（2016）赣1027民初1246号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-08-11
案件名称
戴则友与李松禄房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
金溪县人民法院
所属地区
金溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴则友,李松禄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款
全文
江西省金溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1027民初1246号原告：戴则友，男，1954年11月16日出生，汉族，住金溪县，委托诉讼代理人：黄继盛，江西金雄律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李松禄，男，1973年7月24日出生，汉族，住福建省仙游县，委托诉讼代理人：廖丽芳，女，1973年9月6日出生，汉族，个体户，住金溪县，代理权限为特别授权。原告戴则友与被告李松禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理，2017年1月4日依法由审判员陈莎莎适用简易程序公开开庭进行了审理，原告戴则友及其委托诉讼代理人黄继盛、被告李松禄的委托诉讼代理人廖丽芳到庭参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，2017年1月19日，本案转为普通程序进行审理并制作了民事裁定书送达给原、被告双方。5月3日，本案依法组成合议庭公开开庭进行了第二次审理。原告戴则友及其委托诉讼代理人黄继盛、被告李松禄的委托诉讼代理人廖丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴则友向本院提出的诉讼请求是：1、请求法院依法判决李松禄立即支付拖欠两年租原告店面租金每年36000元共计72000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月15日，原告戴则友花40万元从刘荣辉处购买了金溪县金山路1号一至二楼两个店面，原告购买该店面后认可被告继续在该店面经营。2013年9月26日，原告以自己的名义与被告重新签订了租赁合同。该合同约定：租赁期限为七年，即2013年12月1日起至2020年11月30日止，租金每月3000元，租金按年付清等条款。合同签订后被告只支付了2013年12月1日至2014年11月30日这一年的租金，其余租金经原告多次催收，被告借故未付，故原告诉至法院。被告李松禄辩称，2013年9月26日我与原告签订的房屋租赁合同应属无效合同。2011年11月20日，我老板与店主刘某签订了一份租期至2017年11月20日的租赁合同。我没有拖欠过原告的租金，并且我还交纳了一年的租金28800元给原告，属重复交纳，应当追回。几年来，我都是把租金交纳给前合同的甲方刘某，每年刘某收到租金后都出具了收据。原告戴则友为证明其诉讼请求成立，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、2012年5月15日，原告与刘荣辉签订的购房协议1份，证明刘荣辉将其所有的座落于金溪县秀谷镇秀谷大道金房证字第××号附1号后面二间店面及二楼厨房及阳台出售给原告，原告从2012年12月份开始收店面租金，证明原告是适格的诉讼主体；3、2013年9月26日，原告与被告签订的租赁合同1份，证明原告戴则友与被告签订租赁合同的事实。被告李松禄为证明其抗辩理由成立，向本院提交了下列证据：1、刘某与廖丽芳签订的租赁合同1份，合同租赁期限为6年，从2011年11月20日至2017年11月20日，证明被告的房租应交给刘某，而不是原告；2、金溪县档案馆调取的2001年10月8日刘荣辉与妻子黄淑铭离婚协议书1份，证明本案所争议的房屋是归刘某、刘杰所有，刘荣辉无权处分争议房屋及店面；3、收条4张，证明被告已将房租交至2017年11月19日；4、公安局调解书1份，证明本案还到公安局进行调解，被告是在公安局调解后才交的房租；5、证人刘某出庭作证，证明刘某及其母亲黄淑铭拿着离婚协议书到被告店里告知店面是刘某的，被告需将租金交给刘某。本院依职权调取的证据有：1、刘荣辉、黄淑铭住房信息查询；2、刘荣辉、黄淑铭房产信息；3、土地证、国有土地使用权出让合同；4、争议店面价格补充鉴定；5、执行裁定书。被告李松禄对原告提交的证据发表质证意见如下：1、对原告提交的证据1没有异议；2、对原告提交的证据2租赁合同是因为刘荣辉带原告找到被告，告知被告店面租金交给原告，并且会将刘某与被告签订的租赁合同毁掉；3、证据3原告与被告签订的租赁合同属实。原告戴则友对被告提交的证据发表质证意见如下：1、证据1刘某与廖丽芳签订的租赁合同与本案无关联性，房屋买卖跟租赁合同没有关系，即使刘某与廖丽芳签订了租赁合同，也不影响原告与刘荣辉签订的房屋买卖合同。买卖不破租赁，原告与被告签订的租赁合同也替代了刘某与廖丽芳签订的租赁合同；2、证据2的离婚协议是刘荣辉的家庭事宜，不能对抗善意第三人，原告支付了对价的房款，是善意取得，该份房产是归刘某、刘杰所有，刘荣辉虽然离了婚，但依然是刘某、刘杰的监护人，构成表见代理，原告与刘荣辉签订的合同是有效的；3、被告提交的4份收条及公安局的调解书与原告没有任何关联性；4、原告对证人刘某进行了发问，刘某陈述2012年5月15日，其父亲刘荣辉跟原告戴则友签订店面买卖合同其并不知情，2015年过完春节后才知道刘荣辉把店面卖给了原告。原告对本院调取的证据发表质证意见如下：对法院调取的证据的真实性不质疑，但与本案没有关联性。原告所买的店面是金房证字第××号附1号后面两间店面，这两间店面没有房产证。现在的车库、杂间都没有产权证，没有产权证不影响买卖关系。根据相关法律规定，不能对抗第三人，且原告一次性向刘荣辉支付了40万元现金购房款给刘荣辉。被告李松禄对本院调取的质据未发表质证意见。本院对原告提交的证据认定如下：1、原告提交的证据1即原告的身份证复印件，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；2、原告提交的证据2即刘荣辉与原告签订的购房协议的真实性、关联性予以认定；3、原告提交的证据3，原告与被告签订的租赁合同的真实性予以认定。本院对被告提交的证据认定如下：1、证据1刘某与廖丽芳签订的租赁合同的真实性、合法性、关联性予以认定；2、证据2金溪县档案馆调取的刘荣辉与妻子黄淑铭离婚协议书的真实性、合法性、关联性予以认定；3、证据3收条4张的真实性、合法性、关联性予以认定；4、证据4公安局调解书的真实性、合法性予以认定；5、证据5证人刘某的证人证言的合法性、关联性予以认定。对本院依职权调取的证据材料认定如下：刘荣辉、黄淑铭住房信息查询、刘荣辉、黄淑铭房产信息、土地证、国有土地使用权出让合同均出自相关管理部门，且加盖了公章，本院对上述3份证据的真实性、合法性、关联性予以认定；争议店面价格补充鉴定是经有资质的鉴定机构出具，对其真实性、合法性、关联性予以认定；执行裁定书是法院作出的已生效的法律文书，对其真实性、合法性、关联性予以认定。根据原、被告提供并经本院庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：案外人刘荣辉与黄淑铭原系夫妻关系，刘某、刘杰系两人的儿子。刘荣辉与黄淑铭夫妻关系存续期间共同购置了座落于金溪县秀谷镇××房屋××栋，房产证号为：金房证字第××号，土地使用权证号为：金国用（2012）第340号。2001年10月8日，刘荣辉与黄淑铭协议离婚并签订了离婚协议书，该协议书的主要内容有：“1、俩人自愿向县民政局提出协议离婚；2、除分割给黄淑铭财物外，秀谷东大道99号房屋包括房子里面家电及家具全部归刘某、刘杰两个属有；3、该房屋目前已在县信用联社抵押贷款，由刘荣辉在三年内负责还清贷款，拿回房屋产权证和土地使用权证……”。2012年5月15日，刘荣辉在未征得其儿子刘某、刘杰的同意下，与原告戴则友签订了《购房协议》1份，购房协议约定：“甲方刘荣辉将座落于金溪县秀谷镇秀谷大道，金房证字第××号附1号后面二间店面及二楼厨房及阳台出售给乙方所有，出售金额40万元整。注：乙方戴则友从2012年12月份开始收店面租金，土地随房屋同时出售，此协议如与其他人有任何纠纷，甲方负责全部责任”，刘荣辉与原告戴则友均在购房协议上签字对购房的事实予以确认。因上述出售的店面没有产权证，原告戴则友未取得购买店面的产权证。另查明，被告李松禄系“贵人鸟”运动系列服饰区域经理，廖丽芳系“贵人鸟”运动系列服饰金溪县代理商。2011年11月20日，廖丽芳与刘某签订了《租赁合同》1份，该合同约定的主要内容有：“刘某将座落在金溪县秀谷镇金山路1号（系刘荣辉出售给原告的店面房）店面租赁给廖丽芳经营，租赁期限为6年，从2011年11月20日至2017年11月20日，每月租金为3600元……”，合同签订后，廖丽芳按约定每年向刘某交纳了租金，现租金已交至2017年11月19日。因原告戴则友与刘荣辉签订了购房协议，原告戴则友于2013年9月26日，与时任“贵人鸟”运动系列服饰区域经理的李松禄签订了一份《租赁合同》，该合同约定的主要内容有：“出租方戴则友将金溪县金山路1号一至二楼（两个店面)出租给承租方李松禄，租赁期为七年，自2013年12月1日起至2020年11月30日止……”，截至目前，被告向原告交纳了2013年12月1日至2014年11月30日的租金。刘荣辉因贷款需要，将其所有的座落在金溪县秀谷镇××房屋××栋[房产证号为：金房证字第××号，土地使用权证号为：金国用（2012）第340号]向金溪县农村信用合作联社设定了抵押担保。2013年4月26日，本院作出（2011）金执字第281-2号执行裁定书，裁定刘荣辉与黄淑铭座落在金溪县秀谷镇××房屋××栋的所有权归买受人丁鹏、丁婷、王颖共同共有。目前，三买受人未到房管部门办理产权变更手续。该涉案房屋在鉴定过程中，鉴定意见明确鉴定房屋的现行用途为靠近秀谷大道店面52平方米及农机厂小商品街原为厨房、卫生间的20.79平方米面积已改为店面出租。综上，本院认为，本案的争议焦点为：原告戴则友向被告李松禄主张租赁费用是否有事实和法律依据？本院认为，合法的买卖受法律保护。原告主张其购买刘荣辉的店面属于善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人……，原告戴则友向案外人购买房屋系不动产，因此，本案中构成善意取得的最重要的依据之一即是转让的不动产进行了登记，现原告虽然与被告签订了购房协议，但其并未对购买的店面办理过户登记，因此，原告主张其购买刘荣辉的店面属善意取得的理由，本院不予支持。原告主张被告支付租赁款，其前提是对租赁物享有所有权，现原告没有提交证据证明其对诉争的两处店面具有所有权，原告应承担其举证不能所带来的不利后果。刘荣辉、黄淑铭已就争议的房屋、店面达成协议，全部转由其儿子刘某、刘杰所有，且被告自2011年起一直向刘某、刘杰交纳了房租，对于被告而言，要其支付两份店面租金显然是不公平的。另外，本案在庭审中已查明争议的店面有20.79平方米是由厨房、卫生间改造而成，这20.79平方米是没有合法的不动产登记手续的，本院不能通过原告的诉讼来确认该20.79平方米的改造后的店面性质及其合法属性。退一步讲，原告主张刘荣辉的行为构成表见代理，表见代理是指代理人虽不具有代理权，但具有代理关系的某些表面要件，这些表面要件足以使无过错的第三人相信其具有代理权，相对人主观上须为善意、无过失是表见代理成立的基础性要件之一。本案中，原告戴则友明知案外人刘荣辉出售的座落于金溪县秀谷镇秀谷大道的两个店面没有房产证而购买，原告戴则友作为一名普通的公民，其没有尽到一般的注意义务，其自身是存在过失的，故案外人刘荣辉的行为不构成表见代理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告戴则友的全部诉讼请求。案件受理费1600元由原告戴则友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长 陈莎莎人民陪审员 何秋香人民陪审员 彭志芬二〇一七年五月十九日书 记 员 龚 莉