（2017）粤01民终3364号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2018-07-12

案件名称

刘博文与卢招兆、卢美凤、广州市满盈房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷2017民终3364二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘博文,卢美凤,卢招兆,广州市满盈房地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3364号上诉人（原审原告）：刘博文，住广东省广州市增城区。委托代理人：万军，广东民诚众信律师事务所律师。委托代理人：郑嘉文，广东民诚众信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢美凤，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审被告）：卢招兆，住广东省广州市增城区。委托代理人：卢俊江，住广东省增城市。委托代理人：卢美凤，系卢招兆母亲。原审第三人：广州市满盈房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城区。法定代表人：陈顺娇。上诉人刘博文因与被上诉人卢某乙、卢招兆，原审第三人广州市满盈房地产代理有限公司（以下简称“满盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院(2015)穗增法民三初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人刘博文上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判卢某乙、卢招兆向某甲文支付违约金320万元及利息。事实与理由：1.刘博文与卢某乙、卢招兆于2014年4月28日在满盈公司中介促成下签订《房屋买卖合同》。合同约定刘博文以3670万元的价格向卢某乙、卢招兆出售位于增城区永宁街凤凰城凤凰苑十九街23号别墅。另外，合同还约定卢某乙、卢招兆未能在2014年6月1日前支付（含定金）3000万元的，则涉案房屋成交价变更为3700万元。合同还约定：因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，所收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。2.合同签订后，卢某乙、卢招兆在支付50万元定金后，无故不履行合同约定的付款义务。在满盈公司于2014年6月13日向卢某乙发出《催促函》后，卢某乙、卢招兆仍未履行合同约定义务。刘博文在多次催促无果后，于2015年1月22日向卢某乙、卢招兆发出《解除合同通知书》，提出解除《房屋买卖合同》。后刘博文向一审法院起诉。3.一审法院经审理，确认了卢美风、卢招兆均是实际购房人的事实；确认了卢某乙、卢招兆存在逾期付款的违约行为；确认了买卖双方就涉案房屋买卖合同关系于2015年1月23日解除的事实。对此，刘博文表示同意一审法院的认定。但刘博文对一审法院认为“刘博文主张卢某乙、卢招兆按照房价款的10%支付违约金确实过高，刘博文并未举证证明其损失超过卢某乙、卢招兆己付的定金50万元，刘博文主张房价下跌也无事实根据，且根据本案中双方当事人提交的现有证据显示，卢某乙、卢招兆已付的定金50万元作为违约金可以弥补刘博文的相关损失”的认定表示不服。“诚实信用”原则是《民法通则》、《合同法》所确定的重要原则。刘博文与卢某乙、卢招兆双方在自愿的原则下，签订了《房屋买卖合同》，双方均应遵循“诚实信用”原则，严格履行合同约定的义务。卢某乙、卢招兆违反合同约定，拒不履行合同约定的付款义务，已经构成严重违约。在此情况下，刘博文依据合同约定，要求卢某乙、卢招兆按照合同约定承担违约责任，是符合法律规定的正当行为。4.关于约定违约金是否过高的问题。涉案房屋交易价格达到3670万元，属于大额交易。作为交易双方，在专业的房产中介指导下多次磋商才最终达成《房屋买卖合同》，可见双方对买卖事宜均已经过审慎考虑，并非一时轻率的决定。而且，交易双方就违约金的约定比例仅为交易总额的10%，对交易双方均有约束力，完全符合一般交易惯例。暂不考虑房价波动因素的情况下，3670万元的交易如果按合同正常完成，刘博文仅按照避免银行房贷利息支出及按银行正常存款利息所获得的收益两项计算，一年所涉及的金额就已经达到百万元以上。而涉案的交易从2014年4月至今，已经因卢某乙、卢招兆的违约行为拖延达两年半之久。卢某乙、卢招兆在严重违约的情况下，却从未采取主动行动与刘博文协商取得谅解，放任损害不断扩大，其行为极为恶劣。这种情况下，合同约定的10%违约金完全与本案中违约行为的严重程度相当。此外，合同法中关于违约金的约定，主要目的是督促交易双方诚实信用，切实履行合同约定的义务，在出现违约行为时，对违约方适用违约金条款进行惩戒。违约金的重点在于惩戒违约行为而不在于弥补损失。因为,发生实际损失后的索赔与适用违约金条款并不矛盾，可以同时适用。而刘博文在诉讼中只提出支付违约金诉求而未提出赔偿实际损失诉求仅是从便利诉讼，避免巨额诉讼费用的考虑，并非一审法院认为的刘博文实际损失不超过50万元。被上诉人卢某乙、卢招兆二审辩称：1.不同意刘博文的上诉请求。2.一审时双方买卖合同已经解除了，在中介方收取了卢某乙、卢招兆的款项，刘博文收取了50万元的时候，涉案买卖合同已经终止。3.刘博文一年内将涉案房屋放盘几次，发生三、四起没收定金的情况，最终都没有成交，刘博文存在一房多卖的恶意。原审第三人满盈公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。2015年3月27日，刘博文向一审法院起诉请求：1.卢某乙向某甲文支付违约金320万元并支付利息（以320万元为本金，自起诉之日计至还清款项之日止，按照银行同期贷款利率计算）；2.卢某乙承担刘博文因诉讼而支出的律师费3万元；3.卢某乙与卢招兆承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由卢某乙、卢招兆承担。一审法院经审理查明：位于增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑十九街23号房屋登记的产权人为刘博文，缮证日期为2013年1月10日，房产证号10××28。2014年4月28日，刘博文（卖方）与卢某乙（买方）签订《房屋买卖合同》，约定“……本合约签订于2014年4月28日，卖方：刘博文【身份证】号码：440125197709081714……买方：卢招兆、卢某乙（委托人）【身份证】号码：350822198808205120、35262319701101520X，联系地址：增城市永宁街凤凰城凤林苑一街3号。……一、物业权属情况1.物业地址为：增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑十九街23号……二、成交价、付款方式和税费等1.该物业之成交价为人民币叁仟陆佰柒拾万元整……2.买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。……三、买卖双方的权利和义务：1.买卖双方应及时提供与该物业有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合中介方签署相关文件及办理相关手续。……3.买方已亲自视察并清晰知道该物业情况，交付使用状况及产权情况，故不得借此拒绝交易。四、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日五天内退还。……合同未约定明确履行期限的，以守约方或中介方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……备选条款：1.卖方同意买方或中介方可将楼款或定金存入以下帐户，到帐即视为卖方已收取。账名：岑某，开户银行：建行凤凰城支行，帐号：62×××50……十、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。……十二、备注：①签本合同当天支付部分定金人民币伍万元（￥50000.00元）。②剩余定金人民币肆拾伍万元正（￥450000.00元）于2014年5月15日前补齐。③上述楼款含屋内的所有家私电器。④如买方未能在2014年6月1日前支付（含定金）人民币叁仟万元正（￥30000000.00元），则本房屋成交价变更为人民币叁仟柒佰万元正（￥37000000.00元）。附件买卖双方同意下述付款方式完成该项交易（以下方式只能任选一种）。一、一次性付款[X]涂销抵押后一次性付款[√]1.【定金】：人民币伍拾万元整（￥500000.00元），买方应在签署本合同同时自行交付卖方。买卖双方需于签署本合同后30个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料。2.首期楼款（不含定金）:人民币贰仟伍佰伍拾万元整（￥29500000.00元），买方按下列第A种方式交付：（A）买方应在2014年5月31日（不尽于递件日）前直接支付卖方；……4.楼价余款：人民币陆佰柒拾万元整（￥6700000.00元），买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方。5.出资赎契：卖方应在签订本合同后20天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续。买卖双方须在完成提交还贷、涂销抵押登记及归档手续后8天内办理本次交易的递件手续。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续。A……B.买方出资赎契【√】卖方必须于本合同签署后×天内不可撤销地全权委托中介方或买方认可的受托人办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给中介方保管并全力协助中介方或买方认可的受托人办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托中介方或买方认可的受托人代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到中介方、买方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款帐户，到帐即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。……7.买方全额出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应返还楼款，并向买方支付等额于总楼价20%的违约金。……”上述合同最后一页中，刘博文在“卖方/卖方委托人”落款处签名捺指模，卢某乙在“买方/买方委托人”落款处签名捺指模，“中介方”落款处加盖了满盈公司的印章。同日，刘博文签署《收款证明》，内容为“本人刘博文身份证号码440125197709081714是位于新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑十九街23号合法业权人/代理人。现收到卢招兆身份证号码350822198808205120承购该物业之部分定金款项人民币大写：伍万元正小写：50000.00元。此据”。2014年5月15日，卢某乙通过银行转账方式向某甲文在中国建设银行增城凤凰城支行开户的账户（账号62×××23）转账45万元。2014年5月16日，广州番禺区江南商品混凝土有限公司向中国民生银行芳村支行提交《房产赎回申请书》，内容为“我司一房产（房产证号：粤房地权证增商字第××号，地址：增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑十九街23号，权属人：刘博文）已抵押给贵行，由于权属人刘博文需出售该物业，我司将会归还此套房产对应的贷款3000万元整，以涂销抵押，用于交易。故向某乙提出赎回该物业的申请，望给予办理为盼！”2014年6月17日，广东尚某律师事务所律师以快递方向向卢招兆、卢某乙邮寄发出《律师函》，内容为“……根据刘博文先生所述，2014年4月28日，刘博文与你方签订《房屋买卖合同》，……根据合同约定，你方在签订合同后支付了定金，但其中3000万（含定金）在2014年5月31日前支付。同时，如你方未在2014年6月1日前支付3000万元，视为你方违约，且你方应付购房款应为3700万元。现在，距合同约定的付房款日期已超过十天，刘博文先生有权依据合同追究你方的违约责任：解除合同，没收定金。刘博文先生本协商解决的原则，特授权本律师发函你方，你方应在2014年6月30日前，按合同的约定支付购房款，否则，刘博文将依法依约解除合同，没收定金。特此函告！”。2014年12月2日，原增城市国土资源和房屋管理局出具《增城市房地产权查册表》，载明房屋座落于增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑十九街23号房屋的产权人为刘博文，分别于2013年1月22日和同年12月4日办理抵押登记，抵押债权数额分别为3000万元和1200万元，抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行，抵押的起止时间分别2013年1月22日至2016年1月22日和2013年12月4日至2016年1月22日，其中抵押债权数额为3000万元的他项权证号为8004129，抵押债权数额为1200万元的他项权证号为8026784。2015年1月22日，刘博文通过顺丰速运的快递方式向卢某乙邮寄发出《解除合同通知书》，该通知载明内容为“致：卢某乙女士你于2014年4月28日与本人签订了《房屋买卖合同》……该合同的房地产中介公司于2014年6月13日向你发出书面的《催促函》，希望你按照合同约定履行付款义务，但你至今仍未支付首期楼款。……你迟延支付购房款，经该合同房地产中介公司催告后在履行期内仍未履行，已严重违反合同约定。现根据相关法律规定，本人郑重通知如下：一、自本通知到达你的同时，即解除本人与你签订的《房屋买卖合同》（合同号：N5500042）及其附件；二、本人将采取相应的法律手段追究你的违约法律责任。特此通知！”上述邮件于2015年1月23日妥投。2015年3月26日，刘博文与广东民诚众信律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定刘博文因卢某乙房屋买卖纠纷一案，聘请广东民诚众信律师事务所律师作为委托代理人，刘博文同意签订本合同时支付律师代理费30000元等。同日，广东民诚众信律师事务所开具了律师费发票给刘博文收执，发票载明的价税合计金额为30000元。2015年3月27日，刘博文以卢某乙、卢招兆未履行付款义务为由，向一审法院提起本案诉讼。本案一审审理过程中：一、刘博文与卢某乙、卢招兆确认以下事实，1.《房屋买卖合同》是签署双方的真实意思表示；2.卢某乙、卢招兆已向某甲文支付了50万元购房定金；3.合同约定，若买方能在2014年6月1日前支付首期楼款，涉案房屋的交易价格为3670万元，若买方未能在2014年6月1日前支付首期楼款且同意继续履行合同的，涉案房屋的交易价格为3700万元；4.双方就涉案房屋的买卖合同关系已解除。二、关于实际购房人的问题。刘博文称在签订合同之前，是卢某乙、卢招兆一起看房，也是卢某乙、卢招兆共同与刘博文协商购房事宜；《房屋买卖合同》中约定的买方是卢某乙、卢招兆，卖方是刘博文，中介方是满盈公司，在签订合同时，满盈公司明确向某甲文介绍卢某乙与卢招兆均是涉案房屋的购买方，卢某乙并没有告知刘博文，卢某乙只是卢招兆委托人的身份，也没有出示书面委托材料，且卢某乙与卢招兆都向某甲文支付过购房款，因此刘博文认为卢某乙、卢招兆都是实际购房人。卢某乙、卢招兆称买方是卢招兆，卢某乙是卢招兆母亲，双方只是委托关系，但卢招兆没有出具委托书给卢某乙，在签订合同时，卢某乙没有告知刘博文其是卢招兆的委托代理人。三、关于首期款的支付问题。刘博文主张，附件第一条第2款第（A）项约定，买方应在2014年5月31日前直接支付2950万元给卖方。卢某乙、卢招兆主张根据合同附件第一条第5款B项约定，卢某乙、卢招兆必须在看到银行的提前还贷通知后才会支付首期款给刘博文。刘博文回应，不能单独看附件第一条第5款B项的约定内容，结合整个合同约定，对于支付首期款并没有约定付款条件，不存在卢某乙、卢招兆所说必须收到银行的提前还贷通知才支付首期款的问题；根据满盈公司的意见可知，由于某、卢招兆的资金不到位导致没有经济能力支付首期款。四、关于如何办理出资赎契的问题。刘博文主张合同约定是由买方出资赎契，再由刘博文授权给中介方办理还贷手续，由于某、卢招兆没有向某甲文支付首期款2950万元，所以刘博文只是申请了提前还贷，并没有进行后续委托满盈公司办理还贷、赎契事宜。卢某乙、卢招兆主张，合同约定首期楼款2950万元是用于支付涉案房屋的银行抵押贷款，且该款应入直接存到还款账户，但涉案房屋抵押给银行的债权是4200万元，而合同约定的首期款只是2950万元，卢某乙、卢招兆不知道到底需要支付多少款项才能办理赎契，因此，卢某乙、卢招兆需要看到银行出具的提前还贷通知才会支付首期款。五、刘博文为证明满盈公司向卢某乙发出付款催促函的事实，提交了《情况说明》、《催促函》及EMS快递单复印件各一份。其中《催促函》及EMS快递单显示，是满盈公司向卢某乙发出，邮寄地址是《房屋买卖合同》载明的联系地址，《催促函》落款处加盖了满盈公司的印章，落款日期为2014后6月13日，载明内容为现正式通知卢某乙在收到本函后2个工作日内向卖方支付首期楼款人民币2950万元，否则，卖方及满盈公司将通过法律途径追究卢某乙的法律责任，因此而引起的一切违约责任由卢某乙本人负责，请慎重考虑等。另外，《情况说明》的落款处盖有满盈公司的印章，落款日期2014年12月20日，内容为满盈公司在2014年6月13日发函通知卢某乙在收到函后的2个工作日内向卖方支付首期楼款2950万元，但卢某乙没有履行等等。卢某乙、卢招兆对刘博文提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为涉案房屋是满盈公司独家代理，说明满盈公司与刘博文之间存在利益关系，且合同约定买方应在收到银行提前还贷通知后将首期楼款存入卖方账户内，因此付款时间并非是2014年5月31日前，且上述证据不能证明满盈公司向其送达并妥投了《催促函》。六、关于合同解除的问题。刘博文主张双方就涉案房屋的买卖合同关系在刘博文向卢某乙发出解除合同通知送达之日即2015年1月23日正式解除。卢某乙、卢招兆主张双方的房屋买卖合同关系从刘博文委托广东尚某律师事务所向其发出的律师函载明的日期即2014年6月30日已解除，卢某乙没有收到刘博文于2015年1月22日发出的《解除合同通知书》。刘博文承认曾向广东尚某律师事务所池某律师咨询过其与卢某乙、卢招兆之间房屋买卖纠纷的法律问题，刘博文当时同意池某律师的建议向卢某乙、卢招兆发出律师函，催促她们履行合同，但是，向卢某乙、卢招兆发出的《律师函》仅是督促卢某乙、卢招兆尽快履行买卖合同，并非确认解除买卖合同及没收定金，根据合同约定，解除合同应当以发出解除合同通知书为准。七、关于违约金的问题。刘博文主张按房价款3700万元的10%计算出违约金为370万元，扣除卢某乙、卢招兆支付的定金50万元，卢某乙、卢招兆仍需支付向其违约金320万元。同时，刘博文主张因卢某乙、卢招兆的违约行为，导致刘博文丧失择优出售涉案房屋的机会，且市场交易价格有较大幅度下跌，对刘博文的资金周转产生影响，合同约定的违约金低于交易价款的20%，不存在违约金过高的情形。卢某乙、卢招兆抗辩称刘博文主张的违约金明显过高，刘博文也没有证据证明其实际损失。为查明案件事实，一审法院分别向广东尚之信律师事务所、中国民生银行股份有限公司广州分行、广州市增城区国土资源和房屋管理局函询相关事实。一、广东尚某律师事务所于2015年9月15日出具《复函》，内容为“……我所于2014年6月接受刘博文委托，由池某律师经办，出具了致卢招兆、卢某乙的《律师函》。由于已过很长时间，目前暂时无法找到相关委托资料。特此函复”。二、中国民生银行股份有限公司广州分行于2015年12月15日出具《复函》，内容为“……广州市番禺区江南商品混凝土有限公司为我行授信客户。该公司向我部曾表达并书面提出过提前还贷赎证的申请（见附件《房产赎回申请书》），但后来因物业购买者临时反悔而无法最终实施，该公司并未将款项存入还款账户。依据《中小企业金融服务合同》第12页第十条第（六）款约定，借款人广州市番禺江南商品混凝土有限公司可以向我行申请提前还款。特此函复。附件：1.《房产赎回申请书》；2.《中小企业金融服务合同》”。中国民生银行股份有限公司广州分行出具《复函》的附件《中小企业金融服务合同》是该行与广州市番禺区江南商品混凝土有限公司签订的合同，约定广州市番禺区江南商品混凝土有限公司在授信约定的期限内可向中国民生银行股份有限公司广州分行申请使用最高授信额3000万元；流动资金贷款条款约定，合同项下的借款用途为支付货款，借款金额为3000万元，综合授信项下的可循环贷款额度，额度有效期与综合授信条款约定的最高授信额度有效使用期限一致，每笔贷款期限以借款借据为准；银行承兑条款约定，承兑额度为3000万元，综合授信项下中国民生银行股份有限公司广州分行授予广州市番禺区江南商品混凝土有限公司用于承兑业务的可循环额度，额度有效期与综合授信条款约定的最高授信额度有效使用期限一致；商业汇票贴现条款约定，贴现额度3000万元，综合授信项下中国民生银行股份有限公司广州分行授予广州市番禺区江南商品混凝土有限公司用于贴现业务的可循环额度，额度有效期与综合授信条款约定的最高授信额度有效使用期限一致；合同附则约定，本合同项下形成的债权尚有如下担保：编号为个高保字第ZH1300000012685号的《最高额保证合同》，编号为个高抵字第ZH1300000012685号的《最高额抵押合同》等等。三、广州市增城区国土资源和规划局于2016年9月13日出具穗国土规划协查〔2016〕6号《增城区国土规划局关于协助查询相关土地情况的函》，内容为“……经查询信息系统，刘博文名下位于‘增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑十九街23号’的房屋分别于2013年1月25日（他项权证：8004129号）和2014年11月5日（他项权证：8026784号）办理了抵押登记，他项权利人均为中国民生银行股份有限公司广州分行。至今，上述两次抵押登记均于2015年11月27日办理涂销抵押权登记。2015年12月2日和2016年6月28日分别抵押给了何某。专此函达。”该函的附件中包括两份《最高额抵押合同》、两份《综合授信条款》以及《（不动产）抵押物清单（土地使用权、在建工程、房地产适用）》等材料；其中一份落款日期为2013年12月4日的《最高抵押合同》，合同的甲方为广州建友混凝土有限公司，乙方为中国民生银行股份有限公司广州分行，载明的抵押人为刘博文，抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行，约定刘博文为广州建友混凝土有限公司担保的最高债权额为1200万元，主债权发生时间为2013年12月4日至2016年1月22日；其中一份落款日期为2014年10月28日《（不动产）抵押物清单（土地使用权、在建工程、房地产适用）》的签署人为抵押人刘博文与抵押权人中国民生银行股份有限公司广州分行，抵押物为涉案房屋。一审法院认为：本案争议焦点为，一、卢某乙是否实际购房人？二、买方是否存在逾期付款的违约行为？三、买卖双方就涉案房屋的房屋买卖合同关系何时解除？四、刘博文诉请的违约金是否过高？焦点一，卢某乙与卢招兆均是实际购房人。根据查明的事实，《房屋买卖合同》是刘博文、卢某乙与满盈公司共同签署，但《房屋买卖合同》的买方基本信息处填写了卢某乙与卢招兆的姓名及身份证号码，在履行合同过程中，购房定金中的45万元是卢某乙转账支付刘博文，且卢某乙、卢招兆并未提供证据证明卢某乙只是卢招兆委托人并非涉案房屋的购买人。本案中，卢招兆也承认是涉案房屋的购买方。综上，一审法院认定卢某乙与卢招兆是共同购房人。鉴于刘博文与卢某乙、卢招兆均承认《房屋买卖合同》（含附件）是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属合法有效，买卖双方应恪守履行。焦点二，卢某乙、卢招兆存在逾期付款的违约行为。卢某乙、卢招兆抗辩根据合同附件第一条第5款B项约定，刘博文并没有委托中介方或卢某乙、卢招兆认可的受托人办理赎契手续，卢某乙、卢招兆也没有收到银行提前还贷通知，导致卢某乙、卢招兆未能将首期款存入卖方供款账户完成买方出资赎契义务的责任不并在于卢某乙、卢招兆，不可归责于某、卢招兆，系合同约定不明所致。一审法院认为，合同附件第一条第5款（B）项约定“买方出资赎契【√】卖方必须于本合同签署后×天内不可撤销地全权委托中介方或买方认可的受托人办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给中介方保管并全力协助中介方或买方认可的受托人办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托中介方或买方认可的受托人代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到中介方、买方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款帐户，到帐即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用”。首先，上述条款中约定的“买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将首期楼款存入卖方供款账户内……”是针对涉案房屋产权人因购买涉案房屋向银行申请按揭贷款抵押的情况，但根据中国民生银行股份有限公司广州分行的《复函》及附件内容，以及涉案房屋办理的抵押登记情况来看，涉案房屋并非是按揭贷款的抵押，而是刘博文为广州市番禺区江南商品混凝土有限公司向中国民生银行股份有限公司广州分行申请授信有效期内最高授信额度为3000万元（授信的范围包括贷款、银行承兑、商业汇票贴现）而提供涉案房屋作为担保所办理的抵押登记，因授信应向中国民生银行股份有限公司广州分行还款是广州市番禺区江南商品混凝土有限公司而非刘博文，因此上述条款约定的情形不能适用涉案房屋的买卖中；其次，根据刘博文提供的证据及中国民生银行股份有限公司广州分行出具的《复函》（含附件）、原增城市国土资源和房屋管理局于2014年12月2日出具的《增城市房地产权查册表》以及广州市增城区国土资源和规划局于2016年9月13日出具的穗国土规划协查〔2016〕6号复函等内容可知，在刘博文与卢某乙、卢招兆买卖涉案房屋之前，刘博文将涉案房屋为广州市番禺区江南商品混凝土有限公司的办理了债权为3000万元的抵押登记，在双方签署后买卖合同后，广州市番禺区江南商品混凝土有限公司已向银行书面申请了还贷赎证，表明刘博文依据合同约定履行了向银行申请还贷的义务。再次，附件第一条第5款B项中并未约定刘博文应在合同签署后多少天内委托中介方或买方认可的受托人办理赎契手续，因此刘博文关于在卢某乙、卢招兆未支付首期款的情况下才没有办理委托中介公司赎契的手续的主张，亦属合理，一审法院予以采信。最后，合同第八条备选条款第1款明确约定卖方同意买方可将楼款或定金存在卖方指定的岑某的银行账户内，到帐即视为卖方已收取。合同附件第一条第2款（A）项明确约定买方应在2014年5月31日前直接支付2950万元（不含定金）给卖方。上述合同条款已明确约定了卢某乙、卢招兆应付首期款的金额、日期及付款方式，并不存在卢某乙、卢招兆抗辩合同约定不明的情形。综上，卢某乙、卢招兆的上述抗辩理据不成立，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。鉴于某、卢招兆并没有依约如期履行首期款的付款义务，其行为已构成违约。焦点三、买卖双方就涉案房屋的房屋买卖合同关系于2015年1月23日解除。卢某乙、卢招兆主张刘博文于2014年6月17日委托广东尚某律师所向其发出了《律师函》，明确涉案房屋的买卖合同关系于2014年6月30日已解除。根据查明的事实，刘博文委托广东尚某律师事务所，于2014年6月17日向卢某乙、卢招兆发出了《律师函》，载明要求卢某乙、卢招兆在2014年6月30日前按合同约定支付购房款，否则刘博文将依据合同解除合同没收定金等内容。由此可见，刘博文委托广东尚某律师事务所向卢某乙、卢招兆发出的《律师函》的目的是通知卢某乙、卢招兆尽快在刘博文要求的期限内履行支付购房款义务，并非直接要求解除合同，而是明确告知卢某乙、卢招兆不履行付款义务的相应后果。因此，卢某乙、卢招兆主张与刘博文的房屋买卖合同关系于2014年6月30日解除，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。鉴于某、卢招兆收到《律师函》之后仍未支付购房款，刘博文遂于2015年1月22日通过快递方式按照《房屋买卖合同》中记载的联系地址向卢某乙发出了《解除合同通知书》，表明刘博文已向卢某乙、卢招兆发出了解除合同及追究违约责任的意思表示。卢某乙、卢招兆抗辩未曾收到该份通知。对此，一审法院认为，根据《房屋买卖合同》第十条“本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述为有效送达地址。一经正常投递即视为送达”的约定，刘博文依据合同约定向卢某乙、卢招兆送达的解除合同通知已生效，且根据刘博文提供的证据，上述通知已于2015年1月23日妥投，故一审法院认定刘博文与卢某乙、卢招兆之间就涉案房屋的买卖合同关系已于2015年1月23日解除。焦点四、刘博文诉请的违约金过高。卢某乙、卢招兆抗辩刘博文向其发出的《律师函》已明确2014年6月30日解除合同，没收定金，现在刘博文又起诉违约金，已违背了诚实信用原则，缺乏依据。一审法院对于某、卢招兆的上述抗辩意见在焦点三中已进行论述，在此不再赘述。刘博文委托广东尚某律师事务所发出的《律师函》只是表明刘博文将会行使解除合同及没收定金的权利，且向卢某乙发出的《解除合同通知书》也只是表明要追究卢某乙、卢招兆的违约责任，并未明确是选择定金条款，故卢某乙、卢招兆抗辩刘博文已选择定金罚则的理据不成立，一审法院不予采纳。根据《房屋买卖合同》第四条第（2）款的约定，卢某乙、卢招兆逾期超过十天仍未履行的，刘博文有权解除合同并要求卢某乙、卢招兆承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。鉴于某、卢招兆存在逾期付款的违约行为，现刘博文依据合同约定明确选择违约金条款，并无不妥。刘博文主张按房价款3700万元的10%计算出违约金为370万元，扣除卢某乙、卢招兆支付的定金50万元作为违约金，卢某乙、卢招兆仍需支付向其违约金320万元。基于《房屋买卖合同》第十二条第4款约定，刘博文与卢某乙、卢招兆均认可若卢某乙、卢招兆未能在2014年6月1日前支付首期房款（含定金），且双方同意继续履行合同的，则成交价款变更为3700万元。现双方就涉案房屋的买卖合同关系已解除，无法继续履行，故刘博文主张按3700万元的交易价款计算违约金，无事实依据，一审法院不予采纳。按照合同约定，按房屋交易价款3670万元的10%计算违约金为367万元，扣除卢某乙、卢招兆已付的定金50万元，卢某乙、卢招兆仍需承担317万元的违约金。卢某乙、卢招兆抗辩50万元定金足以弥补刘博文的损失，且刘博文并无证据证明存在实际损失。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，刘博文主张卢某乙、卢招兆按照房价款的10%支付违约金确实过高，刘博文并未举证证明其损失超过卢某乙、卢招兆已付的定金50万元，刘博文主张房价下跌也无事实根据，且根据本案中双方当事人提交的现有证据显示，卢某乙、卢招兆已付的定金50万元作为违约金可以弥补刘博文的相关损失。综上，刘博文要求判令卢某乙、卢招兆连带支付违约金320万元及利息的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于刘博文诉请的律师费3万元。因卢某乙、卢招兆在履行涉案合同过程中，存在逾期支付购房款的违约行为，刘博文为追究卢某乙、卢招兆的违约责任而提起了本案纠纷。根据《房屋买卖合同》第九条约定，违约方承担因起诉所产生的全部费用和律师代理费。刘博文因合同所产生的本案纠纷而支出的律师费3万元应由卢某乙、卢某甲承担共同赔偿责任。结合上文分析，刘博文要求判令卢某乙、卢招兆承担连带清偿责任的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2016年9月26日如下作出判决：一、卢某乙、卢招兆应于该判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿刘博文律师费30000元；二、驳回刘博文的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34640元，由刘博文负担34319元，卢某乙、卢招兆共同负担321元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审争议焦点是刘博文诉请的违约金数额是否过高。双方在履行《房屋买卖合同》过程中，卢某乙、卢招兆存在逾期付款的违约行为，刘博文已行使合同解除权解除了该《房屋买卖合同》，并向卢某乙、卢招兆请求支付370万元的违约金（除没收已付定金50万元作为违约金外还需另行支付320万元）。卢某乙、卢招兆认为该违约金数额过高，请求法院予以调整。一审法院酌情将违约金数额调整为50万元。刘博文上诉称，因卢某乙、卢招兆违约导致《房屋买卖合同》解除，其存在继续支付涉案房屋抵押贷款利息、预期房款收入的存款利息或投资收益落空等损失，一审法院调低违约金不合理。本院认为，虽然卢某乙、卢招兆在履行合同过程中存在违约行为导致双方房屋买卖行为未能完成，但涉案房屋没有进行过户登记，刘博文也一直控制涉案房屋，其仍可占有、使用、处分涉案房屋并获得收益，故其将支付涉案房屋抵押贷款利息及将涉案房屋出售给卢某乙、卢招兆后可获得的房款进行存款或投资的收益作为损失不能成立，本院不予采信。刘博文主张的违约金过高,一审法院根据卢某乙、卢招兆请求对违约金数额进行调整符合法律规定和本案实际情况,本院予以维持。综上所述，刘博文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32400元，由上诉人刘博文负担。本判决为终审判决。审判长　　杨晓怡审判员　　梁淑敏审判员　　陈珊彬二〇一七年五月十九日书记员　　麦倩文林飘云 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