（2016）浙0211行初60号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2018-02-28

案件名称

宁波九牛投资咨询有限公司与宁波市北仑区房地产管理处行政登记一审行政判决书

法院

宁波市镇海区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

宁波九牛投资咨询有限公司,宁波市北仑区房地产管理处,宁波九通置业有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十四条

全文

宁波市镇海区人民法院行政判决书（2016）浙0211行初60号原告宁波九牛投资咨询有限公司，住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道长骆路268号小骆花园25幢1001室。法定代表人杨卫新，男，董事长。委托代理人钱黎明（特别授权代理），浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人孙国庆（特别授权代理），浙江和义观达律师事务所律师。被告宁波市北仑区房地产管理处，住所地浙江省宁波市北仑区新碶街道华山路***号。法定代表人王佩钏，男，处长。委托代理人石剑平（特别授权代理），浙江海泰师事务所律师。委托代理人文彪（特别授权代理），浙江海泰师事务所律师。第三人宁波九通置业有限公司，住所地浙江省宁波市北仑区龙凤一巷1号311室。法定代表人陈新宇，男，董事长。原告宁波九牛投资咨询有限公司因不服被告宁波市北仑区房地产管理处于2015年1月22日注销YS0051502号《商品房买卖合同》备案登记的行为，以宁波九通置业有限公司为第三人，于2016年1月22日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2016年1月26日向被告宁波市北仑区房地产管理处送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2016年3月4日及2016年4月6日两次开庭审理了本案。原告宁波九牛投资咨询有限公司委托代理人孙国庆、钱黎明，被告宁波市北仑区房地产管理处法定代表人王佩钏及委托代理人石剑平、文彪到庭参加诉讼。第三人宁波九通置业有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2016年7月8日向浙江省高级人民法院提出延长审限申请，浙江省高级人民法院同意本案延长审理期限至2017年1月22日；本院于2017年1月9日再次向浙江省高级人民法院提出延长审限申请，浙江省高级人民法院同意本案延长审理期限至2017年7月22日。被告宁波市北仑区房地产管理处于2015年1月22日对YS0051502号《商品房买卖合同》进行了注销合同备案登记。原告宁波九牛投资咨询有限公司诉称，原告分三批次向第三人购买了清水绿园房屋78套，第一批次，2014年9月28日签订11份商品房买卖合同，向第三人购买清水绿园房屋11套，并于2014年10月10日通过银行转账的方式向第三人指定账户支付全额购房款共计人民币6?493?700元；第二批次，2014年10月31日签订63份商品房买卖合同，并于2014年11月5日通过银行转账的方式向第��人指定账户支付全额购房款共计人民币30?057?320元；第三批次，2014年11月6日双方再签订4份商品房买卖合同，向第三人购买清水绿园房屋4套，并向第三人支付全额购房款共计人民币1?828?400元。上述78套房屋应付实付的总价款为38?379?420元，全部78份《商品房买卖合同》均依法依规向被告进行了备案登记。宁波市永欣公证处对全部网上合同备案情况进行了公证。本案所涉房屋的合同编号为YS0051502号商品房买卖合同，签订于2014年10月31日，购房款项为459?360元，原告于2014年11月5日一次性付清全部购房款，房号为清水绿园小区10幢2单元1803室。近日，原告通过网上查询发现，公司上述经过合同备案的78份商品房买卖合同中，有15套房屋的登记备案已由被告在宁波市住宅和房地产网中注销。其余63套房屋（包括本案所涉房屋）情况不祥，故于2016年1月初向被告发函查询。原告于2015年1月14日收到被告答复称，“我处已据此于2015年1月22日在权属交易系统内网上撤销了你公司在清水绿园项目中签订的78套商品房买卖合同备案。”根据相关规定，如需注销合同备案应由合同双方当事人一致同意，并提供注销情况证明、申请人身份证明材料、申请书等材料后方能注销，而原告自始至终并未到被告处要求注销，也没提供任何要求注销的申请及相关身份证件和情况说明，但被告却在完全不符合注销条件的情况下，擅自注销该《商品房买卖合同》的备案登记，且对如此严重影响原告合法权益的行政行为在作出已近一年的情况下还未告知原告，其行为已严重违法，直接导致原告无法办理房产交付手续，也无法申请房屋所有权登记。原告认为，被告作为商品房买卖合同登记备案或注销的实际实施主体，却未在办理注销手续中严格把关，仅凭一面之词即作出了错误��注销登记，故原告要求撤销被告作出的商品房买卖合同注销备案登记行为。综上所述，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定，向法院起诉，请依法判决撤销被告作出的对原告与第三人签订的合同编号为YS0051502《商品房买卖合同》注销备案登记的行政行为，责令被告、第三人对该份《商品房买卖合同》恢复备案登记。原告宁波九牛投资咨询有限公司在举证期限内提供了以下证据：1.商品房买卖合同，用以证明原告与第三人签订买卖合同，并约定相关权利义务的事实；2.补充协议6份，宁波九通置业有限公司出具的收条4份，购房款统一收款收据1份，用以证明原告已经支付购房款的事实；3.交通银行转账支票存根、交通银行进账单（回单）6份，用以证明原告已经支付购房款的事实；4.宁波市永欣公证处作出的公证书，用以证明商品房买卖合同备案登记已被注销的事实；5.信访事项答复意见书，用以证明被告宁波市北仑区房地产管理处注销涉案商品房买卖合同备案登记的事实。本案审理中，本院依据原告宁波九牛投资咨询有限公司的申请，准许证人应瑛、华某出庭作证，证人应瑛、华某在庭审中陈述称，应瑛及华某代表原告与陈新宇会面并在清水绿园小区售楼处签订78套房屋买卖合同。被告宁波市北仑区房地产管理处辩称，1.被告注销涉案商品房买卖合同备案登记符合法律规定。2014年被告对提交的相关材料进行审查后，对涉案商品房买卖合同进行了登记备案。2015年1月9日，第三人宁波九通置业有限公司书面向被告提出申请撤销合同备案，理由是经过核实，未发现与原告订立涉案的商品房买卖合同及相关的购房资料，提交的备案合同系虚假合同。后被告收到宁波市公安局北仑分局发来的甬公仑函[2015]1号《关于证明印文虚假的函》，称在侦办陈新宇（第三人宁波九通置业有限公司法定代表人）等人涉嫌犯罪过程中，发现陈新宇有伪造第三人宁波九通置业有限公司等单位相关印章的犯罪行为，且经过宁波市公安司法鉴定中心对相关印章印文的鉴定，明确涉案商品房买卖合同盖印的“宁波九通置业有限公司合同专用章”印文与第三人宁波九通置业有限公司的“宁波九通置业有限公司合同专用章”印文不是同一印章印文。因此，涉案商品房买卖合同为虚假交易行为，当然应予注销。2.关于原告认为注销备案登记需要合同双方当事人一致同意才能办理注销备案登记的主张不能成立。商品房买卖合同报房地产管理部门登记备案，其目的是加强房地产管理部门对商品房开发企业的监督和管理，防止开发商“一房数卖”，损害买受人的合法权利，维护正��的市场交易安全。但在特殊情况下，经买卖双方一致同意并符合法定条件下可以注销备案登记，但原告忽略了一个大前提，就是买卖合同是真实有效的。涉案商品房买卖合同是陈新宇伪造相关印章与原告所签订的，该事实经公安机关鉴定程序予以证实，事实上第三人从未与原告签订过商品房买卖合同。注销虚假的商品房合同备案登记还需要非合同当事人协商一致，无论从理论上还是实践上都是不可能的。因此，原告的主张是从一个错误的大前提得出一个错误的结论，其主张当然不能成立。3.关于原告认为被告仅凭一面之词就作出注销备案登记的主张不能成立。被告在办理注销备案登记时，不仅是收到第三人宁波九通置业有限公司的书面申请，而且收到宁波市公安局北仑分局的公函。涉案情况中已经不是普通的民事法律关系、行政法律关系，更严重的是涉及到了刑事法律关系。由此可以看出，被告是经过认真的审查作出注销备案登记行为。综上所述，被告作出的注销备案登记行为符合法律规定，原告的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告宁波市北仑区房地产管理处在举证期限内向本院提供了以下证据：1.第三人宁波九通置业有限公司关于申请撤销合同备案的报告及所涉房屋清单，用以证明第三人于2015年1月9日向被告申请撤销涉案商品房买卖合同备案登记的事实；2.宁波市公安局北仑分局甬公仑函[2015]1号《关于证明印文虚假的函》，用以证明涉案合同上第三人印章系虚假，商品房买卖系虚假交易的事实；3．预购商品房合同备案变更申请核准表，用以证明被告依法注销商品房买卖合同备案登记的事实。第三人宁波九通置业有限公司未提交书面意见，在举证期限内向本院提出要求对涉案第三人所有印章进行鉴定的申请，本院认为，行政诉讼是对行政行为的合法性进行审查，被告作出的注销备案行为并非依据第三人印章系伪造的相关证据，第三人宁波九通置业有限公司提出的鉴定申请，与本案审理不具有关联性，本院不予准许。本院为查明事实，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十条的规定，向北仑区人民法院调取了下列证据：1.北仑区人民法院于2015年11月19日在北仑区看守所对陈新宇所作的询问笔录，陈新宇在询问笔录中称，“一般签合同我们公司有2枚章，一个是合同专用章，一个是销售合同专用章，我这有一枚，胡明娜有一枚，这样签合同比较方便”；北仑区人民法院（2015）甬仑刑初字第756号案件刑事审理笔录，陈新宇在庭审中称，“合同专用章只有在九牛时候用过”，徐士国在庭审中称，“没有刻过合同专用章”；北仑区人��法院（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决书，该刑事判决书写明,“综合在案证据，现无法证明被告人陈新宇、徐士国伪造九通公司合同专用章”。本院为查明事实，向北仑区市场监督管理局调取了第三人宁波九通置业有限公司章程、公司基本情况表及变更登记情况表，上述证据说明第三人公司法定代表人于2014年10月22日由贺存军变更为陈新宇。根据原告宁波九牛投资咨询有限公司申请，调取了涉案房屋的不动产登记情况。经庭审质证，原告宁波九牛投资咨询有限公司对被告提供的的证据真实性无异议，但认为被告提供的证据2仅说明两份合同上所盖合同专用章与第三人提供的合同专用章并非同一印章印文，并未说明原告与第三人交易系虚假交易，本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据无法证明原告与第三人交易系虚假交易的事实；本院对上述证据��真实性予以确认。被告宁波市北仑区房地产管理处对原告提供的证据1的真实性提出异议，认为上述合同章系伪造，本院认为，被告就此提出的异议并无相关证据予以证明，本院对上述证据予以确认；对证据2的真实性提出异议，认为上述第三人所盖章均系伪造，本院认为，被告就此提出的异议并无相关证据予以证明，本院对上述证据予以确认；对证据3及证据4的真实性无异议，本院对上述证据予以确认。对原告申请出庭作证的证人证言的真实性提出异议，认为证人系原告单位员工，与原告具有利害关系，其所出具的证人证言不具有真实性；本院认为，两证人出具的证言与其他证据可相互印证原告与陈新宇签订商品房买卖合同的事实，该事实与本案审理具有关联性，本院予以确认。原告对本院调取的北仑区人民法院询问笔录无异议，被告认为该询��笔录与本案审理无关联性，本院认为，上述证据可证明第三人公司有两枚合同章的事实，该事实与本案审理具有关联性，本院予以确认；原告对本院调取的北仑区人民法院（2015）甬仑刑初字第756号案件刑事审理笔录提出异议，认为上述证据与本案审理不具有关联性，刑事案件所涉罪名为骗取贷款罪，原告并未参与，被告认为，陈新宇已承认这个合同专用章只有在九牛时候用过，可以证实其伪造公章的行为；本院认为，上述审理笔录可查明合同专用章系陈新宇使用的事实，该事实与本案审理具有关联性，本院予以确认；原告对本院调取的北仑区人民法院（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决书的真实性无异议，且认为该刑事判决书可进一步说明原告与第三人不存在虚假交易的事实，被告对该刑事判决书无异议，本院对该判决书与本案的关联性予以确认；原被告对本院向北仑区市场监督管理局调取的相关证据无异议，本院予以确认。原被告对本院调取的不动产登记情况未提出异议，本院予以确认。经审理查明，第三人法定代表人于2014年10月22日由贺存军变更为陈新宇，股东由陈新宇、贺存军变更登记为陈新宇、陈益雷。2014年，被告宁波市北仑区房地产管理处对涉案房屋的购房合同进行了备案登记，登记的购房人为宁波九牛投资咨询有限公司。第三人宁波九通置业有限公司于2015年1月9日向被告宁波市北仑区房地产管理处提出撤销合同备案的申请，认为其未与原告宁波九牛投资咨询有限公司签订78套房屋的合同，提交的合同为虚假合同，申请撤销78套房屋的合同备案。宁波市公安局北仑分局于2015年1月15日向宁波市北仑区住房和城乡建设局发送《关于证明印文虚假的函》，认为YS0055157，YS0055158号商品房买卖合同上盖印的宁波九通置业有限公司合同专用章与第三人提供的宁波九通置业有限公司合同专用章印文不是同一印章印文。被告宁波市北仑区房地产管理处于2015年1月22日对YS0051502号《商品房买卖合同》进行了注销合同备案登记。另查明，第三人宁波九通置业有限公司法定代表人陈新宇于2015年11月19日被北仑区人民法院以骗取贷款罪及伪造公司印章罪判处有期徒刑六年六个月，并处罚金六十万元；涉案房屋现已重新备案登记新的房屋买卖合同，并已登记在新的购房者名下。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。被告宁波市北仑区房地产管理处作为北仑区内法定的商品房预售登记备案机关，对于该行政区域内预售合同登记备案的受理与注��均有法定职权。商品房预售合同的登记备案制度是为规范房地产交易行为、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益，实现房地产管理行政机关对交易行为的监督和管理。对于预售合同登记备案注销尽管没有相关的法律规定，但是该注销行为一旦作出，商品房开发企业就可以将商品房再次出售，导致之前购买房屋的买受人权利可能被损害。因此，注销登记备案行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有行政行为的特征，且对合同当事人的权利义务有一定实际影响，是行政机关的行政行为，属于行政诉讼的受案范围。本案中，被告作出注销登记行为的主要依据系宁波市公安局北仑分局甬公仑函[2015]1号《关于证明印文虚假的函》，但该函中仅写明合同编号为YS0055157、YS0055158两份商品房买卖合同上盖印的“宁波九通置业有限公司合同专用章”印文与第三人宁波九通置业有限公司提供的“宁波九通置业有限公司合同专用章”印文不是同一印章印文，并未对其他涉案合同中印文是否一致作出鉴定，亦未说明原告与第三人间商品房买卖系虚假交易，被告依据上述公函及第三人宁波九通置业有限公司单方以虚假交易为由提出的撤销备案登记申请，作出的注销备案登记行为依据不足，且在作出注销备案登记行为前，未听取直接利害关系人原告宁波九牛投资咨询有限公司的意见，程序严重违法，被诉行政行为应予以撤销，因涉案房屋现均已重新备案登记新的房屋买卖合同，且房屋所有权已登记给新的购房者，被诉行政行为已不具有可撤销内容，故应确认违法。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：确认被告宁波市北��区房地产管理处于2015年1月22日作出的注销YS0051502号《商品房买卖合同》登记备案的行为违法。本案案件受理费人民币50元，由被告宁波市北仑区房地产管理处负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　于广学代理审判员　　吴　蓓人民陪审员　　陈均国二〇一七年五月十九日代书　记员　　汪晓晓附：本案适用的法律、法规：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。二、《中华人民共和国行政诉讼法》?第七十四条第二款行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。微信公众号“”