（2017）闽08民终212号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-30
案件名称
中国移动通信集团福建有限公司连城分公司、林洁租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国移动通信集团福建有限公司连城分公司,林洁
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终212号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国移动通信集团福建有限公司连城分公司，住所地福建省连城县。法定代表人：陈健，总经理。委托诉讼代理人：肖彤生，福建远东大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）林洁，女，1980年8月9日出生，汉族，住广东省深圳市保安区。委托诉讼代理人：吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂睿，福建吴子胜律师事务所实习律师。上诉人中国移动通信集团福建有限公司连城分公司（以下简称移动连城分公司）因与被上诉人林洁租赁合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2016）闽0825民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人移动连城分公司的委托诉讼代理人肖彤生、叶礼鑫和被上诉人林洁的委托诉讼代理人吴子胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。移动连城分公司上诉请求：1、请求将原审判决第一项变更为：“解除移动连城分公司与林洁签订的《房屋租赁合同》”；2、请求撤销原审判决第二项；3、请求改判驳回被上诉人反诉请求；4、请求判令由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人从2016年5月底就已从店面搬出，已不再占有使用店面，故原审法院判令上诉人将店面交回给被上诉人使用没有事实依据。二、上诉人和被上诉人的《房屋租赁合同》应认定自2016年6月解除。三、《房屋租赁合同》解除后，被上诉人诉请的2016年7月至11月的店租不能成立，被上诉人诉请的2016年7月至11月的店租实际上应认定为损失，与被上诉人诉请的1年租金损失应合并进行认定，不应分别计算并赔偿。四、在将被上诉人诉请的2016年7月至11月的店租和1年租金损失合并处理的情况下，原审法院支持17个月租金没有事实和法律依据。在本案中，被上诉人未提供任何的证据证实合同的解除给其造成的任何预期利益损失，根据谁主张谁举证的举证规则，被上诉人应承担举证不利的后果，即被上诉人要求上诉人赔偿1年租金损失不能成立。在实务中，承租方提前退租情况下，较多的法院均是认定承租方应赔偿出租方合理招租期间的租金损失，认定承租方所应赔偿的合理损失为三个月的租金损失。五、假使法院认定上诉人应向被上诉人支付部分租金的，按照《房屋租赁合同》的约定，被上诉人应先行向上诉人开具发票，否则上诉人有权拒绝付款。六、原审法院判决支付7月-11月的租金计算方法错误。1、我们实际已经支付至2016年7月9日，即使按照原审法院所认定的时间，即2016年11月18日双方交接时间，上述两个时间仅为四个月零九天×每月的租金8559元，也仅为36803.7元，并非原审法院认定42795元。被上诉人林洁辩称，一、上诉人2016年5月没有从店面搬出，并且继续占有店面，原审法院判令是有事实依据的。2016年5月26日的搬迁公告只是贴在店门口，告诉客户的公告而已。实际上店里的东西在10月8日原审法院组织调解后才陆续开始搬东西。而店铺钥匙也是在2016年11月18日在原审法院审理当天在法官的督促下签订一份自愿移交协议才还被上诉人的。二、2016年6月仅为上诉人开始关店停业的时间，在一审法院未判决前，《房屋租赁合同》并未解除。三、《房屋租赁合同》解除后，根据《房屋租赁合同》的约定，上诉人理应支付《房屋租赁合同》未解除前在租期内的擅自停租的5个月租金42795元（8559元/月）。四、上诉人赔偿1年租金损失102708元（以2016年每月租金8559元/月计）依法有据。《房屋租赁合同》约定租赁期限为10年，目前才租赁4年零10个月，尚有5年零2个月的租期未履行，补偿1年的租金损失尚且低于合同约定可获得的租金收入，该金额合情合理。解除《房屋租赁合同》后，店铺也有一个空置期，而且现行经济下行，该风险变得全部由答辩人承担。移动连城分公司向一审法院起诉请求：判决解除移动连城分公司与林洁签订的《房屋租赁合同》。林洁向一审法院提起反诉请求：一、作为附条件解除合同，在解除双方签订《房屋租赁合同》的同时，要求移动连城分公司支付2016年7、8、9、10、11月共5个月的租金42795元（5个月×8559元/月）；二、要求移动连城分公司赔偿因双方解除合同后造成林洁店租损失以一年为期即赔偿102708元（12个月×8559元/月）。一审法院认定事实：2012年1月10日，移动连城分公司与林洁签订了《房屋租赁合同》，主要条款有：第一条房屋基本情况：1、房屋座落于莲峰镇北大东路13号天龙大厦5号、总面积：58.46平方米、承租方房屋用途：手机卖场；第二条租赁期限：租赁期限共十年，出租方从2012年1月10日起将出租房屋交付承租方使用，至2022年01月09日。第三条租金和租金的交纳方式、期限：1、租金的标准：房屋月租金前二年（2012-2013年）按每平方米121元／月（含税），总共58.46平方米，年租金84884元／年（含税），每半年结一次，结算时间在每半年的第一个月初。房屋租金从2014年起，每两年按10%的幅度逐年递增（即2014-2015年含税年租金93372元/年；2016-2017年含税年租金102710元／年；2018-2019年含税年租金11298O元／年；2020-2021年含税年租金124278元／年）。票据由出租方提供。2、租赁期间，水、电、物业等费用由承租方负责支付。防火、防盗、门前三包等综治安全由承租方承担。3、租金的交纳方式：转帐，承租方在出租方提供正式、合法、有效的房屋租赁发票后的十五个工作日内支付。第六条违约责任：l、出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，应偿付年租金的15%的违约金；如因此造成承租方人员人身受到伤害及财物受毁的，负责赔偿承租方所有的经济损失，并承担相应的法律责任。2、承租方未按约定支付房屋租金的，逾期每天按应付租金的0.1%向出租方支付违约金。合同订立后，双方按约履行。交付租金至2016年6月份，从2016年7月至2016年11月份租金未付。2016年5月17日，移动连城分公司向林洁发出要求提前解除合同的函，林洁不同意提前解除合同，于2016年5月25日向移动连城分公司回复《关于不同意提前终止（房屋租赁合同）的函》，内容：一是要求移动连城分公司继续履行合同；二是要求移动连城分公司按时足额支付租金。2016年5月26日移动连城分公司贴出搬迁公告，说明店将搬迁至连城县北大中路百货大楼一楼，并从2016年6月起开始关店停业。原审法院认为，移动连城分公司与林洁签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同依法有效。合同订立后，双方应按合同约定的内容履行自己的义务，在双方未达成一致意见或法律规定解除情形外，一方当事人不得单方解除合同。本诉中，移动连城分公司提出解除合同后，林洁明确表示不同意解除合同，双方未能达成一致意见。而移动连城分公司认为由于互联网技术飞速发展，公司所经营业务的办理已经完全直接通过互联网技术完成，这是双方缔结时不可预见为由诉请要求解除合同，依法无据。互联网技术并不是近些年新兴事物，九十年代中期互联网技术在我国创建，并在二十一世纪初前十年取得长足发展，双方缔结合同时间在2012年1月10日，这种技术发展并不是不可预见或不能归责。双方在订立合同时应当意识到技术发展所带来的市场风险、房屋租赁的价格必然会随着市场经济变化而产生波动等因素，因此，当这种风险出现时仍应当由缔结合同当事人承担。本案合同赖以存在的客观情况未发生变化，合同成立后并未出现在订立合同时无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险重大变化的情形。因此，移动连城分公司要求无条件解除合同，无事实和法律依据，不予支持。关于反诉部分，鉴于移动连城分公司已经搬离林洁店面，另行租赁其他店面，实际已经处于停租状态，合同继续履行会给双方造成更大的损失。因此，原审法院对于林洁反诉解除合同予以支持。但合同解除后，违约方应当赔偿守约方适当合理的经济损失。林洁要求移动连城分公司支付停租5个月的租金42795元（5个月×8559元/月），因停租是移动连城分公司的单方行为，在此期间合同并未解除，此项请求有合同约定，予以支持。关于赔偿1年租金损失102708元的问题。合同约定租赁期限为10年，目前才租赁4年零10个月（计算至2016年11月），尚有5年2个月租期未履行，现因合同解除，造成林洁可预得5年2个月租金损失，现林洁提出补偿1年租金损失102708元（以2016年每月租金8559元/月为标准），低于合同约定可获得租金收入，该请求合情合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除移动连城分公司与林洁于2012年1月10日签订的《房屋租赁合同》，移动连城分公司应于判决生效之日将位于莲峰镇北大东路13号天龙大厦5号的店面交回林洁使用。二、移动连城分公司应于判决生效之日起十日内支付林洁店租42795元，赔偿租金损失102708元，合计145503元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由移动连城分公司负担；反诉案件受理费1605.03元，由移动连城分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人移动连城分公司提交证据：《照片》3张，证明诉争店面已实际出租给第三人。被上诉人林洁质证认为：真实性无异议，不能证明店铺门口的摊位已经实际出租，而且只是临时出租一个月过渡。广告是三月份装上去的，广告是租楼下的摆摊，并不是租里面的店面。整个店铺未达成正式租赁协议，未收取租金，该店面未实际出租。上诉人提交的证据《照片》能够证明“金少爷童装店”承租的是罗华炜、姚家柏的店铺，并未承租林洁的店铺。被上诉人林洁在二审中未提交新证据。经审理查明，上诉人对一审查明事实提出异议如下：一、对一审认定“交付租金至2016年6月份，从2016年7月至2016年11月份租金未付”有异议，上诉人认为租金实际交付2016年7月9日，即使要支付，也仅为四个月零九天。除上述异议外，当事人对原审判决认定的其余事实均无异议。对当事人无争议的事实，本院予以确认。本案二审双方争议的焦点为：一、双方当事人签订的租赁合同解除时间如何确定?至合同解除之日上诉人是否尚欠租金？如还尚欠租金，金额是多少？二、被上诉人主张合同解除以后的损失应当如何计算？对此，本院予以分析并认定如下：一、关于合同解除时间及上诉人是否尚欠被上诉人租金的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”系对当事人行使约定解除权及法定解除权所作的规定。双方当事人签订的《房屋租赁合同》并未对解除合同的条件作出约定，且移动连城分公司亦未能举证证明已具有法定解除的情形，因此，上诉人移动连城分公司并不享有法定或约定的解除权。上诉人移动连城分公司虽于2016年5月搬离涉案店面，并向被上诉人林洁发出提前解除合同的函，但被上诉人林洁并不同意提前解除合同，且上诉人于2016年11月18日才将涉案店面钥匙交还给被上诉人。因此，本院认为应以钥匙移交之日2016年11月18日作为双方《房屋租赁合同》的解除时间，上诉人应按约支付租金至合同解除之日。原审法院将上诉人欠付租金按月计算，符合交易习惯，也与本案所查明的事实相对应，较为公平合理，本院对此予以维持。据本案查明的事实，上诉人已将涉案店面交回被上诉人使用，应认定上诉人已履行了一审判决第一项中：“移动连城分公司应于本判决生效之日将位于莲峰镇北大东路13号天龙大厦5号的店面交回林洁使用”的内容，被上诉人不得据此再要求上诉人交回涉案店面。二、关于被上诉人主张合同解除以后的损失问题。本院认为，上诉人移动连城分公司在并无法定事由和约定事由的情况下单方解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。但《房屋租赁合同》并无约定因移动连城分公司违约而导致合同解除应承担的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，移动连城分公司应赔偿林洁的经济损失。因双方签订的《房屋租赁合同》约定的租期长达十年，现还有5年2个月租期未履行，且现市场租金与原合同租金的差额较大，故本院认为原审判令移动连城分公司赔偿1年租金损失102708元，公平合理，并无不当。综上所述，移动连城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3210.06元，由上诉人中国移动通信集团福建有限公司连城分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 范 文 祥审 判 员 郭 胜 华代理审判员 吴 金 燕二〇一七年五月十九日书 记 员 傅珍妮（代）附：引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”