（2017）苏0303民初2067号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2018-06-24
案件名称
徐州市新城花都园林景观工程有限公司与胡乐意房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市新城花都园林景观工程有限公司,胡乐意
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十五条
全文
徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0303民初2067号原告：徐州市新城花都园林景观工程有限公司，住所地徐州市大郭庄办事处李庄村备战路18号，统一社会信用代码91320300569122467F。法定代表人：孙泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张峰，徐州市云龙区狮子山法律服务所法律工作者。被告：胡乐意，男，1964年3月8日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告徐州市新城花都园林景观工程有限公司（以下简称新城花都公司）与被告胡乐意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城花都公司的委托诉讼代理人张峰，被告胡乐意均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城花都公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租赁物并支付租金64200元、违约金12840元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日、3月2日，被告胡乐意分别承租原告位于大郭庄办事处李庄村新城花都的两间营业房，双方并签订《营业房租赁合同》，合同对租金的支付、双方的权利义务、违约责任、房屋交还方式等事项作出明确约定。上述合同分别于2017年1月1日、3月1日到期，但合同到期后，原告于2017年3月16日向被告下达通知，要求其迁出涉案房屋，否则将于3月19日起按日每平方米10元收取租金。被告收到该通知后未提出任何异议，但仍拒不搬出房屋。故为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告胡乐意辩称，被告并不存在违约行为，且原告要求的租金、违约金的计算方式系其单方制作，被告不予认可。合同期内的租金被告已实际支付，合同到期后，被告去缴纳下一年度租金时，原告公司的会计不收，且租金由原来的每年12000元涨到18000元，依据合同约定，年租金依周边市场价确定，但周边的租金均未上涨，原告无理由对被告进行涨价。此外，被告经营期间，原告在涉案房屋门面进行改造，导致被告无法正常经营产生损失，且原告承诺以减免房租的形式对被告进行相应补偿，至今未兑现，故原告要求被告支付欠付租金、违约金无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原、被告双方签订《徐州新城花都生态园商铺租赁合同》二份，约定由被告承租原告位于宠物区7#、8#营业房，月租金均为1000元，租赁期限均分别自2016年1月1日至2016年12月31日、2016年3月2日至2017年3月1日。合同另约定，租金为每十二个月为一期，每年支付一次。自第二年度起，租金按周边市场租金价格随行递增，租金承租方应提前三个月支付下一年度的租金。承租方未按约如期向出租方支付租金或水电费用，每逾期一日按应付租金的5%向出租方交纳违约金。合同期满未能续约，承租方应于租赁期满后三日内将其商品、办公用品等物品搬出市场，将��租赁的营业房及出租方提供的相关配套设施以良好适租的状态交还出租方。承租方拒不交还的，出租方有权采取必要的措施予以收回，由此造成的损失由承租方承担。如果承租方违反其在合同中应当履行的义务即构成违约，守约方有权向违约方主张违约金或要求其赔偿。涉案合同签订后，原告依约向被告交付营业房供其经营使用，被告依约支付了合同期内的租金。2017年3月16日，原告至被告经营的涉案房屋处向其下达《通知书》，载明涉案租赁合同期限已届满，要求被告于三日内交还房屋，否则自2017年3月19日起按每天每平方米10元收取租金。下达上述通知书时，被告在房屋现场。本院认为，原、被告之间签订的《徐州新城花都生态园商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，主体适格，且��容并不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。涉案7#营业房租赁期间于2016年12月31日届满，8#营业房租赁期间于2017年3月1日届满，依据合同约定及相关法律规定，租赁期间届满后，双方对于续租事宜未达成一致时，承租人应当返还租赁物。本案中，涉案房屋租赁期届满后，原告于2017年3月16日已向被告下达《通知书》要求其交还房屋，因此，原、被告双方并未对续租事宜达成一致，被告应在限期内履行返还房屋之义务，但其至今仍占用该房屋进行经营，故被告要求其返还租赁物并支付占有房屋期间的使用费于法有据，本院依法予以支持。对于占有使有费的计算标准，因原告给予被告的宽限期截至2017年3月18日，故在合同届满后至该日期期间，原告要求按原约定的月租金1000元的标准支付费用于法有据，上述期间的费用应为3167元。原告主张自2017年3月19日起按每日每平方米10元，以200平方米计算租金，对此，本院认为，原告虽向被告下达《通知书》载明若逾期不交还房屋则按上述标准收取租金，但该租金标准明显过高，与市场价格不相符，且双方对涉案房屋的面积约定不明，原告亦未提供证据证实其出租的房屋实际面积，故本院对其该项主张依法不予采信。依据合同约定，下一年度租金按周边市场价格随行递增，因涉案租赁合同一年期限均已届满，若继续承租，租金则应随行递增，故结合同一地段同一时点的周边房屋出租价格，本院酌定占有使用费按每房每月1500元予以计算。因此，被告应自2017年3月19起按每月3000元的标准向原告支付占有使用费至实际交还房屋之日止。在租赁合同期限届满，双方未达成续租条件时，经原告催告后，被告拒不履行交还房屋的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因合同约定的违约金标准过高，原告自愿调整为按欠付租金的20%予以计算，系其对权利的自由处分，且其调整后的标准并未超过相关法律规定的范围，故本院依法予以确认。被告主张其经营期间因原告的改造行为对其造成了经营损失，且原告承诺以减免租金的方式予以赔偿，其并不存在违约，但其并未提供相应的证据证实双方已就赔偿问题达成协议且进行房屋续租，故本院对其该项抗辩主张依法不予采信，对于其经营损失，则另行予以主张，本院在本案中不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：本判决生��之日起七日内，被告胡乐意向原告徐州市新城花都园林景观工程有限公司返还位于徐州新城花都生态园宠物区7#、8#营业房、支付房屋占有使有费6067元（暂计算至起诉之日即2017年4月17日，之后应自2017年4月18日起按每月3000元的标准延续计算至实际交还房屋之日止）、违约金1213.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1726元减半收取计863元，由原告负担782元，由被告负担81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 王若倩二〇一七年五月十九日书记员 段文斐 微信公众号“”