（2017）粤1702民初785号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-27
案件名称
岑长波与阳江市锦绣名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
岑长波,阳江市锦绣名城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条，第一百五十三条
全文
广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初785号原告：岑长波，男，汉族，1982年10月26日生，住所地：阳江市江城区，被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托诉讼代理人：冯兆春，该公司员工。原告岑长波诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岑长波、被告锦绣名城房地产公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岑长波向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年4月30日至2017年3月2日期间的违约金人民币28346.70元【已付房款421826×0.0001/天（每天万分之一的违约金）×672天（从2015年4月30日起暂计至2017年3月2日）】；2、判令被告承担本案受理费。事实与理由：2014年6月16日，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司于原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢3单元811号房给原告，成交总价为：人民币421826元；2014年6月16日支付定金：人民币20000元；2014年6月23日前支付首期款及购房费用：人民币159245元”等等。原告按上述约定分别支付了：首期款126826元、维修基金6809元、办证费25310元、代办证费300元，合共159245元给被告。2014年6月24日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢3单元811号商品房的建筑面积共90.18平方米，其中套内建筑面积73.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.26平方米；该商品房单价为每���方米人民币5706.52元，总金额人民币421826元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：⑴逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。2014年11月20日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了“个人购房担保借款合同”和“个人住房公积金房屋担保借款合同”贷款，并将款项直接支付给了被告。至此，原告已全部付清了该商品房的全部价款人民币421826元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款421826元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，原告多次向被告主张权利，要求被告按合约交房给原告使用，但被告至今未按合约交房给原告使用，严重违约，严重损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述合同约定，被告应对其该违约行为承担违约责任，原告要求被告继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》���一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，希判如诉请。被告锦绣名城房地产公司辩称，一、现原告所购买的该涉案商品房的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，尚有部份扫尾工程未完成和未依照《商品房买卖合同》第8条“该商品房经验收合格”之约定。出现所谓未向原告交付涉案商品房的问题，过错不是被告所造成，而是涉案商品房的建造承包商造成。具体的原因是：涉案商品房工程由被告委托阳江市阳东区第二建筑工程公司（下称“工程承包方”）承包施工，于2013年6月15日签订了《工程合同》，《工程合同》约定涉案商品房工程总造价12963万元，总工期为500日历天，涉案商品房工程于2013年7月份开工。被告按《工程合同》约定于2014年3月15日起至2015年1月21日止共审批了10期工程进度，审批工程进度款总金额3812万元，至2015年1月��被告已向“工程承包方”支付了工程款4018万元。2015年2月至7月由于“工程承包方”资金周转困难向被告申请预借工程款，被告为了涉案商品房工程能尽快完成，被告于2015年2月至7月共向“工程承包方”预借工程款4190万元，至2015年7月止被告向“工程承包方”共支付了工程款8208万元。由于“工程承包方”原因，涉案商品房工程于2015年7月份起停工至2015年11月底。在阳江市政府和政府有关部门的强力介入和主持下，被告与“工程承包方”于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》（下称“补充合同”），“补充合同”约定“被告方支付4000万元给‘工程承包方’，‘工程承包方’完成合同约定所有未施工部分工程直至竣工验收合格；约定复工工期240个日历天（自2015年12月1日起至2016年7月31日止）”。并于2015年12月复工，在工程复工施工期间（2015年12月至2016年7月底），按���补充合同”约定和施工实际情况协商，“工程承包方”应得工程进度款1480万元，被告已支付给“工程承包方”工程进度款1575万元。复工至2016年7月因“工程承包方”资金问题造成涉案商品房工程出现第二次停工，在阳江市委、市政府和政府有关部门的强力介入下，被告与“工程承包方”于2016年10月26日签订了《工程款筹集和使用协议书》由“工程承包方”筹集资金用于涉案商品房工程，“工程承包方”于2016年11月第二次复工，后因“工程承包方”未能按约定筹集到工程资金，“工程承包方”于2016年12月下旬停工至现在。按被告与“工程承包方”所签订的工程合同约定，被告应支付给“工程承包方”款5292万元，但被告为了涉案商品房工程承包方能加快工程进度，已向“工程承包方”累计支付了工程款9783万元，已超付了4491万元工程款给“工程承包方”，但“工程承��方”未能履行工程合同约定完成工程，被告不但没有过错，而且也是受害方。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。二、原告在未征得被告同意已将涉案商品房进行了装修使用占有了涉案商品房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告实际已接收使用了涉案商品房。三、以上事实充分说明了原告所购之涉案商品房，不存在是因被告原因造成不交付涉案商品房的事实。因此，被告不同意原告要求被告支付逾期交房违约金等的二项请求，请法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月24日，原告岑长波（买受人）与被告锦绣名城房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014061207），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区位于阳江市江城区××路××湖××单元××房商品房××套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共90.18平方米（其中套内建筑面积73.92平方米，公共分摊建筑面积16.26平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5706.52元，房屋总价款为421826元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率��不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年11月20日，原告与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行分别签订了《个人住房公积金房屋担保借款合同》和《个人购房担保借款合同》，向该行按揭贷款295000元，并委托该行将款项于2014年12月2日转账支付给了被告。2016年4月11日被告开具了421826元的购房发票给原告。原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼。庭审中，双方当事人确认上述商品房及配套工程未全部完工，尚未进行工程竣工验收；原告于2016年10月9日开始对涉案房屋装修，尚未入住；原告装修时不符合交房条件，也没有按照合同办理移交手续.原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付2015年4月30日至2016年10月9日期间的违约金人民币22272.40元【已付房款421826×0.0001/天（每天万分之一的违约金）×528天（从2015年4月30日起暂计至2016年10月9日）】。另查明，原告岑长波在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区体育路77号后门;被告锦绣名城房地产公司在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区新江东路263号。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告辩称“原告所购买的该房屋的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，但尚有工程手尾和未办理有关的工程竣工手续，出现所谓未向原告交付房屋的问题，不是被告过错所造成的，是由于承包方没有按时施工和有关金融部门没有依时向被告放款和为业主办理购房按揭贷款所致等等”，不应承担违约责任，理据不足，本院不予采纳。综上，被告存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，被告每日应按原告已付房价款421826元的万分之一的标准支付违约金给原告，从2015年4月30日起计至2016年10月9日止共528天，逾期交房的违约金为22272.4元。故原告请求被告支付逾期交房违约金22272.4元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条和第一百五十三条的规定，判决如下：限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之��起十日内支付逾期交房违约金22272.4元给原告岑长波。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费179元（原告已预缴254元，应退回受理费75元给原告岑长波），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 冯喜元二〇一七年五月十九日书记员 何恭棪 来源：