（2016）苏0111民初10198号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-22
案件名称
原告宗燕楠与被告黄群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宗燕楠,黄群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0111民初10198号原告（反诉被告）：宗燕楠，女，1987年1月3日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人：朱卫江、陶亚敏，江苏泰和律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄群，女，1984年7月13日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人：徐飞，江苏苏南律师事务所律师。原告（反诉被告）宗燕楠与被告（反诉原告）黄群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宗燕楠及委托代理人朱卫江、陶亚敏、被告（反诉原告）黄群的委托代理人徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗燕楠向本院提出诉讼请求：1.确认双方的房屋买卖合同于2016年12月12日解除。2.判令被告返还定金20000元、购房款380000元。3、判令被告支付违约金200000元。4.判令被告支付中介费15000元、办证费用16000元。5.判令被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2016年9月12日，原、被告经南京舒之家置业顾问有限公司（下称舒之家置业）居间介绍签订《房地产买卖中介合同》，约定其购买被告位于浦口区××花园××单元××室房屋，房屋售价1500000元。双方于2016年10月25日前办理产权送件手续。三方商定由违约方支付守约方违约金200000元。原告按约支付了相应的款项，后原告多次要求被告按合同约定配合完成产权送件手续，但被告以各种理由拒绝配合原告办理相关手续。同年12月9日，原告向被告发出通知，要求被告于2016年12月12日完成产权送件手续，但被告未予理睬。由于被告违反合同约定，导致合同无法继续履行，原告为避免损失继续扩大，于同年12月12日向被告发出解除合同通知，但被告至今未返还购房款。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求判如所请。被告黄群辩称，合同约定原告支付400000元用于解押，但原告仅支付380000元，致被告无法办理解押手续，也无法过户。被告不存在违约行为，要求原告继续履行合同。原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告黄群向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金50000元。2、判令反诉被告承担反诉费。事实和理由：2016年9月12日，双方签订了《房地产买卖中介合同》，约定反诉被告以1500000元价格购买反诉原告位于浦口区××花园××单元××室房屋。反诉被告于签约当日支付20000元定金，另借给反诉原告400000元办理解押，解押后十五个工作日内办理产权过户手续。反诉被告于签约当日支付20000元定金，2016年9月21日支付解押款380000元。由于反诉被告支付解押款不足，导致反诉原告无法办理解押手续，反诉原告多次要求反诉被告支付剩余20000元办理解押手续，但反诉被告拒不支付，反而无理要求反诉原告办理过户。双方签订的合同合法有效，现向法院提起反诉，请求判如所请。反诉被告宗燕楠辩称，反诉原告在接受了双方确认的380000元解押款后未按合同约定进行解押，且反诉原告将支付的定金及首付款挪作他用，造成合同无法继续履行，反诉原告严重违反合同约定，构成违约，反诉原告主张违约金无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2016年9月12日，黄群（甲方）与宗燕楠（乙方）及案外人舒之家置业（丙方）签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，合同约定：甲方将位于浦口区××花园××单元××室房屋出售给乙方，房屋售价1500000元，房主净得价，产证费用买方出。乙方向丙方支付佣金和代办费15000元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的……违约方支付违约金200000元给守约方。补充协议约定：1.签约当日，乙方支付甲方购房定金20000元。2.乙方借给甲方400000元，用于2016年10月前办理解押手续，解押后15个工作日内办理产权过户手续，过户后转为购房款。3.双方于2016年10月25日前办理产权送件手续，乙方于送件当日支付首付款20000元。……5.乙方办理商业贷款，贷款共计1050000元。……7.双方约定于银行贷款解押后办理房屋交接手续，甲方必须结清房屋内水电、燃气及物业费，乙方于房屋交付当日支付甲方尾款10000元。……9.如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方中介费、定金及违约金。合同签订后，宗燕楠支付定金20000元、中介费15000元、办证费16000元。2016年9月21日，黄群出具收条，载明收到宗燕楠房屋解押款380000元。黄群收款后未办理解押手续。2016年11月18日，宗燕楠姐姐宗燕磊向黄群转帐190000元，当日黄群又将该款返还给宗燕磊。2016年12月8日，宗燕楠丈夫葛海龙短信通知黄群，“……按照合同及双方约定，我老婆在签订合同当日已向你支付定金20000元作为购房定金款，并于2016年9月21日经双方协商向你支付380000元用于办理房屋解押手续。我老婆已如约完成上述合同约定义务，你应于2016年10月25日前办理房屋解押及产权送件手续，但直至今日你都未按合同约定配合完成产权送件手续。鉴于你已违反合同约定，现我们再次要求你必须在2016年12月12日下午2点前往浦口区房产局共同完成产权送件手续，否则我老婆将采取法律手段，解除房屋买卖合同，追究你的违约责任，包括但不限于合同约定的200000元违约金、房屋溢价损失、律师费等等，请求必须按时办理。你把我老婆的手机号屏蔽了，只能由我代理发送这条信息给你。”黄群短信回复“按合同上你还有20000元没有付清，付完合同余款，我会配合中介完成交易，否则我无法配合”。“尾款20000元付清，我们如约12号来办理相关手续，否则我们无法配合，请考虑清楚”。同年12月12日，黄群未去办理送件手续。当日，宗燕楠短信通知黄群，“因黄群严重违约，造成合同无法继续履行，要求解除合同”。庭审中，宗燕楠陈述因黄群急需用钱，要求其先支付380000元，解押当天支付剩余20000元，但黄群未办理解押手续，构成违约。为此，宗燕楠申请证人邱某,4出庭作证，证人陈述合同约定买卖双方于2016年10月解押。双方协商好于10月中旬买方给钱解押，但卖方要求提前给付解押款，经双方协商一致同意买方先付380000元，剩余的20000元于10月12日解押当天给付。解押前一天，其电话联系卖方办理解押手续，卖方表示无法解押。而且卖方将钱挪作他用，因无钱解押还委托中介公司找人办理垫资解押，由于卖方材料不全，无法办理。黄群表示合同对解押款的支付时间、方式没有具体约定，合同签订后，双方均想早日办理解押，当时宗燕楠说手上只有380000元就先付380000元，剩余20000元近期筹好后办理解押，其多次催告，宗燕楠一直未付，因此导致自己无法解押。对宗燕楠提供的证人证言，其认为证人陈述与事实不符。以上事实，有原、被告的当庭陈述、房地产买卖中介合同及补充协议、收据、收条、短信、证明、证人邱某,4的证言等证据在卷证明。本院认为，本案争议焦点：一、原、被告是否存在违约行为；二、原告要求确认合同于2016年12月12日解除是否符合法律规定；三、关于当事人应如何承担违约责任的问题。关于原、被告是否存在违约行为。原告表示因被告急需用钱双方协商一致支付380000元，被告收到钱后未办理解押手续，构成违约。被告表示因原告未足额支付解押款，其多次催告原告未果，造成无法解押，原告存在违约行为。合同约定原告借给被告400000元，用于2016年10月前解押。被告当庭陈述同意原告先付380000元，剩余20000元由原告近期筹好后办理解押，原告支付380000元后，其未办理解押手续。虽然被告主张双方约定原告筹好20000元后办理解押以及多次催告原告给付，但原告不予认可，被告对此未能举证，而被告在2016年11月18日将收到原告姐姐转账的190000元又退还原告，明显与被告的陈述相互矛盾。结合证人邱某,4陈述的被告因急需用钱要求原告提前支付，双方协商一致先付380000元，余款20000元于2016年10月12日当日办理解押手续时支付，而在办理解押前一天，自己与被告联系解押事宜，被告表示无力解押，而且被告将钱挪作他用，因无钱解押还委托中介公司找人办理垫资解押，由于被告材料不全，无法办理。故本院认为被告收到原告支付的380000元后至今未办理解押手续，造成合同无法履行，构成违约，应当承担违约责任。原告要求确认合同于2016年12月12日解除是否符合法律规定。本院认为当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人就此解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案被告未按约定进行解押，原告短信通知被告在2016年12月12日下午办理产权送件手续，但被告经催告后仍未履行义务，故原告2016年12月12日通过短信形式向被告发出解除通知，符合法律规定。被告于2016年12月12日收到原告发出的解除通知，故双方合同已于2016年12月12日解除，原告诉请确认合同于2016年12月12日解除符合法律规定，予以支持。三、关于当事人应如何承担违约责任的问题。双方合同已于2016年12月12日解除，被告未按约履行，应当承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同已解除，原告要求返还定金20000元、购房款380000元符合法律规定，予以支持。双方合同约定，无正当理由不履行合同的，违约方支付200000元违约金给守约方。被告主张违约金过高应当减少，本院综合双方合同履行情况、当事人的违约情形及原告损失的实际情况，酌定被告支付原告违约金100000元。关于中介费15000元，合同约定由违约方赔偿守约方中介费，本案中被告违约，应当向原告赔偿中介费，原告主张中介费符合法律规定，予以支持。关于办证费用16000元，本院认为该项费用是由于被告违约行为给原告造成的损失，但原告已主张违约金损失，本院支持的违约金足以弥补原告的损失，对此不予支持。反诉原告要求继续履行合同，因其未向本院提出反诉，不予支持。反诉原告要求支付违约金50000元，本院认为反诉原告未按约履行导致合同解除，反诉被告无违约行为，该项诉请无事实和法律依据，对此诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：原告宗燕楠与被告黄群签订的《房地产买卖中介合同》于2016年12月12日解除。被告黄群于判决生效之日起十日内返还原告宗燕楠定金20000元、购房款380000元，合计400000元。三、被告黄群于判决生效之日起十日内支付原告宗燕楠违约金100000元、中介费15000元，合计115000元。四、驳回原告宗燕楠其他的诉讼请求。五、驳回反诉原告黄群的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20379元，保全费3520元，合计23899元，由原告宗燕楠负担1673元、被告黄群负担22226元。反诉费525元，由反诉原告黄群负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费20379元，反诉费525元。审 判 长 黄 维人民陪审员 胡小平人民陪审员 徐晓燕二〇一七年五月十九日书 记 员 蒋德萍 关注微信公众号“”