（2017）苏0583民初6033号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-11-15
案件名称
李刚生、李凤兰与李敏、黄钰等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李刚生,李凤兰,李敏,黄钰,杨玉彩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国继承法》：第二条，第五条，第三十三条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初6033号原告李刚生,男,1982年1月10日出生,汉族，住所地湖北省嘉鱼县。原告李凤兰,女,1978年3月1日出生,汉族，住所地湖北省嘉鱼县。委托代理人：陆卫东，江苏众冠律师事务所律师。委托代理人：赵飞，江苏众冠律师事务所律师。被告李敏,女,1962年2月13日出生,汉族，住太仓市。被告黄钰,女,1985年6月27日出生,汉族，住太仓市。委托代理人：彭浩，江苏夏默律师事务所律师。被告杨玉彩,女,1931年7月13日出生,汉族，住太仓市。委托代理人：孙黎华，女，1957年10月25日，太仓市。原告李刚生、李凤兰与被告李敏、黄钰、杨玉彩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理，两原告委托代理人陆卫东、赵飞，被告李敏和黄钰共同委托代理人彭浩，被告杨玉彩委托代理人孙黎华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告继续履行太仓市存量房买卖合同；2、请求判令被告支付违约金8万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月25日，两原告与孙黎平、李敏签订房屋买卖合同一份，由原告出资850000元购买位于太仓市城厢镇桃源新村XX#XXX房屋一套，并于当天支付定金2万元；2016年9月13日，双方至太仓市房地产交易服务中心正式签订太仓市存量房买卖合同一份，两原告于当天支付23万元给被告李敏，又转账37万到资金监管账户，剩余230000欲通过农业银行的商业贷款支付；双方预约于2016年10月11日办理过户手续，但孙黎平于2016年10月12日死亡，后被告李敏、黄钰作为继承人不愿履行该合同故起诉至法院。被告李敏、黄钰辩称：1、将争议房屋出卖的初衷是为了给案外人孙黎平治病，现孙已过世，并非故意违约；2过户可能涉及两次交税，双方未对此予以约定；3、被告黄钰在国外，也不愿意回国过户。被告愿意给予原告一定补偿以解除合同。被告杨玉彩辩称：与我无关，我并未表示不卖此房。本院经审理对双方当事人无争议的如下事实予以确认：2016年8月25日，原告与被告李敏、孙黎平签订房屋买卖合同一份，合同约定由原告出资850000元购买位于太仓市城厢镇桃源新村XX#XXX房屋一套，定金2万元于合同签订之日支付，第二期房款23万元于2016年9月15日前支付，并办理房产过户手续，第三期房款包括贷款在内60万元予以托管；第九条约定“违约责任：一方违约，不得向甲方索还定金；甲方违约，定金双倍退还乙方。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退”。原告于当天支付定金2万元。2016年9月13日，双方至太仓市房地产交易服务中心签订了《太仓市存量房买卖合同》一份，当天，两原告通过转账方式向孙黎平的中国农业银行账户汇款23万元，同日又通过转账方式将37万转到存量房交易资金托管存款账户中，其托管协议号为50516090072。2016年9月26日，太仓市房地产交易服务有心出具“存量房交易资金监管存款凭证”，证明监管资金为60万元，其中非贷款37万元于2016年9月13日到位，商业贷款23万元于2016年9月21日到位。2016年10月9日太仓市国土资源局不动产登记中心出具预约服务回单一张，证明城厢镇桃源新村XX幢XXX室的房屋已预约于２０１６年１０月１１日办理不动产登记手续。2016年10月21日起，原告开始按月支付房屋贷款本息。２０１６年１０月１２日，孙黎平死亡。被告杨玉彩为孙黎平母亲，被告黄钰为孙黎平、李敏女儿。本案的争议焦点为该合同是否应予继续履行及违约金金额的确定。本院认为，原告与孙黎平、被告李敏签订的房屋买卖合同系双方就该房屋买卖形成的一致性意思表示，双方签订了书面的买卖合同并已至不动产登记中心签订了存量房买卖合同进行备案，应当依据合同约定分别享有合同权利、承担合同义务。出卖人孙黎平在合同履行完毕前死亡，该合同的权利义务应由其法定继承人承继，并在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿责任，故本案房屋买卖合同应由孙黎平的法定继承人承担继续履行的义务，即向原告交付房屋并协助买受人办理过户手续。关于违约金，双方于2016年8月25日签订的《房地产买卖契约》第九条关于违约金的约定，系对解除合同后违约责任承担的约定，在原告主张合同继续履行的前提下不得依据该条款主张违约责任，但在《房地产买卖契约》签订后双方另行订立并备案的《太仓市存量房买卖合同》第七条、第八条约定了逾期交房的违约责任，第十条约定了逾期办理权属转移登记的违约责任，故原告可据此主张逾期交房和逾期办理权属转移登记的违约金。《太仓市存量房买卖合同》约定的交房日期为买受付清房款之日起1日内，逾期交房的，自合同约定交付期限届满之次日起至实际将会之日此，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同约定的办理权属转移登记日期为买受人付清房屋价款之日起5日内，逾期办理的，自合同约定办理权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理权属转移登记申请之日此，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告银行贷款资金已于2016年9月21日到位，故本院以此日期作为付清房款之日，认定被告应自2016年9月23日起向原告承担逾期交房的违约金、自2016年9月27日起向原告承担逾期办理权属转移登记的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第三十三条第一款之规定，判决如下：一、被告李敏、黄钰、杨玉彩继续履行李敏、孙黎平与原告李刚生、李凤兰于2016年8月25日签订的《房屋买卖合同》。二、被告李敏、黄钰、杨玉彩于本判决生效后十日内将座落于太仓市城厢镇桃园新村XX幢XXX室房屋交付原告李刚生、李凤兰，并协助原告李刚生、李凤兰办理太仓市城厢镇桃源新村XX幢XXX室的产权变更登记。三、被告李敏于本判决生效后十日内支付原告李刚生、李凤兰逾期交房违约金（自2016年9月23日起至实际交房之日止，以850000元为基数按日万分之一计算违约金）、支付逾期办理权属转移登记违约金（自2016年9月27日起至实际办理权属登记之日止，以850000元为基数按日万分之一计算违约金）。四、被告黄钰、杨玉彩在继承孙黎平遗产范围内对被告李敏上述第三款义务承担连带清偿责任。五、原告李刚生、李凤兰于本判决生效后十日内协助被告李敏、黄钰、杨玉彩领取在太仓市房地产交易服务中心监管的剩余房款600000元。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费13686元、减半收取6843元，由原告李刚生、李凤兰负担290元，被告李敏、黄钰、杨玉彩负担6553元。被告负担部分已由原告李刚生、李凤兰预交，本院不再退还，被告李敏、黄钰、杨玉彩在支付违约金时一并给付原告李刚生、李凤兰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏富路支行，账号:10×××76。审判员 严雪平二〇一七年五月十八日书记员 孙煜棠 来源：百度“”