的强制性规定，属于国家户籍管理制度规范的范畴，其办理不仅需要买卖双方的配合，还需要国家户籍管理机关审查是否具备相关法律规定的条件，该问题属行政性质，不宜由法院审查处理，故陈武成诉请判令李才将户口从该房屋迁出一节，不予支持。李才签订合同承诺在约定期间办理完成户籍迁出，但其未能在约定期间办理，且又不能举证证明系非李才自身原因导致无法办理，故李才未按约定迁户口的行为构成违约。关于办理土地使用权证更名一节，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，尽管土地使用权人登记在李才名下，但土地性质为集体土地，且陈武成的身份证住址为长春市绿园区创业大街东岗委3组，并非兴隆村村民身份，无法取得集体土地使用权人的资格。故陈武成主张李才配合办理土地使用权证更名过户的诉讼请求,不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国户口登记条例》第十条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，原审法院判决：一、李才自本判决生效之日起协助陈武成办理位于长春市绿园区城西镇兴隆村二社的两间私有房屋（产权证号：长房权字57232**号、栋号：7-3/62-19、建筑面积：56.16平方米）的房屋更名过户手续；二、驳回陈武成的其他诉讼请求。案件受理费5800.00元，由李才负担（于本判决生效后立即给付）。本案经本院二审审理查明，2014年1月28日，陈武成、李才签订《房屋买卖合同》，约定：卖方为李才，买方为陈武成，房屋状况：坐落于长春市绿园区城西镇兴隆村二社，两间私有房屋，该房屋的所有权证号为长房权字57232**号、栋号：7-3/62-19；土地使用权证号为020702052-2；本合同一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。双方商定成交价格为人民币30万元。同日，李才向陈武成出具已经收到房款30万元的收条一枚。但该房屋一直未予交付。经查，陈武成身份证上住址标注为长春市绿园区创业大街东岗委3组，李才身份证上住址标注为长春市绿园区城西镇兴隆村魏家窝堡屯6组，双方户口不在同一个村。房屋权利人为李才的案涉房屋于1990年建成，用途为住宅，1997年主管部门颁发房屋所有权证。该房屋坐落在长春市绿园区城西镇兴隆村，土地使用权人为李才，土地所有权人为城西镇兴隆村，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积158.40平方米。本院认为：陈武成与李才虽签订有《房屋买卖合同》，但该份合同交易的标的为李才自建的农村房屋的买卖。该房屋坐落在绿园区城西镇兴隆村集体所有的土地上，系该村为李才批准拨用的宅基地。案涉房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖。而根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，系基于农村集体经济组织成员的身份依法享有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”据此，陈武成非长春市绿园区城西镇兴隆村的村民，其无权使用该村集体经济组织所有的划拨给本村村民使用的宅基地，其与李才签订的购买李才建造于该宅基地上的房屋的买卖合同应认定无效。上诉人李才提出关于确认合同无效的上诉请求应予支持。陈武成提出“1、确认陈武成与李才签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令李才交付其出售的房屋（包含无产权房屋300平方米），并办理产权更名过户手续，判令李才将户口从该房屋迁出、办理土地使用权证更名”的诉讼请求应予驳回。合同确认无效的法律后果，当事人可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市绿园区人民法院于2016年5月9日作出的（2016）吉0106民初38号民事判决；二、驳回陈武成诉讼请求。一、二审案件受理费共计11600.00元，由被上诉人陈武成负担。本判决为终审判决。审 判 长 绳继萍代理审判员 徐 锐代理审判员 梁 芳二〇一七年五月十九日书 记 员 李佳姝 来源：百度“”