（2017）苏05民终157号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-06-29

案件名称

昆山浦东软件园有限公司与昆山动蛋王国文化有限公司、刘青峰等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昆山动蛋王国文化有限公司,昆山浦东软件园有限公司,刘青峰,袁晓龙,郝闽

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书(2017)苏05民终157号上诉人（原审被告）：昆山动蛋王国文化有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇学院路88号1幢，组织机构代码55926140-4。法定代表人：刘青峰，该公司营销主管。委托诉讼代理人：朱宁，上海天闻世代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山浦东软件园有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇阳澄湖学院路，组织机构代码77375176-2。法定代表人：张素龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：高元林，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丽琴，江苏海联海律师事务所律师。原审被告：刘青峰，男，汉族，1977年3月17日生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：朱宁，上海天闻世代律师事务所律师。原审被告：袁晓龙，男，汉族，1978年9月16日生，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：朱宁，上海天闻世代律师事务所律师。原审被告：郝闽，男，汉族，1956年1月1日生，住北京市西城区。上诉人昆山动蛋王国文化有限公司（以下简称动蛋公司）因与被上诉人昆山浦东软件园有限公司（以下简称软件园公司）、原审被告刘青峰、袁晓龙、郝闽房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。动蛋公司的上诉请求：撤销原判，改判驳回软件园公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费及公告费由软件园公司承担。事实和理由：一、本案租金诉讼时效应当从租赁合同解除或终止日起算，适用一年的诉讼时效。二、动蛋公司在2013年2月向软件园公司提出解除租赁合同，在2014年期间丧失对租赁房屋的控制权、使用权，租赁合同在2014年终止。软件园公司在2016年1月28日起诉，已超过一年的诉讼时效。三、软件园公司明知动蛋公司不具备履行租赁合同的情形，且已丧失对房屋的控制权和使用权，未尽到减损义务，恶意扩大损失；软件园公司在一审中恶意索赔动蛋公司已经支付的电费、物业费，属于滥用权利。软件园公司辩称，一、动蛋公司最后一次应支付租金是2015年6月1日，软件园公司于2015年9月18日向法院提起诉讼，并提交材料，未超过诉讼时效。二、没有任何证据显示租赁合同于2014年解除。三、软件园公司依照租赁合同的约定提起诉讼主张权利，审理中撤回关于电费、物业费的诉讼请求，是因为该权利涉及案外人。软件园公司向一审法院起诉请求：1、动蛋公司支付房屋租金745290.4元、物业费226388.74元、电费7811.88元，合计979491.02元，扣除已缴纳的保证金30628元，尚应支付948863.02元以及逾期付款利息损失（自2015年6月2日起按同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）；2、刘青峰、袁晓龙、郝闽对动蛋公司的付款责任承担连带责任；3、诉讼费由动蛋公司、刘青峰、袁晓龙、郝闽承担。后软件园公司撤回要求动蛋王国支付物业费226388.74元以及电费7811.88元的诉讼请求。一审法院认定事实：刘青峰、袁晓龙、郝闽系动蛋公司股东。2010年7月16日三人发起成立动蛋公司，其中刘青峰认缴出资额316.8万元、袁晓龙认缴出资额283.2万元、郝闽认缴出资额2400万元，三人出资均已到位，刘青峰担任该公司法定代表人。2013年5月10日动蛋公司提交的年检报告中载明2012年末资产总额2537.53万元，审计报告中显示期末应收款中深圳市陆台丰慧投资有限公司为15060000元，北京慧泽一方科技发展有限公司为10005680元，张术为84500元。郝闽系深圳市陆台丰慧投资有限公司的股东以及法定代表人，同时也是北京慧泽一方科技发展有限公司的股东。该公司已经被北京市工商局列入经营异常者名单。2010年9月8日动蛋公司与软件园公司签订产业用房租赁合同，约定动蛋公司租赁软件园公司位于昆山市××城镇昆山××软件××Ａ1地块之房屋（A1南楼九层E、F），建筑面积为537.34平方米，使用面积为363.32平方米（该建筑面积是昆山市国有土地资源管理局认可的测绘机构的实际测绘面积，以下简称实测面积）。在测绘工作完成前，租金按暂测面积计算。测绘工作完成后，租金按实测面积计算并对之前已经支付的租金进行调整。该房屋的交付期限为2010年6月2日，房屋租赁期自2010年6月2日起至2015年6月1日止，交付日即为起租日。自2013年6月2日起至租赁期届满日止为计租金期，本合同提前终止除外。双方约定租金单价按每日每平方米建筑面积计算，租金单价为1.9元。最迟在租金起算日，动蛋公司应当支付首付租金款，首付租金款的计租天数为自租金起算日至当月最后一日止的天数。其后每月租金按照当月日历天数计算并支付。动蛋公司应于每月10日前向软件园公司支付当月租金。最后一期租的计租天数为自该月第一日起至当月租期届满日止的天数；不满10天的，最后一起租金款应在当月租期届满日前支付。在签订本合同后的5个工作日内，动蛋公司应当向软件园公司支付履约保证金50000元。租赁关系终止时，履约保证金除用以抵扣按照合同约定应当由动蛋公司承担的费用（包括但不限于每月应当支付的租金和物业管理费以及应当承担的违约金或损失赔偿金）外，10个工作日内软件园公司将剩余部分无息归还动蛋公司。租赁期间，非因合同规定的免责情况，动蛋公司中途擅自退租且在退租之前至少提前6个月书面通知软件园公司，动蛋公司应按合同约定的退租日当时的实际月租金一倍的金额向软件园公司支付违约金；动蛋公司中途擅自退租且在退租日之前提前3个月不到6个月书面通知软件园公司的，动蛋公司应当按合同约定的退租日当时的实际月租金两倍的金额向软件园公司支付违约金；动蛋公司中途擅自退租但未在退租日前3个月书面通知，应按合同约定的退租日当时的实际月租金三倍的金额向软件园公司支付违约金。软件园公司可从动蛋公司已经支付的履约保证金所剩的余额中抵扣上述违约金，不足抵扣的，不足部分则由动蛋公司另行交付。2011年11月28日软件园公司与动蛋公司达成补充协议，约定将履约保证金由原合同约定的2个月变更为1个月，实际应该缴保证金为30628元，动蛋公司已经缴纳30000元，尚欠628元，于本协议签订后15个工作日内缴清。后动蛋公司向软件园公司缴纳了上述款项。软件园公司与动蛋公司之间的产业用房租赁合同于2015年6月1日到期后终止。因动蛋公司未支付2013年6月2日至2015年6月1日的房屋租金从而引起本案诉争。庭审中，动蛋公司对于欠付租金金额以及租金单价有异议，一审法院要求动蛋公司在庭后七日内提交相应的证据，动蛋公司未在指定期限内向法庭提供证据。一审法院认为：郝闽经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法院依法缺席审理。软件园公司与动蛋公司签订的产业用房租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。软件园公司在已经将租赁房屋按约交付动蛋公司的情况下，动蛋公司应当按约定及时支付租金。动蛋公司主张合同已经于2014年解除，但未提供证据予以证明。动蛋公司对租金单价以及数额持有异议，但是未在指定的举证期限内提供证据予以证明，应当承担对其不利的法律后果。因此，法院确认动蛋公司应当支付2013年6月2日至2015年6月1日的房屋租金共计745290.4元，扣除已经支付的履约保证金30628元，还应当支付714662.4元。动蛋公司关于租金已经超过诉讼时效的抗辩意见，法院认为在动蛋公司与软件园公司同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，因此在合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算。动蛋公司最后一期租金的支付时间为2015年6月1日，而软件园公司于2016年1月28日向法院提起诉讼。并未超过一年的诉讼时效。对动蛋公司的该项抗辩意见不予采信。动蛋公司未按合同约定期限支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。软件园公司主张自2015年6月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算动蛋公司逾期付款利息损失，合法有据，法院予以支持。关于软件园公司主张刘青峰、袁晓龙和郝闽对动蛋公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，法院认为虽然深圳市陆台丰慧投资发展有限公司以及北京慧泽一方科技发展有限公司与动蛋公司存在部分股东重合，2012年动蛋公司在上述二公司存在应收账款，但上述情况并不足以证明动蛋公司股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务的行为，故对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、动蛋公司于判决生效之日起十日内支付软件园公司房屋租金714662.4元及逾期付款利息损失（以714662.4元为基数，自2015年6月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）。二、驳回软件园公司的其他诉讼请求。案件受理费13288元，公告费690元，共计13978元，由软件园公司负担4978元，动蛋公司负担10000元。二审经审理查明的事实与原审一致。动蛋公司于2016年7月8日一审庭审后申请延期举证，二审中，动蛋公司认为截止2014年6月30日结欠租金少于238344元，因财务负责人已离职，申请延期提交证据。动蛋公司陈述2013年3月向软件园公司提出解除租赁合同，对方不置可否，动蛋公司将承租房屋上了一把锁，目前承租房屋门上还有另外一把锁。软件园公司否认将房屋上锁。二审中，动蛋公司申请公司前任雇员于冠帅出庭作证。于冠帅陈述2014年12月底看见动蛋公司的前门加了一把锁，还贴了两张通知，一张内容是停水停电，另一张内容是因办公室无人办公，为了安全上锁；两张通知上盖有物业公司的公章。动蛋公司还申请证人夏某出庭作证。夏某陈述2016年9月在动蛋公司门口拍了四张照片，两张是动蛋公司前门上锁的照片，一张是动蛋公司门上贴着因无人办公物业公司将门上加锁的通知，盖有上海浦园物业管理有限公司昆山浦东软件园管理中心的公章，另有一张是向动蛋公司催讨房租能耗费和物业费的通知，盖有上海浦园物业管理有限公司昆山分公司的公章。二审中，动蛋公司提供了十五份证据，认为软件园公司一审诉讼请求索赔物业费和水电费是恶意诉讼；软件园公司明知动蛋公司长期无人办公，懈怠主张权利；涉案房屋的租金应从2014年6月3日起计算诉讼时效。软件园公司在规定时间内未向本院提交书面质证意见。本院认为：2010年9月8日动蛋公司与软件园公司签订的房屋租赁合同合法有效。动蛋公司未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，2013年6月2日至2015年6月1日动蛋公司应付租金为745290.4元，扣除保证金30628元，动蛋公司尚欠租金714662.4元事实清楚。一审中动蛋公司对欠付租金的数额提出异议，并申请延期举证，但至二审审理期间已经超过八个月，动蛋公司仍未能提供证据，故对其在二审中申请延期举证本院不予准许。关于本案诉讼时效，因房屋租赁合同约定最后一期租金款应在当月租期届满日前支付，即动蛋公司最后一次应付租金日期为2015年6月1日，软件园公司于2016年1月28日向原审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。动蛋公司上诉认为本案诉讼时效应从2014年6月3日起算，无事实依据和法律依据，本院不予支持。动蛋公司认为其在2013年2月已经向软件园公司提出解除租赁合同，但并未与软件园公司达成一致，也不符合合同约定或法律规定的解除条件。此后动蛋公司将承租房屋上锁后离开，并未将承租房屋返还给软件园公司，软件园公司及物业公司为妥善保管房屋及物品而将房门加锁，并不能据此认为软件园公司已经收回了承租房屋，动蛋公司认为双方租赁合同于2014年终止的理由不能成立。一审中软件园公司撤回向动蛋公司主张物业费和电费的诉讼请求，是其处分自己的实体权利，动蛋公司认为软件园公司恶意诉讼依据不足。综上，动蛋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14978元，公告费600元，合计15578元，由上诉人昆山动蛋王国文化有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王稚群代理审判员　　沈军芳代理审判员　　郭　锐二〇一七年五月十九日书　记　员　　吉宇璐来源：百度“”